2020年初突如其來的新冠肺炎疫情使得居民生產(chǎn)生活受限、消費娛樂活動減少，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)。恰逢中國的商業(yè)地產(chǎn)正從增量時代逐步邁入存量時代的轉(zhuǎn)折點，激烈的市場競爭、經(jīng)濟增速放緩等因素本就施壓行業(yè)玩家，此次疫情的沖擊更是加劇了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應(yīng)”的顯現(xiàn)，贏者通吃、弱者淘汰的局面必將加速上演。
從年初的各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛減免租金與租戶共度難關(guān)到年后的寫字樓空置率提升租金承壓，疫情加速了互聯(lián)網(wǎng)時代的消費習(xí)慣和辦公行為的變革，商業(yè)地產(chǎn)新格局正在逐步形成。在變革的大背景下，必然有許多融資能力弱、運營思維落后、或是志不在“商業(yè)”的企業(yè)尋求退出之路。同時也不乏手握充沛資金的資深和新進玩家等待著絕佳的入手機會。
此前3月份戴德梁行發(fā)布的《2020中國商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)研報告》顯示，在中國大陸最活躍的投資機構(gòu)依然彰顯了對中國商業(yè)地產(chǎn)充足的市場信心。超過60%的受訪者認為投資活動將在疫情結(jié)束后6個月內(nèi)得到反彈，并有99%的受訪者表示疫情過后依然會繼續(xù)在中國大陸的投資。
投資者們充足的市場信心正在交易層面逐漸得以驗證。58安居客房產(chǎn)研究院梳理上半年的商業(yè)大宗交易發(fā)現(xiàn)，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)推進，2020年上半年中國大陸地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍度也正在不斷提升。
以上海為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年上半年共錄得1億元以上大宗交易11宗，交易總額約264.07億元（部分交易數(shù)據(jù)非官方披露），依然穩(wěn)居全國大宗交易城市冠軍。11宗交易中，僅2宗發(fā)起或完成于一季度，其余9宗均發(fā)生或完成于二季度，其中4月和6月為成交高峰期。盡管部分項目或是受疫情影響導(dǎo)致交易推遲，但二季度上海大宗投資市場整體活躍度明顯上升。
從交易項目類型來看，上海11宗交易中包含7宗寫字樓、1宗酒店、2宗購物中心、和1宗酒店及辦公樓綜合體；寫字樓交易占比64%，這與寫字樓項目在全國大宗交易中的占比接近，寫字樓仍然是最熱門的商業(yè)投資類型。從購買方企業(yè)性質(zhì)來看，有6家內(nèi)資企業(yè)、3家外資企業(yè)、及2家國有或國有參股企業(yè)。其中長城金融大廈項目是今年到目前為止，外資機構(gòu)投資人單體交易額最大的成交，總成交金額接近28億元。
值得注意的是，上半年大宗交易購買者中首次出現(xiàn)微商品牌的身影，張庭林瑞陽夫婦旗下的TST以總額17.6億、單價約66924萬/平方米的價格買下上海晶耀前灘2號寫字樓，微商行業(yè)再進一步。晶耀前灘是上海最受關(guān)注的新興CBD之一，項目由美國鐵獅門和上海陸家嘴集團聯(lián)合操刀，國內(nèi)外眾多名企入駐，TST此舉不但可自用寫字樓提高員工士氣，而且能提升微商品牌價值和知名度，長期來看還能獲取前灘CBD發(fā)展的樓宇投資溢價，可謂一舉多得。
其實，購置寫字樓的私營企業(yè)并不少見，也并不局限于實力雄厚的大企業(yè)，58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)研了解到，中小企業(yè)也非常愛買寫字樓，不少企業(yè)主表示自購寫字樓比租賃更能提升員工滿意度、減少人才流失率、提升企業(yè)軟實力，長期來看能夠減少管理費用，同時獲得投資收益。廣州今年上半年共售出包括黃埔區(qū)保利魚珠港G2、G3棟，番禺區(qū)招商金山谷37、40、49棟在內(nèi)的15棟小獨棟寫字樓，深受市場青睞。
七月伊始，恒大233個商業(yè)項目高調(diào)甩賣刷爆朋友圈，為下半年的大宗交易市場帶來不小期待和看點。在全球疫情尚未穩(wěn)定的當下，中國資產(chǎn)成全球“避風港”，這股投資熱是否會蔓延至商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，讓我們拭目以待。
