在大量優(yōu)質土地的刺激之下,2020年二季度全國土拍熱情高漲、熱點城市地價明顯上漲,上海更是多次刷新年內最高成交單價。下半年以來,為穩(wěn)定房地產市場,深圳、南京、寧波、東莞等城市均在7月收緊了調控政策,從供應端發(fā)力,減少優(yōu)質土地入市數量。在此影響下,7月土地市場熱度已出現回落,土地成交量價回調,溢價率也較6月出現下滑趨勢。為對接下來的土地市場走勢進行預判,下文將結合近期供地規(guī)模、供地質量和政策導向等指標進行綜合分析,找出那些在下半年更值得關注的城市。
供地規(guī)模:7月土地供應環(huán)比降幅近兩成
創(chuàng)下疫情緩解以來月度新低
受調控政策升級的影響,7月份大部分城市推地節(jié)奏放緩,全月土地供應量較6月減少近兩成,整體土地供應建面為24252萬平方米,創(chuàng)下今年3月以來的新低。
分能級城市來看,一線和三四線城市供應均明顯減少,尤其是一線城市,供應規(guī)模不及6月一半,僅有391萬平方米,主要是由于北京和廣州7月供應劇減所致;三四線城市供應環(huán)比減少了19%,一方面是由于阜陽、佛山、惠州等熱點三線城市供應節(jié)奏大幅放緩所致,一方面也是由于疫情影響下,上半年三四線城市供地節(jié)奏偏激進,供地完成情況較好,進入下半年土地供應趨于保守。
而二線城市7月土地供應量與6月基本持平,環(huán)比微增3%。但各城市市場表現不一,分化嚴重。一方面,杭州、南京、蘇州、福州等熱點城市土地供應急劇減少,7月全月供應量均不足100萬平方米,尤其是蘇州、杭州兩城,全月土地供應均不足30萬平方米,熱點城市中僅寧波、合肥等城市7月供應表現突出,兩城土地供應量均超200萬平方米,環(huán)比6月均實現翻番;另一方面,中西部城市土地供應量均相對較高,其中重慶、西安和貴陽均超過了750萬平方米。二線兩類城市的冷熱不均被中和,整體表現反而相對平穩(wěn)。
城市分化:京、杭、寧等熱點城市供應劇減
上半年供應節(jié)奏較慢的濟南、鄭州、廈門推地節(jié)奏加快
在CRIC重點監(jiān)測的30個一二線城市中,有17個城市因供應節(jié)奏調整導致7月土地掛牌量不及上月,占比超過一半。尤其是蘇州、大連、長春、杭州、?、北京等城市7月土地供應建面跌幅均在70%以上,此外,上月供應比較突出、供應建面超200萬平方米的武漢、石家莊、廣州、蘭州、太原5城環(huán)比減幅也在40%以上。前兩月優(yōu)質土地集中供應的南京7月供應量較下跌超4成,因此,7月份一二線城市的成交規(guī)模大概率會下滑。
推地量環(huán)比上漲的典型城市有濟南、鄭州、西安、南昌、重慶、寧波、貴陽、合肥和廈門,這類城市大都是上半年供地節(jié)奏較慢的城市,以7月土地供應建面同比增幅最突出的濟南為例,2020年上半年市本級宅地供應僅75公頃,按照《濟南市本級2020年度國有建設用地供應計劃》全年623公頃的宅地計劃供應量來測算,上半年完成率僅有12%,供地節(jié)奏十分緩慢,再加上疫情之下地方政府財政壓力較大,下半年供地節(jié)奏加快也在意料之中。重慶、西安、合肥、廈門等均是這類城市,上半年宅地供應均低于全年的四成,近期推地節(jié)奏有加快的跡象。
供應結構:優(yōu)質地塊占比明顯減少
但福州、廈門、寧波依然有較多優(yōu)質好地入市
