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重慶寫字樓實調(diào)報告:空置水平21.18%
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-8-26 13:32:22
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[提要]截至2020年二季度,重慶寫字樓采集數(shù)量已達(dá)到280棟,其中甲級寫字樓103棟,乙級寫字樓177棟,涵蓋了主城各大主流商圈,覆蓋范圍未來將不斷增加。

  近20年來全國竣工寫字樓面積近5億平方米,寫字樓市場已成為房地產(chǎn)市場的重要一環(huán)。寫字樓作為城市發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)載體,既能體現(xiàn)城市形象,同時也是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表,反映區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。寫字樓在空置率、租金等方面的表現(xiàn)體現(xiàn)了地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平。

  目前各大機(jī)構(gòu)因調(diào)研方式不同,寫字樓空置率、租金水平等數(shù)據(jù)差異較大。中指研究院自2019年啟動寫字樓市場季度專項調(diào)研,對甲乙級寫字樓進(jìn)行實地調(diào)研,實時監(jiān)測寫字樓價格走勢,分析區(qū)域?qū)懽謽强罩寐始白鈶羟闆r。都說重慶寫字樓空置率在30%以上,下面我們就通過實際調(diào)研數(shù)據(jù)來探究重慶寫字樓空置率到底有多高?

圖:中指·寫字樓版重慶實調(diào)范圍

  截至2020年二季度,重慶寫字樓采集數(shù)量已達(dá)到280棟,其中甲級寫字樓103棟,乙級寫字樓177棟,涵蓋了主城各大主流商圈,覆蓋范圍未來將不斷增加。重慶甲乙級寫字樓分布較為集中,主要分布在解放碑、江北嘴、觀音橋、汽博中心、人和商圈。汽博中心、人和商圈辦公密集,調(diào)研了近40棟寫字樓數(shù)量,金貿(mào)時代、線外新境界以及“星座”系列實現(xiàn)全覆蓋;作為政府重點打造的國家級戰(zhàn)略金融中心,江北嘴寫字樓品質(zhì)以高端為主,甲級寫字樓比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他主流商圈,占比近七成。

  1、空置水平21.18%

  重慶甲乙級寫字樓空置率的真實水平

  1997年大都會商廈正式投入使用,翻開了重慶甲級寫字樓發(fā)展的新篇章。2000年之后重慶寫字樓市場快速生長,早期主要集中在解放碑商圈,隨后觀音橋商圈、石橋鋪商圈以及北部新區(qū)大量寫字樓進(jìn)入市場。2011年開始,企業(yè)天地等大型寫字樓紛紛入市帶來寫字樓供應(yīng)量的激增,供應(yīng)的快速增長帶來空置率的持續(xù)攀升。在整體供過于求的情況下,2015年開始市場逐漸調(diào)整,不斷盤活商業(yè)商務(wù)用房,調(diào)整租金策略,加之近幾年重慶產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級,帶動辦公需求的持續(xù)增長,高位空置率水平逐漸回落。

圖:2020年Q2重慶甲乙級寫字樓空置及環(huán)比情況

注:2020年Q1因疫情暫停調(diào)研

數(shù)據(jù)來源:中指·寫字樓版,data.3fang.com

  根據(jù)中指院對280棟甲乙級寫字樓的一手采集數(shù)據(jù)顯示,2020年二季度重慶甲乙級寫字樓空置率為21.18%,處二線城市中等水平,同期成都甲乙級寫字樓空置率為13.29%。作為成渝“雙城記”的核心城市,成渝兩地商辦市場發(fā)展差異明顯。

  2020年以來,由于新冠肺炎疫情的沖擊,疊加國際經(jīng)貿(mào)局勢的影響,重慶寫字樓空置率明顯抬升。2020年二季度空置率較2019年四季度上漲3.68個百分點,其中2019年四季度空置率為17.49%。

  甲級寫字樓空置率高達(dá)24.84%,空置率明顯上漲

圖:2020年Q2重慶甲級和乙級寫字樓空置情況

數(shù)據(jù)來源:中指·寫字樓版,data.3fang.com

  重慶甲乙級寫字樓空置率差異較大,2020年Q2重慶甲級寫字樓空置率為24.84%,而乙級寫字樓空置率為18.05%,甲級寫字樓空置率比乙級寫字樓空置率高6.79個百分點,當(dāng)前甲級寫字樓市場壓力仍然較大。

  對比2019年Q4重慶甲乙級寫字樓的空置率來看,甲級寫字樓和乙級寫字樓分別上漲4.77和3.69個百分點。由于受疫情影響,甲乙級寫字樓難免會出現(xiàn)退租、減租的現(xiàn)象,但甲級寫字樓部分租戶為節(jié)約成本退而求其次選擇乙級寫字樓,故乙級寫字樓空置率漲幅相對較小。

  解放碑和江北嘴商圈空置率高,均超30%

圖:2020年Q2重慶重點商圈甲乙級寫字樓空置率(%)