部分交易項目具體信息
亞騰資產(chǎn)聯(lián)合工銀國際收購上海三林印象城
5月12日，上海三林印象城官微披露，印力上海與信誠不動產(chǎn)已于2020年5月12日正式退出三林印象城的營運管理。三林印象城也將于后續(xù)正式更名。
另于去年底的消息稱，信誠不動產(chǎn)與新加坡亞騰資產(chǎn)管理公司就上海三林項目商場部分正式達成收購協(xié)議，交易約定亞騰資產(chǎn)管理公司與Straits Real Estate以及工銀國際組成合資聯(lián)合體，共同收購三林印象城，交易價格3.47億美元，約24.2億人民幣。
據(jù)了解，三林印象城前身是上海三林城市商業(yè)廣場，2009年對外開業(yè)，由上海地產(chǎn)集團投資，建筑面積16萬平方米，由辦公樓、假日酒店和購物中心組成。2017年，信城不動產(chǎn)攜手印力收購已經(jīng)停業(yè)的三林城市商業(yè)廣場，并將其改造成為目前的三林印象城。三林印象城開業(yè)首年實現(xiàn)總銷售額近10億元，總客流近1500萬人次，總車流近100萬輛。
遠洋資本收購上海H88越虹廣場
7月7日，遠洋集團微信公眾號披露，遠洋資本成功于2020年6月完成又一大宗交易，實現(xiàn)對上海H88越虹廣場項目的成功收購。早在5月份便有市場消息稱，遠洋集團旗下投資平臺遠洋資本向光大資本收購上海越虹廣場，交易對價為19.67億元，收購單價為3.52萬元/平方米。
據(jù)了解，H88越虹廣場位于上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰徐家匯中心商務(wù)區(qū)，臨近虹橋機場、上海南站等交通樞紐。該項目總建筑面積超過6萬平方米，配備超200個停車位。該項目總樓層為19層，開發(fā)商為中信里昂證券，于2015年1月1日竣工。該物業(yè)日租金約為5元/平方米，租戶包括58同城、健一網(wǎng)等，一年租金收入約為9000萬元。
遠洋資本成立于2013年2月，是專注于從事另類資產(chǎn)管理的專業(yè)機構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍包括不動產(chǎn)投資、債券投資、股權(quán)投資、投資顧問、戰(zhàn)略投資及其他等五大領(lǐng)域。公司此前曾歷經(jīng)“募、投、管、退”全周期資產(chǎn)管理后成功退出地處北京核心辦公區(qū)的硅谷亮城項目。
上海銀行購入綠地外灘中心T2幢辦公樓
5月29日，上海銀行公告稱公司與中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于當日簽訂購房協(xié)議，標的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，總價款48.54億元（待權(quán)屬實測報告出具后按實調(diào)整），成交均價92628元/平方米。
據(jù)了解，上海銀行購置位于上海市黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢房產(chǎn)，該項目所在建筑群坐落在上海董家渡地塊，曾經(jīng)是上海最古老的工人階級社區(qū)之一，由Kohn Pederson Fox建筑師事務(wù)所設(shè)計。
此次，上海市政府持有27%股份的上海銀行購買下綠地外灘中心商業(yè)大廈中的第三高的大樓，該大樓將于2021年底完工，擁有5.29萬平方米。公告稱，此次購置房產(chǎn)是上海銀行公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，有助于提高辦公效率、優(yōu)化資源配置，促進公司長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
微商品牌TST購入晶耀前灘2號辦公樓
6月10日，消息稱著名影星張庭和林瑞陽創(chuàng)辦的微商化妝品品牌TST買下了晶耀前灘2號辦公樓，成交總價17.6億元人民幣，均價約6.7萬/平方米。
晶耀前灘位于前灘核心位置，該項目是由美國開發(fā)商鐵獅門與陸家嘴集團合作開發(fā)的集辦公、商業(yè)、住宅為一體的城市綜合體項目；項目總面積約35.7萬平方米，包括19.9萬平方米共6棟國際甲級寫字樓，6.8萬平方米的全新購物中心，以及住宅晶耀名邸。
