近月來,衢州、福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地加強預(yù)售資金監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)預(yù)售下,房企借高杠桿帶來的風(fēng)險在資金緊張的背景下尤為突出,從質(zhì)量問題到合同糾紛,從延期交房到整體減配,甚至出現(xiàn)開發(fā)商跑路,在建樓盤多年爛尾難處理等多種問題。
在此背景下,上述人士表示,在加強商品房預(yù)售監(jiān)管的同時,應(yīng)逐步減少預(yù)售項目比例,試點現(xiàn)房銷售,這樣不僅可以最大程度減少上述糾紛,也可以抑制企業(yè)無限制高杠桿擴張,降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險。
預(yù)售擴張 爛尾項目頻出
一面是高漲的房價,一面是擱置數(shù)年的爛尾樓。近年來,隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房企急速擴張資金高度承壓。同時,由于市場增長較快,預(yù)售監(jiān)管不到位的背景下,爛尾項目頻現(xiàn)。
近月來,昆明“別樣幸福城”爛尾項目引來眾多關(guān)注,在爛尾6年后,業(yè)主不得不住進(jìn)仍是水泥塊的房子,自己造樓梯,拉電線,開始了工地般的生活。而究其爛尾原因,是開發(fā)商將12棟樓1255套房源的近10億元預(yù)售款挪作他用。
人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板也顯示,2014年郴州市汝城縣蓮郡嘉苑項目,按合同約定應(yīng)于2017年底交房,但項目至今仍處停工狀態(tài),沒有一棟樓可以滿足交房條件。對此,郴州市委網(wǎng)信辦回復(fù)稱,根據(jù)協(xié)議約定,當(dāng)時縣指揮部只代收了房款的30%,并按照樓層建設(shè)情況撥付給了開發(fā)商,剩余的商品房購房款由開發(fā)商自行管理。目前,開發(fā)商自身經(jīng)營不善,導(dǎo)致建設(shè)資金緊張。
西安市雁塔區(qū)愛馬仕西西公館項目業(yè)主反映,2014年購買該房到現(xiàn)在仍未能入住,相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱,經(jīng)了解,愛馬仕西西公館項目于2018年10月整體封頂,但由于開發(fā)單位陜西浙華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金問題,無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)。目前正在通過訴訟途徑解決遺留問題,待訴訟結(jié)果確定后,重新啟動項目建設(shè)。
河南省鶴壁市淇濱區(qū)金瀾國際小區(qū)業(yè)主反映,該項目巨額建設(shè)資金挪用致資金鏈斷裂,項目于2014年主體封頂,停工爛尾至今,涉及多達(dá)10038戶業(yè)主。
事實上,不僅僅是小型房企,今年年初,出現(xiàn)資金鏈危機的泰禾集團(tuán)旗下項目也出現(xiàn)擅自挪用預(yù)售款資金問題。北京院子二期業(yè)主反映,預(yù)售項目資金被挪用致項目停工。
對此,北京朝陽區(qū)房管局回復(fù)稱,根據(jù)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》第十三條規(guī)定,“項目預(yù)售過程中,購房款應(yīng)直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預(yù)售資金”,因泰禾公司曾在銷售房屋過程中違反了上述規(guī)定,該局多次要求整改并暫停網(wǎng)簽。據(jù)悉泰禾目前已完成部分整改,
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會秘書長康俊亮表示,預(yù)售資金監(jiān)管制度的核心是通過第三方對預(yù)售資金的使用進(jìn)行監(jiān)管的方式,確保預(yù)售資金用于預(yù)售項目的工程建設(shè),保證預(yù)售項目順利完工,不出現(xiàn)爛尾等損害購房人合法權(quán)益的情形。但預(yù)售資金監(jiān)管以預(yù)售項目網(wǎng)簽為前提,如待售項目在未取得預(yù)售許可的情況下銷售,或取得銷售許可未辦理網(wǎng)簽的情況下銷售,行政主管部門就無法及時有效的掌握項目要銷售的情況,也就無法實施預(yù)售資金監(jiān)管,在這種情況下,潛在的交易風(fēng)險就很大。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,開發(fā)商有資金快速回籠,及擴大規(guī)模,賺取更多利益的需求。開發(fā)商為了快速回籠資金,往往會采用預(yù)售的方式,而在項目徹底完工之前,預(yù)售回來的資金其實是不能挪作他用的。很多開發(fā)商不愿意眼睜睜看著錢放在那里,會選擇挪用監(jiān)管資金做其他投資或者其他用途。此外,很多小型房企此前還涉及P2P等小貸問題,資金多用于補窟窿。