數(shù)據(jù)來源:中指·寫字樓版,data.3fang.com

  2020年Q2重慶重點商圈中解放碑和江北嘴甲乙級寫字樓空置率高居前列,均超30%,空置率分別為33.10%和30.86%,較2019年Q4空置率小幅上調(diào);其次觀音橋?qū)懽謽强罩寐蕿?4.34%,較2019年Q4空置率水平提升2.93個百分點。石橋鋪、楊家坪寫字樓空置率相對較低,空置率分別為6.16%和5.10%,較2019年Q4空置率水平小幅降低。

  解放碑、江北嘴個別項目空置現(xiàn)象嚴(yán)重

  解放碑商圈作為重慶首個中央商務(wù)區(qū),區(qū)域內(nèi)甲乙級寫字樓扎堆。當(dāng)前解放碑商圈空置率高達(dá)33.10%,各大寫字樓空置水平不一,但個別項目空置率較高,如申基金融廣場空置率達(dá)79.42%,有15層樓均為整層空置;另外帝都廣場AB塔空置率也超50%。

  江北嘴作為重慶三大CBD之一,自2010年6月18日江北嘴中央商務(wù)區(qū)正式成立以來,已開發(fā)建設(shè)十余載。江北嘴作為國內(nèi)重要的功能性金融中心,如今已高樓林立,江北嘴金融城、重慶國華金融中心、東方國際廣場、重慶國金中心等多個甲級寫字樓運營已步入常態(tài)化。

  2020年Q2江北嘴空置率為30.86%,較2019年Q4小幅抬升了1.16%,抬升比例低于中心城區(qū)寫字樓整體上漲比例,商圈內(nèi)租戶承受風(fēng)險能力相對較強。其中東方國際廣場空置率最高,達(dá)56.80%;其次力帆中心空置率也較高,為33.47%。江北嘴金融城2號空置率水平相對較低,2020年Q2空置率僅9.52%,基本以整層出租為主。

  三成寫字樓空置率集中在10%-20%之間

圖:2020年Q2重慶甲乙級寫字樓空置率分布

數(shù)據(jù)來源:中指·寫字樓版,data.3fang.com

  受疫情影響,重慶甲乙級寫字樓租戶退租情況頻現(xiàn)。在調(diào)研的280棟寫字樓中,共有177棟寫字樓空置率出現(xiàn)不同程度上漲,占比達(dá)到了63.21%;部分寫字樓運營方通過減免租金或者延期交租等實現(xiàn)租戶穩(wěn)定,93棟寫字樓空置率逆勢減少。

  具體來看,2020年Q2各寫字樓空置率主要集中在10%-20%之間,占比達(dá)到32.50%,滿租的寫字樓數(shù)量由2019年Q4的21個減少至6個,空置率低于10%的寫字樓數(shù)量大幅減少,而10%-30%區(qū)間段的寫字樓數(shù)量則大幅增加。其中空置率高于50%的寫字樓共有23棟,渝興廣場B6棟、中訊時代及金隅大成都匯國際B座多數(shù)樓層都處于空置狀態(tài)。

  2、租金水平

  “以價換量”延續(xù),寫字樓租金為58.45元/㎡·月

圖:2018.01-2020.07重慶甲乙級寫字樓租金(元/㎡·月)

數(shù)據(jù)來源:中指·寫字樓版,data.3fang.com

  2020年7月重慶甲乙級寫字樓整體租金為58.45元/㎡·月,甲級和乙級寫字樓租金分別為68.48/㎡·月和50.31/㎡·月。隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù),租金變化趨穩(wěn),整體租金水平與6月持平,甲乙級租金小幅波動,其中甲級微漲1.18%,乙級微跌0.16%。受大環(huán)境影響,同比跌幅較為顯著,整體租金水平同比下跌9.30%,甲乙級分別下跌12.70%和6.90%。

  近年來重慶寫字樓租金呈不斷下跌趨勢,盡管趨勢逐漸收窄,但也體現(xiàn)了當(dāng)前寫字樓市場“以價換量”的策略,2018年至今寫字樓整體租金水平跌幅達(dá)18.25%。同時,重慶甲乙級寫字樓在一二線城市中仍處低位。2020年7月成都、武漢和西安的寫字樓整體租金分別為72.30元/㎡·月、72.27元/㎡·月和67.66元/㎡·月,均明顯高于重慶寫字樓的租金水平。

  江北嘴CBD寫字樓價值突出,租金最高

圖:2020年Q2重慶重點商圈甲乙級寫字樓租金

數(shù)據(jù)來源:中指·寫字樓版,data.3fang.com

  重慶重點商圈中江北嘴寫字樓租金最高,2020年7月寫字樓租金達(dá)80.22元/㎡·月,一方面由于江北嘴甲級寫字樓占比較高,另一方面江北嘴中央商務(wù)區(qū)價值日益凸顯。同比來看,各商圈寫字樓均出現(xiàn)不同程度下跌,但環(huán)比來看,各商圈漲跌不一。7月人和、加州新牌坊、汽博中心寫字樓環(huán)比租金出現(xiàn)上漲,寫字樓市場需求逐漸恢復(fù)。

