香港）商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)全球領(lǐng)導(dǎo)者高力國(guó)際（納斯達(dá)克證券交易所代碼：CIGI；多倫多證券交易所代碼：CIGI）近日發(fā)布了《亞太房地產(chǎn)：世界變化中仍具良好價(jià)值》報(bào)告的第二部分，其中討論了租金的增長(zhǎng)前景，并著重分析了該公司所青睞的房地產(chǎn)資產(chǎn)。此前，該報(bào)告的第一部分對(duì)房地產(chǎn)的收益率以及政府債券和股票的收益率進(jìn)行了比較。

　　·新加坡寫字樓地產(chǎn)的五年平均租金漲幅可達(dá)3.3%，班加羅爾和墨爾本緊隨其后

　　·新加坡的優(yōu)質(zhì)/甲級(jí)寫字樓格外具有吸引力，收益率為3.9%

　　·穩(wěn)定的需求推動(dòng)著整個(gè)區(qū)域物流/工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，收益率在4.7%至5.9%之間

　　·五年平均租金漲幅超過2.5%的物流/工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)包括華北、華南、華東和首爾

　　·表現(xiàn)出強(qiáng)勁反彈潛力的酒店業(yè)市場(chǎng)包括新加坡和香港特別行政區(qū)

　　·零售行業(yè)面臨結(jié)構(gòu)性威脅，其持續(xù)時(shí)間將超過當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)間

　　高力國(guó)際亞洲研究部執(zhí)行董事Andrew Haskins表示：“與政府債券的低收益或負(fù)收益，以及股票市場(chǎng)可能出現(xiàn)股息收益下降相比，亞太市場(chǎng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益看起來很有吸引力。縱觀亞太區(qū)發(fā)達(dá)市場(chǎng)的寫字樓物業(yè)，收益率最低點(diǎn)為香港優(yōu)質(zhì)寫字樓的2.8%，最高點(diǎn)為奧克蘭的5.8%。中國(guó)的物流/工業(yè)地產(chǎn)的收益率在5.2%至5.9%之間，而首爾、墨爾本和奧克蘭的收益率也頗具吸引力�！�

　　高力國(guó)際亞洲資本市場(chǎng)及物業(yè)投資服務(wù)部董事總經(jīng)理Terence Tang表示：“考慮到收入增長(zhǎng)前景不盡相同，投資者現(xiàn)在更應(yīng)了解不同房地產(chǎn)類型的風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)狀況。我們相信，隨著時(shí)間的推移，寫字樓市場(chǎng)的資本化率應(yīng)會(huì)趨于穩(wěn)定或走低，有更高的租金增長(zhǎng)潛力，例如新加坡，而物流資產(chǎn)應(yīng)會(huì)整體走低，因此，寫字樓和物流資產(chǎn)具有更低的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。反之，酒店和零售資產(chǎn)則具有更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，因?yàn)樗鼈兠媾R著一些持續(xù)時(shí)間可能略長(zhǎng)的挑戰(zhàn)。但多個(gè)亞洲市場(chǎng)的酒店行業(yè)所呈現(xiàn)出的恢復(fù)潛力（尤其是新加坡和香港特別行政區(qū)）可以充分補(bǔ)償這種更高的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　高力國(guó)際澳洲資本市場(chǎng)與投資服務(wù)部董事總經(jīng)理John Marasco表示：“我們看到核心寫字樓和物流/工業(yè)地產(chǎn)有著穩(wěn)定的需求，尤其是在主要門戶城市，例如悉尼、墨爾本和奧克蘭。這些成長(zhǎng)型城市被認(rèn)為是不會(huì)過時(shí)的投資目的地，它們有著優(yōu)越的便利設(shè)施，同時(shí)這些地區(qū)的深度租戶需求預(yù)計(jì)將會(huì)上升。我們預(yù)計(jì)，生物醫(yī)學(xué)和教育地產(chǎn)——以及數(shù)據(jù)中心——仍將會(huì)是投資者的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域�？傮w而言，2020年下半年的交易量預(yù)計(jì)將會(huì)迎來增長(zhǎng)。”

　　寫字樓行業(yè)短期內(nèi)將面臨空置率上升和需求量降低的挑戰(zhàn)