“此前立法上懲罰力度不夠大,立法上的處罰和開發(fā)商違反資金監(jiān)管所獲取的巨額利益不成正比。而開發(fā)商是逐利的,當(dāng)違法成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于可能獲取的利益的時候,很多開發(fā)商會選擇違法挪用!蓖跤癯颊f。
負(fù)債高企 資金壓力大增
的確,與巨大的債務(wù)壓力相比,處罰對于房企來說只是九牛一毛,“找錢”成為眾多房企的主要課題。8月20日,廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司宣布擬發(fā)行2020年度第四期中期票據(jù),發(fā)行規(guī)模不超過15億元,期限為3+N年。
募集說明書顯示,本期票據(jù)募集資金擬用于償還債務(wù)融資工具,不用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù),不用于金融行業(yè)及相關(guān)任務(wù),不用于購買理財。
實際上,截至募集說明書簽署之日,廈門建發(fā)代償債券余額760.81億元,其中超短期融資券待償還余額85億元,中期票據(jù)及永續(xù)中票待償還余額212.5億元,定向債務(wù)融資工具代償還余額93億元,公司債待償還余額307.55億元,企業(yè)債待償余額10億元,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品待償還余額52.76億元。
此前,8月13日,華南城宣布已于12日完成發(fā)行于2021年到期的2億美元,利率為11.5%優(yōu)先票據(jù)。同日,旭輝控股集團(tuán)公告,于12日該公司及附屬公司擔(dān)保人就票據(jù)發(fā)行與初始買方訂立購買協(xié)議。達(dá)成若干完成條件后,公司將發(fā)行于2023年到期的12億元,利率為5.85%優(yōu)先票據(jù)。
在房企債務(wù)壓力下,融資動作加速。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月中上旬,房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億,在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計已經(jīng)發(fā)行債券811支合計融資額高達(dá)6242億。
“特別是最近幾天,房企密集發(fā)布大額融資,整體看,7月來,房企融資刷新了歷史同期紀(jì)錄!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。
“現(xiàn)在對于企業(yè)來說資金流是最重要的!币晃环科笕耸勘硎,今年下半年和明年房企面臨著超過1.5萬億元債務(wù)需要歸還,對于本已資金鏈緊張的房地產(chǎn)行業(yè)來說,壓力從未減少,這也是為什么越來越多房企不惜高息發(fā)債融資。
張大偉表示,整體看,境內(nèi)房地產(chǎn)銷售有所緩和,大部分企業(yè)銷售增加,但為了應(yīng)對未來可能的市場變化,加快儲備資金,房企抓緊窗口期增加一切融資手段,盡量大額度融資。雖然部分企業(yè)融資成本低于6%,但也有企業(yè)融資成本超過13%。
事實上,此前的問題房企泰禾的半年報顯示,今年上半年,泰禾集團(tuán)先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按時兌付。截至8月15日,泰禾已到期未歸還借款金額為349億元,尚未支付的利息為43.32億元。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示,從近18個月新增發(fā)債與到期債務(wù)關(guān)系看,2019年期間新增發(fā)債相較于到期債務(wù)走勢基本有1個月延遲,而進(jìn)入2020年后兩者走勢基本一致,即償債高峰也是發(fā)債高峰趨勢加強。從現(xiàn)有債券規(guī)模統(tǒng)計看,自2020年8月到2021年上半年有4個單月到期規(guī)模超千億,房企償債壓力不斷增強,發(fā)債需求將長期保持高位。”
取消預(yù)售制呼聲再起
近日,丹陽市住建局指出,為了有效降低預(yù)售商品房交付風(fēng)險、防范化解矛盾,8月18日起,丹陽市范圍內(nèi)開展新建商品房預(yù)售資金第三方托管工作。