由于熱點城市相繼升級調控,熱點城市土地供應量減少的同時,供應優(yōu)質地塊供應力度也發(fā)生了些許變化。我們以高總價(出讓總價超過10億元)的土地幅數占比和高單價(起拍單價超過1萬元/平方米)的土地幅數占比來看,7月份出讓地塊中高總價地塊占比為3.1%,較6月份下降了1個百分點,起拍單價超過1萬元/平方米高單價地塊的比例較6月份也下降了0.3個百分點,僅有2.4%,這也說明7月重點城市掛牌的土地中優(yōu)質地塊明顯減少,優(yōu)質宅地將會越發(fā)稀缺。
除京、滬兩城因樓板價普遍較高(大都超1萬元/平方米外)使得優(yōu)質地塊占比指標相對較高外,其余城市中廈門、福州、佛山、武漢、寧波、成都、長沙、南寧、天津、紹興等10個城市優(yōu)質地塊占比也相對較高,均在3成以上。其中,福州和廈門的比例都達到了100%,福州7月供應7宗宅地,分別位于鼓樓、晉安、倉山區(qū),其中有4宗起拍價均在10億元,其余三宗起拍單價均在1.3萬元/平方米,其中位于鼓樓區(qū)的榕宗地2020-38號地塊采用“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建筑面積”方式出讓,起始價9700萬元,起拍單價超2.5萬元/平方米,最高限制價格12700萬元,盡管面積較小,但由于區(qū)位優(yōu)越、配套完善,競拍之激烈可以預見。
廈門7月也供應4宗優(yōu)質宅地,將于8月21日出集中出讓,其中1宗位于島內湖里區(qū),建筑面積5.3萬平方米,起拍總價21.45億元,起拍樓面價40472元/平方米,地塊再次啟用了“限房價、限地價、競配建”的競價方式,未來建設的商品住宅銷售均價不得超過7.08萬元/平方米,該地屬于五緣灣片區(qū),是島內宜居度最高的板塊之一,交通、商業(yè)、教育配套完善,是島內不可多得的優(yōu)質宅地。
另外,寧波、南京、佛山也有多宗地塊值得關注。以寧波為例,在掛牌的20宗宅地中,有9宗高質量地塊,多位于鄞州區(qū)、江北區(qū)、奉化區(qū)、海曙區(qū)等熱門區(qū)域;其中位于江北區(qū)文創(chuàng)港核心區(qū)的宅地,起拍價就高達30億元,平均樓板價也超過1萬元/平方米,地塊條件十分優(yōu)越。
市場預判:地市熱度大概率下滑
福州、廈門、寧波等城市仍可重點關注
綜上,在政策收緊的大環(huán)境之下,土地市場供求兩端均在不同程度的降溫。就土地掛牌量來看,7月土地供應環(huán)比降幅近兩成,創(chuàng)下3月份疫情恢復以來的新低,京、杭、寧等熱點城市供應劇減;在供應量減少的同時,優(yōu)質地塊的供應比例也有明顯下降,全月起拍樓板價最高的地是位于廈門湖里的一宗宅地,起拍樓板價為40472元/平方米,相比上月虹口、楊浦起拍樓板價均在6萬+,土地質量可以看出有明顯的降低,地市熱度大概率會繼續(xù)下滑。
在接下來的土拍中,結合各城市的供地規(guī)模、供地質量等方面來看,有以下兩類城市值得房企關注:
最值得關注的當屬福州、廈門、寧波等優(yōu)質地塊持續(xù)入市的城市。一方面,這些城市供應量整體還維持在相對較高水平,同時大規(guī)模的土地供應中仍有多宗素質較佳的優(yōu)質地塊入市,接下來布局優(yōu)質區(qū)域的機會較多。因此,在這些優(yōu)質土地占比高同時熱度也比較高的城市,也還需仔細測算拿地成本,避免后期利潤空間不足的風險。
此外,上半年供應節(jié)奏較慢的濟南、鄭州、西安近期推地節(jié)奏明顯加快,并且其中不乏優(yōu)質地塊,也可重點關注。即使是普通地塊,在大規(guī)模供地下,競爭壓力也會比較小,拿地成功的概率較大,對于有意愿在這些城市布局的企業(yè),可擇機進入。
來源:克而瑞地產研究
編輯:wangdc