　　由于新冠疫情所引起的衰退，企業(yè)用戶紛紛推遲了他們的擴(kuò)張計(jì)劃，同時(shí)，遠(yuǎn)程工作所顯現(xiàn)的效果進(jìn)一步降低了寫字樓租賃需求快速恢復(fù)的可能性。如果用戶仍希望擴(kuò)張，短期內(nèi)他們也只可能考慮租金更低的城市邊緣區(qū)。在2020年剩下的時(shí)間里，只有臺(tái)北——也許還有東京和奧克蘭——的租金預(yù)計(jì)可保持平穩(wěn)，因?yàn)檫@三個(gè)城市寫字樓市場(chǎng)的空置率都很低，而且東京還擁有較高的新樓預(yù)租率。亞太城市的中期租金增長(zhǎng)前景遠(yuǎn)比短期前景更為明朗；未來五年租金增長(zhǎng)潛力最為強(qiáng)勁的成熟寫字樓市場(chǎng)是新加坡、墨爾本，可能還有奧克蘭，而在新興市場(chǎng)城市中，班加羅爾的租金增長(zhǎng)潛力看起來最高。

　　對(duì)物流/工業(yè)地產(chǎn)的投資興趣保持穩(wěn)定

　　盡管需求平穩(wěn)，但中國(guó)大部分一線城市的倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)量多年來首次增長(zhǎng)，推高了空置率。大量新增供應(yīng)短期內(nèi)將會(huì)對(duì)租金產(chǎn)生重壓，從而導(dǎo)致2020年和2021年租金出現(xiàn)零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)；不過，供需隨后應(yīng)會(huì)達(dá)到平衡，使空置率再次下降，并因此緩解租金壓力。大東京圈以及首爾南部和西部的物流資產(chǎn)需求仍很穩(wěn)定。在澳大利亞，電商使用率的上升，以及大城市工業(yè)地塊的匱乏，這些因素應(yīng)會(huì)助推企業(yè)對(duì)鄰近人口密集區(qū)的工業(yè)廠房的需求，與此同時(shí)，奧克蘭工業(yè)地產(chǎn)的空置率遠(yuǎn)低于以往的水平，這將有利于未來幾年的租金增長(zhǎng)。

　　在國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的帶動(dòng)下，酒店地產(chǎn)預(yù)計(jì)將迎來反彈

　　亞太地區(qū)酒店業(yè)因旅游限制遭受重創(chuàng)，目前為止平均入住率降到了40%以下，極端情況下甚至達(dá)到了10-20%。盡管2020年前景仍然嚴(yán)峻，但歷史數(shù)據(jù)顯示，酒店業(yè)可從危機(jī)中強(qiáng)勢(shì)反彈�？傮w而言，酒店市場(chǎng)中有望最早復(fù)蘇的細(xì)分板塊是國(guó)內(nèi)旅游業(yè)。商務(wù)需求的恢復(fù)可能需要更多時(shí)間；MICE（會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)旅游、大型會(huì)議和展覽）受到了新冠疫情的嚴(yán)重沖擊，預(yù)計(jì)將成為最后一個(gè)恢復(fù)的市場(chǎng)板塊。在新加坡，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)在新冠肺炎疫情平息后將迎來游客量的回升，對(duì)酒店業(yè)和旅游相關(guān)業(yè)務(wù)而言都是利好消息。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，新加坡酒店業(yè)的需求推動(dòng)因素完好無損，包括緊張的短期供應(yīng)和更多的旅游景點(diǎn)。香港特別行政區(qū)酒店業(yè)的恢復(fù)則部分依賴于該地區(qū)的重新開放。雖然根據(jù)2003年的經(jīng)驗(yàn)，香港酒店業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)快速反彈，但尚不清楚中國(guó)大陸游客何時(shí)會(huì)回來。不過，酒店的要價(jià)與其峰值價(jià)格相比已經(jīng)大幅下降，充分反映了運(yùn)營(yíng)壓力。在日本，穩(wěn)定的國(guó)內(nèi)游客和商務(wù)需求應(yīng)可支撐東京的酒店。

　　奢侈品零售業(yè)在不斷增加的威脅中掙扎前行

　　盡管零售行業(yè)過去一直很有韌性，但行業(yè)現(xiàn)在面臨著無數(shù)的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，包括電商（尤其是在中國(guó)）的威脅、高租用成本，以及人們對(duì)更好的“體驗(yàn)式”購(gòu)物的渴望­——傳統(tǒng)零售商難以提供的一種購(gòu)物體驗(yàn)。零售市場(chǎng)中，不同的細(xì)分板塊受到環(huán)境變化的影響程度各不相同；例如，超市和藥房幾乎未受影響，但奢侈品行業(yè)卻遭受嚴(yán)重影響�？傮w而言，相較于專賣奢侈品的高街商店，專營(yíng)日常用品的郊區(qū)商場(chǎng)，或者管理完善且商店和活動(dòng)區(qū)域錯(cuò)落有致的城市中心商場(chǎng)應(yīng)可取得更高的租金增長(zhǎng)。

　　來源：高力國(guó)際