據(jù)悉,預(yù)售資金第三方托管模式,是由政府提供專業(yè)的第三方資金托管平臺,購房者、開發(fā)企業(yè)和托管機構(gòu)共同簽訂商品房預(yù)售資金托管三方協(xié)議,約定將預(yù)售商品房的貸款資金匯入第三方托管賬戶,托管機構(gòu)再根據(jù)托管項目的工程進(jìn)度節(jié)點,按照正負(fù)零、完成主體結(jié)構(gòu)1/2、完成主體結(jié)構(gòu)封頂、完成工程竣工驗收運作表簽發(fā)、完成初始登記等五個節(jié)點,分別進(jìn)行有條件分期受限支付,確保預(yù)售項目托管賬戶資金的安全。
8月中旬,衢州市《關(guān)于加強衢州市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》,將加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理。要求商品房建設(shè)項目地下空間及地上部分合計工程造價的130%作為商品房預(yù)售資金重點監(jiān)管對象,資金額度為每一支付節(jié)點時至商品房交付條件具備時剩余工程造價的130%。
福州方面,《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(試行)》指出,新建商品房項目的預(yù)售資金監(jiān)管額度原則上不高于項目工程總造價的1.2倍。
對開發(fā)商提取預(yù)售款的節(jié)點與工程施工進(jìn)度掛鉤,《辦法》規(guī)定,主體結(jié)構(gòu)封頂前,累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的60%;項目竣工驗收前,累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的85%;項目交付使用前,累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的95%;新建商品房項目在辦理完《工程竣工驗收備案表》后,監(jiān)管銀行終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管。
王玉臣表示,由于對資金監(jiān)管不到位而引發(fā)的問題越來越多,例如爛尾樓的發(fā)生往往源于開發(fā)商挪用監(jiān)管資金。隨著地方維穩(wěn)、維權(quán)事件增多,地方政府逐漸發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管風(fēng)險,促使更多地方政府加快對預(yù)售資金監(jiān)管的完善。
王玉臣認(rèn)為,下一步應(yīng)進(jìn)一步完善立法,增強監(jiān)管資金公開化、透明化,加強違規(guī)房企處罰力度。另一方面,此前海南全面進(jìn)入現(xiàn)房銷售制度,這是個很好的信號,下一步逐步減少預(yù)售項目比例,試點現(xiàn)房銷售。這樣不僅可以最大程度減少上述糾紛,也可以抑制企業(yè)無限制高杠桿擴張,降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險。
事實上,有消息人士稱,監(jiān)管層已有實行現(xiàn)房銷售的想法。日前,住建部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會時,有監(jiān)管層人士表示,預(yù)售制度是過去房子緊缺時期的背景下所采取的政策,現(xiàn)階段現(xiàn)房供應(yīng)已足夠,那么預(yù)售制度存在是否合理,下一步將加強對此方面的討論。
此外,王玉臣建議,購房者購房時必須對開發(fā)商及開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司,尤其是股東公司進(jìn)行基本的審查?撮_發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司以往是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況!艾F(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá),這些核實即使不通過專業(yè)律師的配合也可以實現(xiàn)。比如可以在中國裁判文書網(wǎng)上輸入開發(fā)商的名稱,查找關(guān)于開發(fā)商的相關(guān)判決,進(jìn)而查看是否存在上述問題。比如可以在天眼查或企查查上查看開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司的概況,尤其是關(guān)注法律風(fēng)險及行政處罰欄!
來 源:經(jīng)濟參考報
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