上半年全國(guó)重點(diǎn)城市的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)需求疲軟、吸納不足、空置上升、租金下滑的態(tài)勢(shì),盡管在2季度疫情基本得到控制、經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好因素影響下,上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的下行趨勢(shì)并未完全扭轉(zhuǎn)。從交易市場(chǎng)來(lái)看,上半年租賃交易主要集中在科技、金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)三個(gè)領(lǐng)域。從租賃類(lèi)型來(lái)看,寫(xiě)字樓租賃交易還是以搬遷為主,大部分城市的搬遷交易占比超五成。從租金報(bào)價(jià)來(lái)看,6月20城市的平均租金為2.73元/㎡·天,與5月基本持平,但上半年整體仍處于下行通道,較去年同期下降5.83%。
城市租金
6月,北京甲乙級(jí)寫(xiě)字樓日租金位列20城最高,達(dá)7.19元/㎡·天,合肥最低,為1.76元/㎡·天,廈門(mén)、福州同比微漲。
整體:2020年6月,20城市寫(xiě)字樓租金整體水平環(huán)比下跌,平均租金為2.73元/㎡·天,平均同環(huán)比值分別為和-5.83%和-0.17%。
同比:6月,20城市中,17個(gè)城市同比下降,1個(gè)城市持平,2個(gè)城市同比上漲。其中,廈門(mén)、福州甲乙級(jí)寫(xiě)字樓租金分別上漲1.48%和0.64%,合肥同比持平,天津、重慶、西安、成都等17個(gè)城市同比下跌,其中,天津同比下降幅度最大,下降9.16%。
環(huán)比:6月,20城市中,17個(gè)城市環(huán)比下降,2個(gè)城市持平,1個(gè)城市環(huán)比上漲。其中,長(zhǎng)沙甲乙級(jí)寫(xiě)字樓租金微漲0.04%,合肥、南京與上月持平,重慶、成都、天津、杭州等其他17個(gè)城市環(huán)比下跌,其中,重慶環(huán)比下降幅度最大,下降0.44%。
區(qū)縣租金
6月,20城市165個(gè)區(qū)縣甲乙級(jí)寫(xiě)字樓平均日租金為2.46元/㎡·天,同環(huán)比分別為-5.08%和-0.06%。
同比:6月,20城市165個(gè)區(qū)縣中,7.27%的區(qū)縣(12個(gè))同比上漲,17.58%的區(qū)縣(29個(gè))同比持平,75.15%的區(qū)縣(124個(gè))同比下降。其中重慶市巴南區(qū)同比下降30.89%,降幅最大;重慶市大渡口同比漲幅最大,上漲16.67%。
環(huán)比:6月,20城市165個(gè)區(qū)縣中,17.58%的區(qū)縣(29個(gè))環(huán)比上漲,42.42%的區(qū)縣(70個(gè))環(huán)比持平,40%的區(qū)縣(66個(gè))環(huán)比下降。其中天津市西青區(qū)環(huán)比下降1.52%,降幅最大;重慶市巴南區(qū)環(huán)比漲幅最大,上漲4.71%。
商圈租金
6月,20城市各商圈的甲乙級(jí)寫(xiě)字樓平均日租金為3.00元/㎡·天,同環(huán)比分別為-4.79%和-0.12%。
同比:6月,20城市1102個(gè)商圈中,62.98%的商圈(694個(gè))同比下降,18.60%的商圈(205個(gè))同比持平,18.42%的商圈(203個(gè))同比上漲。其中天津市河北區(qū)中山路區(qū)域同比下降-44.24%,降幅最大;北京市大興區(qū)黃村區(qū)域同比漲幅最大,上漲121.31%。
環(huán)比:6月,20城市1102個(gè)商圈中,29.13%的商圈(321個(gè))環(huán)比下降,53.63%的商圈(591個(gè))環(huán)比持平,17.24%的商圈(190個(gè))環(huán)比上漲。其中南京市江寧區(qū)岔路口區(qū)域環(huán)比下降23.08%,降幅最大;杭州市蕭山區(qū)新塘區(qū)域環(huán)比漲幅最大,上漲19.2%。
租賃案例
上半年,上海成交日租金最高,廣州物業(yè)費(fèi)最高。
日租金:1~6月,上海成交案例的日租金最高,達(dá)到4.59元/㎡·天,重慶最低,為1.75元/㎡·天。
物業(yè)費(fèi):1~6月,廣州物業(yè)費(fèi)水平最高,達(dá)到20.45元/㎡·月,武漢最低,為7.73元/㎡·月。
成交面積
上半年,上海平均成交面積最大,為404㎡;廣州最小,平均為127㎡。
面積:上半年,上海成交寫(xiě)字樓案例的平均面積最大,達(dá)到404.25㎡,其次為北京和成都,分別為326.50㎡和318.50㎡,武漢、重慶平均面積分別為191.94㎡和188.26㎡,最小的為廣州,為126.89㎡。
租賃類(lèi)型
上半年,北京、廣州搬遷租戶(hù)超五成,成都、重慶、上海新租占比均超過(guò)40%。
租賃類(lèi)型:上半年,北京的成交租賃類(lèi)型中,搬遷租戶(hù)占比達(dá)75%,其余25%為縮減面積租戶(hù);上海新租和搬遷均為43.5%;成渝的租賃類(lèi)型結(jié)構(gòu)比較相似,45%左右的租戶(hù)為新租,超30%為新租,18%左右為擴(kuò)租;廣州超過(guò)70%的成交為搬遷;深圳搬遷的成交次數(shù)達(dá)到57.1%,其次為新租,占比為28.6%;武漢接近一半的成交租賃類(lèi)型為搬遷,新租占比約為三成。
租戶(hù)行業(yè)
TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)是租賃主力行業(yè)。
租戶(hù)行業(yè):上半年,北京TMT租戶(hù)占比最高,達(dá)50%,其次為專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè),分別為25%;上海TMT和金融占比分比為37.3%和22%;成都TMT占比達(dá)40.59%,為最高,其次為金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè),占比均為15%左右;重慶TMT占比為42.62%,其次為專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè),分別為21.3%和16.4%;廣州TMT占比高達(dá)87.5%;深圳TMT占比為50%,其次為金融業(yè),占比為25%;武漢TMT占比超三成,其次為房地產(chǎn)、金融業(yè)和零售,分別為16%、14.5%和12.9%。
寫(xiě)字樓存量
京滬甲乙級(jí)寫(xiě)字樓存量占20城總存量近三成。
總體來(lái)看:截至2020年6月,20城市甲乙級(jí)寫(xiě)字樓總存量達(dá)68419.14萬(wàn)㎡,其中甲級(jí)37635.61萬(wàn)㎡,占比55%,乙級(jí)30783.53萬(wàn)㎡,占比45%。
分城市來(lái)看:在20城市甲乙級(jí)寫(xiě)字樓總存量中,北京、上海占比分別為14.18%和12.47%,合計(jì)26.65%;武漢、深圳、成都、廣州、杭州等14城市占比66.5%;青島、蘇州、南昌、福州的占比較小,合計(jì)占比為6.8%。
來(lái)源:中指研究院
編輯:wangdc