9月29日，第一太平戴維斯2021年第三季度深圳媒體見面會(huì)于深圳市卓越世紀(jì)中心舉行。活動(dòng)上，第一太平戴維斯權(quán)威發(fā)布《2021年第三季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報(bào)告。
甲級寫字樓——TMT的頭部企業(yè)需求增長顯著，帶動(dòng)全市凈吸納量創(chuàng)歷史新高
· 2021年上半年，深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長9.7%至約人民幣14,324.5億元，兩年年均增速為4.8%，較一季度加快0.2個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成果得以鞏固。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長10.5%至約人民幣9,253.8億元。
· 2021年第三季度，招商前海灣B座以及中國人保金融中心交付入市，為市場帶來10.6萬平方米新增甲級寫字樓面積。截至季末，全市總存量上升至885.3萬平方米。
· 季內(nèi)，TMT行業(yè)頭部企業(yè)帶動(dòng)全市租賃需求顯著增長，租賃面積逾過萬平方米之交易若干;同時(shí)，金融與房地產(chǎn)行業(yè)亦表現(xiàn)活躍，租賃面積逾數(shù)千平方米之交易為數(shù)甚多。因此，全市單季凈吸納量創(chuàng)下歷史新高——首次超過30萬平方米(30.7萬平方米)，環(huán)比增長86.5%。各子市場來看，南山區(qū)凈吸納量仍居全市首位，季內(nèi)凈吸納量達(dá)17.2萬平方米，占全市總量的56.0%。
· 季內(nèi)，在租賃需求持續(xù)釋放的背景下，大部分子市場空置率環(huán)比下降，羅湖區(qū)由于新增供應(yīng)入市，空置率環(huán)比上升4.3個(gè)百分點(diǎn)至23.7%。截至季末，全市平均空置率環(huán)比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，至23.9%，系過去兩年內(nèi)最低值。
· 本季度，市場情緒顯著改善，業(yè)主信心普遍增強(qiáng)，尤其在樓宇品質(zhì)較高、地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目中表現(xiàn)更為突出。繼前兩季度全市平均租金降幅持續(xù)收窄，本季度租金指數(shù)三年內(nèi)首次錄得正增長，環(huán)比上升0.7%，全市平均租金上漲至人民幣每平方米每月184.4 元。
· 2021 年第三季度，深圳寫字樓銷售市場錄得一宗交易公布。某世界500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)以超過人民幣32億元的價(jià)格從新世界集團(tuán)購得前海周大福金融大廈南塔。
展望
· 2021年第四季度，新增供應(yīng)仍較為充足，六個(gè)新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將竣工入市，合計(jì)可租賃面積約55.6萬平方米。
· 鑒于下季及來年皆有大量新增供應(yīng)入市，同時(shí)龍頭企業(yè)需求擴(kuò)大的持續(xù)性亦有待觀望，市場去化壓力或?qū)⒃俣仍龃�，全市空置率預(yù)計(jì)有所上升。
· 隨著租賃市場競爭的加劇，預(yù)料業(yè)主將重新采取以價(jià)換量策略，令全市租金再度下降。但品質(zhì)高、地理位置優(yōu)越的部分項(xiàng)目或受影響較小。
零售——多商圈租賃需求增長明顯，餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍
· 2021年1-7月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額人民幣5,302.94億元，同比增長20.1%，較疫情前的2019年同期增長5.3%�？傮w而言，市場銷售快速恢復(fù)，分消費(fèi)類型看，餐飲收入同比增長26.6%，商品零售同比增長19.3%;其中，網(wǎng)上零售持續(xù)快速增長，限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)商品零售額同比增長67.0%。
· 2021年第三季度，全市錄得一新項(xiàng)目開業(yè)入市，為市場帶來30.5萬平方米新增供應(yīng)。因此，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量擴(kuò)容至約563.0萬平方米。與此同時(shí)，部分存量優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)持續(xù)進(jìn)行品牌煥新升級計(jì)劃。
