進(jìn)入二季度，隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制，深圳各行各業(yè)經(jīng)營活動也進(jìn)入恢復(fù)期，得益于政府補(bǔ)貼和國企業(yè)主租金減免等利好舉措，全市甲乙級寫字樓租賃市場的活躍度有所回暖，需求行業(yè)主要來自于金融業(yè)和TMT。但隨著下半年新增供應(yīng)的入市，全市空置率仍將繼續(xù)保持高位并過渡到平穩(wěn)期，租金依舊面臨下行壓力，但降幅或?qū)⒂兴照�，其中以新增供�?yīng)最大的南山區(qū)承壓最為明顯。
宏觀經(jīng)濟(jì)
上半年，面對新冠肺炎疫情帶來的嚴(yán)峻考驗(yàn)和復(fù)雜多變的國內(nèi)外環(huán)境，全市上下統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，加快推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)商復(fù)市，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回升態(tài)勢明顯。2020年二季度深圳市GDP總值為12634.億元，同比2019年同期增長0.1%。依托強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)能力，僅僅用了三個(gè)月時(shí)間，就將一季度下跌的6.6%，直接拉升到二季度的增長0.1%。分產(chǎn)業(yè)來看，第二產(chǎn)業(yè)同比下跌2.3%，比第一季度回升了11.8個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)同比增長1.7%，比第一季度回升了3.5個(gè)百分點(diǎn)。
固定資產(chǎn)投資方面，二季度同比上漲7.8%，回升速度較快。消費(fèi)方面，深圳社會消費(fèi)還未完全恢復(fù)，雖然社會銷售品零售總額在二季度也回升了8.1個(gè)百分點(diǎn)，但依然比去年同期下降了14.8%。進(jìn)出口方面，出口總額為7150.37億元，同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)口總額6206.38億元，上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。
供給與需求
二季度深圳寫字樓錄得6萬㎡的新增供應(yīng)入市，共有兩個(gè)乙級寫字樓交付使用。受疫情影響，多個(gè)項(xiàng)目延期到下半年交付。從分布區(qū)域來看，南山區(qū)為新增供應(yīng)的主要聚集地，主要集中在前海、后海和西麗片區(qū)。
從全市辦公樓市場運(yùn)行情況來看，2020年二季度新開工面積為93.45萬㎡，較一季度出現(xiàn)平穩(wěn)回升，但是依然同比下降14.34%；竣工面積為28.97萬㎡，同比增幅高達(dá)168.58%。
從需求方面來看，受疫情影響，商務(wù)活動還未完全恢復(fù)，企業(yè)的擴(kuò)張和租賃計(jì)劃放緩，二季度的主要租賃需求行業(yè)為金融、 TMT兩部分，按租賃面積占比分別為 26.8%和 27.6%。
租金與空置
租金方面，截止6月，深圳全市甲乙級寫字樓的租金為106.87元/㎡·月，同環(huán)比分別下降6.29%和1.72%。分商圈來看，福田中心區(qū)的甲乙級寫字樓的月租金處于相對高位，達(dá)到172.92元/㎡·月；前海、華強(qiáng)、寶安中心區(qū)的月租金處于中間區(qū)域，約為115元/㎡·月；而龍崗中心城、龍華區(qū)域的價(jià)格相對較低，平均月租金分別為74.41元/㎡·月和72.12元/㎡·月。受疫情影響，宏觀環(huán)境和經(jīng)濟(jì)活動仍處于恢復(fù)期，租賃需求有待進(jìn)一步釋放，租金依舊延續(xù)下探趨勢。在此期間，業(yè)主在提供免租期、裝修補(bǔ)貼和傭金獎勵等租賃策略方面相對靈活。
空置方面，受疫情影響，寫字樓租賃需求走弱，整體市場吸納不足、去化周期有所延長，致使主要商圈空置率較去年年底均出現(xiàn)有上升趨勢。下半年深圳寫字樓市場仍將有大量新增供應(yīng)入市，因此，預(yù)計(jì)高位的空置率將貫穿2020全年，租金的下行壓力將持續(xù)。
大宗交易
二季度，深圳僅錄得兩筆大宗交易，總交易額為16.23億元。深圳華暉集團(tuán)作為主要買家，以12.83億元將新城市大廈收入囊中，另一宗是私人投資者以 3.4 億元購買了位于龍崗的萬科第五園購物中心，兩宗物業(yè)均位于非核心區(qū)域，投資者對于深圳新興商圈的未來增值空間仍然看好。從交易量來看，深圳上半年受疫情影響明顯，交易總額較去年同期下降91.31%，單筆成交價(jià)格也出現(xiàn)明顯的下滑，受外部環(huán)境不確定性因素影響，這一趨勢在未來一段時(shí)間仍將持續(xù)。
總結(jié)與展望
下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面有望進(jìn)一步恢復(fù)，但受市場存量較大且未來仍有多個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備入市影響，深圳下半年寫字樓市場依然面臨較大的去化壓力。租賃需求方面，主力租戶并未出現(xiàn)大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以科技頭部企業(yè)為代表的企業(yè)有望保持穩(wěn)健的租賃需求，同時(shí)受國家政策導(dǎo)向，新基建相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的辦公樓租賃需求有望得到進(jìn)一步的釋放。業(yè)主方面將采取更為積極的策略來應(yīng)對未來新增供應(yīng)和去化的壓力，提供租金優(yōu)惠政策的同時(shí)優(yōu)化寫字樓軟硬件配置以提升市場競爭力，靈活的租賃政策也將為企業(yè)帶來換租、擴(kuò)租的窗口期。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