此前媒體報道，張庭夫婦的TST微商品牌2018年度繳稅總額高達21億元人民幣，上榜上海市青浦區(qū)百強優(yōu)秀企業(yè)名單。
摩根斯坦利收購上海張江美恩生物科技園
6月23日，第一太平戴維斯微信公眾號披露，公司成功促成摩根斯坦利收購上海市浦東新區(qū)張江園區(qū)內(nèi)的美恩生物科技廣場。美恩生物科技廣場總建筑面積為14086.28平方米，由兩棟科研辦公建筑組成。項目位于上海張江北區(qū)核心板塊，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，住宅及商業(yè)配套完善。步行5分鐘可到達2號線張江高科地鐵站，步行8分鐘可達長泰廣場。
第一太平戴維斯表示，摩根士丹利此次出手購入該項目，后續(xù)將通過項目的整體改造升級，有望為其帶來豐厚的投資回報。
物流地產(chǎn)平臺ESR收購江蘇省3個物流地產(chǎn)項目
6月30日，物流地產(chǎn)平臺ESR Cayman Limited宣布在江蘇省核心地區(qū)成功收購3個項目的100%股權(quán)。三個收購物業(yè)均位處國家物流樞紐的策略性位置。其中一個收購項目為已經(jīng)建成且全部滿租的成熟物業(yè)，占地超過400多畝，總建筑面積逾16萬平方米；另一個收購項目為在建但已經(jīng)全部預(yù)租的成熟物業(yè)，占地近100畝，總建筑面積3萬多平方米；最后一個項目占地超過200畝，集團計劃對重新進行開發(fā)，預(yù)計可以建成超過15萬平方米的頂尖國際標準物業(yè)。
ESR是專注亞太區(qū)的最大物流地產(chǎn)平臺。ESR運營和開發(fā)中的物業(yè)總建筑面積達到1720萬平方米，物業(yè)項目超過300個，60%客戶為電商及第三方物流企業(yè)。截至2019年12月31日，其于中國地區(qū)持有的資產(chǎn)總建筑面積超過690萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模逾48億美元。
外資購入上海黃浦區(qū)地標性項目長城金融大廈
6月30日，高力國際微信公眾號披露，公司助力長城金融大廈順利成交。該項目是今年截止當前，外資機構(gòu)投資人單體交易額最大的成交，總成交金額近31億人民幣。
長城金融大廈位于黃浦區(qū)打浦橋核心位置，是一個集酒店和辦公為一體的超高層地表商業(yè)綜合體。項目總建筑面積99580㎡，實際交易地上面積78379㎡，共52層，配備191個車位。其中，酒店建筑面積約5.11萬平方米，酒店運營委托方為法國雅高酒店集團，品牌為五星商務(wù)酒店鉑爾曼。
公開資料顯示，長城金融大廈開發(fā)商為長城國富置業(yè)有限公司，注冊資本10億元，是中國長城資產(chǎn)管理公司旗下以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的投資運營平臺。
基匯資本收購杭州歐美金融城T6辦公樓
6月5日，基匯資本宣布，已通過獨立投資賬戶，收購杭州超甲級辦公樓——歐美金融城T6辦公樓。項目位于杭州中央商務(wù)區(qū)未來科技城的核心位置，毗鄰阿里巴巴全球總部。該區(qū)域充分利用阿里巴巴的吸虹效應(yīng)，從電子商務(wù)行業(yè)出發(fā)逐步發(fā)展成全國知名的跨行業(yè)的創(chuàng)新科技中心，吸引了眾多初創(chuàng)及創(chuàng)新型企業(yè)入駐。杭州政府亦推出一系列優(yōu)惠政策吸引科技型和創(chuàng)新型公司在該區(qū)域注冊，未來科技城內(nèi)著名的機構(gòu)和企業(yè)包括阿里巴巴集團總部、字節(jié)跳動、VIVO、OPPO、湖畔大學(xué)等等。
EFC歐美金融城T6辦公樓由Foster+Partners設(shè)計，榮獲美國綠色建筑委員會LEED金級認證。大樓共46層，樓高220米，總建筑面積達96894平方米，主要租戶為阿里巴巴集團，其中很大一部分面積的承租商為中國及亞洲增長最快的頂尖云服務(wù)供應(yīng)商之一的阿里云。
基匯資本是一家關(guān)注全球房地產(chǎn)市場的私募基金管理公司。 專長于通過重新設(shè)計以及重新定位，為未能充分發(fā)揮商機之房地產(chǎn)項目帶入戰(zhàn)略增值。基匯資本在包括香港在內(nèi)的大中華地區(qū)擁有超過15年投資商業(yè)物業(yè)并協(xié)助其轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗。該公司投資的范圍橫跨住宅開發(fā)、辦公、商場、服務(wù)型公寓和酒店等不同的房地產(chǎn)類別。
來源：安居客
編輯：wangdc