· 第三季度，多數(shù)商圈租賃需求增長明顯，疊加大體量新項(xiàng)目均以較高入駐率入市，帶動(dòng)全市凈吸納量大幅上升至約32.4萬平方米，較2021年上半年總吸納量高出3.4倍。
· 季內(nèi)，餐飲類業(yè)態(tài)租賃需求旺盛。多個(gè)現(xiàn)存項(xiàng)目完成調(diào)改，引入多個(gè)餐飲新店。例如，南山萬象天地原誠品生活區(qū)域部分調(diào)改為MIXC Food Lab餐飲主題區(qū)，引入Enoteca、Fuwa Fuwa、皮爺咖啡等品牌華南首店及全新形象店。此外，時(shí)尚、配飾及汽車等業(yè)態(tài)需求保持活躍。
· 本季，鑒于大體量新項(xiàng)目開業(yè)入駐率表現(xiàn)優(yōu)異，且各商圈存量項(xiàng)目空置率均有小幅下降。因此，全市平均空置率繼續(xù)環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，至8.5%。
· 季內(nèi)，多數(shù)商圈租金指數(shù)多表現(xiàn)平穩(wěn)，受部分存量項(xiàng)目租金略微下調(diào)的影響，全市租金指數(shù)環(huán)比微降0.1%。截至季末，全市平均首層租金下跌至人民幣每平方米每月647.9元。
展望
· 2021年第四季度，全市預(yù)計(jì)迎來三個(gè)總建筑面積合約18.3萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目開業(yè)，其中兩個(gè)位于前海片區(qū)，包括萬象前海及前海K11。
· 深圳仍將繼續(xù)吸引新品牌進(jìn)駐，需求預(yù)計(jì)保持活躍。鑒于同期新增供應(yīng)相對有限，屆時(shí)全市空置率料將維持穩(wěn)定。
· 新進(jìn)駐中高端品牌助力提升其所在項(xiàng)目的資產(chǎn)表現(xiàn)之余，有望持續(xù)促進(jìn)市場消費(fèi)力釋放。此外，城市標(biāo)桿項(xiàng)目在吸引奢侈品牌方面仍具明顯的競爭優(yōu)勢，隨其不斷強(qiáng)化奢侈品牌陣容，其租金有望保持增長態(tài)勢。
住宅——需求依然暢旺，成交量價(jià)齊升
· 8月6日，深圳第二批住宅用地集中出讓宣布中止。隨后，在 8月29日，相關(guān)部門重新發(fā)布出讓公告。與此前相比，新規(guī)下調(diào)了地塊溢價(jià)率及住宅銷售限價(jià)，并通過限制企業(yè)地塊競買數(shù)量、以搖號確定競得人、提高企業(yè)信用準(zhǔn)入門檻等方式進(jìn)一步優(yōu)化土拍市場，從“穩(wěn)地價(jià)”、“穩(wěn)房價(jià)”等方面促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
· 截至2021年9月16日，深圳一手住宅銷售市場供應(yīng)面積約達(dá)184.3萬平方米，環(huán)比上升98.6%，同比下降28.0%。其中，光明區(qū)供應(yīng)面積達(dá)56.9萬平方米，為全市最高，約占總量三分之一。
· 同期，市場需求保持旺盛，全市成交量環(huán)比上升13.5%，至125.9萬平方米。其中，南山區(qū)為本期一手住宅市場成交的熱點(diǎn)區(qū)域，成交面積達(dá)35.6萬平方米，占全市成交總量的28.2%。
· 季內(nèi)，由于部分位于核心片區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在本季度悉數(shù)完成成交備案，深圳一手住宅成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升21.1%，至人民幣每平方米76,166元。
展望
· 2021年度深圳住房實(shí)施計(jì)劃中計(jì)劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房面積為600萬平方米，根據(jù)前三季度市場供應(yīng)情況，預(yù)計(jì)仍有約225萬平方米供應(yīng)有待釋放。在此背景下，預(yù)計(jì)第四季度新批預(yù)售速度或?qū)⒓涌�，新增供�?yīng)隨之增加。
· 2021年第四季度，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)相繼推出，這或?qū)⑽袌鲑徺I需求集中釋放。
2021年第四季度，整體政策環(huán)境預(yù)計(jì)仍會(huì)從嚴(yán)。中長期而言，深圳住宅價(jià)格仍會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