  3、租戶分析

  TMT和專業(yè)服務(wù)業(yè)仍為主力,占比近半

圖:2020年Q2重慶寫字樓租戶行業(yè)分布及變化

數(shù)據(jù)來源:中指·寫字樓版,data.3fang.com

  從行業(yè)分布來看,租賃和商務(wù)業(yè)、科技/媒體/通信(TMT)企業(yè)數(shù)量占比最多,占比分別為26.27%和22.19%,這兩大行業(yè)合計占比達(dá)48.45%,占各行業(yè)企業(yè)數(shù)量的比例近半,其次住宿和餐飲業(yè)占比也達(dá)19.94%。

  環(huán)比變化來看,TMT行業(yè)較2019年Q4占比出現(xiàn)上漲,占比提升1.20個百分點,而住宿和餐飲業(yè)、文體娛樂業(yè)占比出現(xiàn)下調(diào)。盡管疫情后消費、旅游等領(lǐng)域已逐漸恢復(fù),但這兩大行業(yè)仍面臨較大挑戰(zhàn)。隨著生產(chǎn)生活持續(xù)恢復(fù),下半年行業(yè)環(huán)境將逐漸改善。

  TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)租賃交易相對活躍

圖:2020年Q2重慶寫字樓租賃成交案例租戶行業(yè)

數(shù)據(jù)來源:中指·寫字樓版,data.3fang.com

  2020年Q2重慶甲乙級寫字樓租賃成交案例租戶行業(yè)分布中,科技/媒體/通信(TMT)占比最多,為42.31%,租賃交易活躍度最高;其次為金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè),占比分別為19.23%和16.67%。從所屬商圈來看,大坪商圈、南坪商圈、觀音橋商圈和江北嘴商圈租戶活躍度相對較高。

  4、困境與出路

  高空置與高庫存并存,寫字樓市場壓力猶存

  當(dāng)前重慶寫字樓空置率21.18%,這一空置率水平與同等級城市相比仍處高位,尤其是甲級寫字樓,寫字樓空置率回升顯著。解放碑、江北嘴寫字樓項目集中,市場需求跟不上,導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)寫字樓空置率處于高位。

  同時,根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2020年7月重慶中心城區(qū)寫字樓可售面積為438.45萬㎡,同比上漲顯著,漲幅達(dá)21.38%。供應(yīng)持續(xù)增加,成交顯著縮水,導(dǎo)致寫字樓市場去化周期持續(xù)攀升,2020年重慶中心城區(qū)寫字樓出清周期達(dá)57.39個月,去化時間處近年來高位。

  市場多方協(xié)力,盤活商業(yè)商務(wù)市場

  2020年7月《重慶市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于印發(fā)主城中心城區(qū)存量商業(yè)商務(wù)用房盤活利用實施方案的通知》印發(fā),出臺多項措施盤活商業(yè)商務(wù)用房。針對商業(yè)商務(wù)市場,從供需存三方面保障市場平穩(wěn)發(fā)展:

  1、盤活存量:一是鼓勵盤活利用存量商務(wù)用房,改造成展覽館、圖書館等公共服務(wù)設(shè)施;二是支持商改住,對2018年11月以前取得的土地,支持將商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為居住用地;三是鼓勵商改租賃用房,允許開發(fā)商把自建商業(yè)綜合體、寫字樓等改為自建長租公寓,并有專項資金補貼。

  2、刺激需求:應(yīng)對疫情沖擊,對租戶減免租金并給予金融支持。加大對商業(yè)商務(wù)用房和停車位購置的金融支持,鼓勵執(zhí)行國家有關(guān)購置首付款比例下限規(guī)定;落實降低二手商業(yè)用房交易稅費政策,降低商業(yè)客戶購買成本,促進(jìn)商業(yè)用房去化。

  3、限制供應(yīng):除市級重點招商引資項目和確需建設(shè)大型綜合體外,適度控制新建、擴(kuò)建單體規(guī)模超過10萬平方米的大型商業(yè)綜合體、商務(wù)寫字樓,對庫存量較大的區(qū)域不得調(diào)增規(guī)模,從源頭上優(yōu)化供應(yīng)。

  2017年4月重慶亦出臺了商業(yè)去庫存的政策,隨后商業(yè)市場以及寫字樓市場去化周期逐漸收窄。2020年版較2017年版有相似也有深化,有望一定程度緩解當(dāng)前商業(yè)商務(wù)市場壓力。重慶當(dāng)前經(jīng)濟(jì)同比已實現(xiàn)增長,下半年隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境氛圍持續(xù)改善,重慶辦公需求有望逐步回升至常態(tài)水平。

  來源:中指研究院

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