5 月，市場(chǎng)處于緩慢恢復(fù)狀態(tài)，房企海外債在4月“零發(fā)行”后終于獲得重啟，房企投融資集中度進(jìn)一步上升。國(guó)內(nèi)疫情已處于常態(tài)化防控階段，土地?zé)岫戎饾u復(fù)蘇，部分“高溢價(jià)”地塊帶動(dòng)了整體市場(chǎng)投資熱情。
與此同時(shí)，近期部分房企有大量債務(wù)到期，而 1-5 月民營(yíng)房企融資成本同比上升近 4 成，富力、泰禾、禹州等銷(xiāo)售操盤(pán)榜 TOP50 民營(yíng)房企頻傳資金鏈相關(guān)”負(fù)面新聞”，今年已有 208 家房企倒閉，如中小房企特別是民營(yíng)中小房企的融資狀況不能得到有效改善，相信這一數(shù)字會(huì)在下半年大幅增加。
投資市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)地塊更受青睞
2020 年 5 月，內(nèi)地房企拿地總投資額約為 2899.4 億元，較 2019 年同比下降 33.58% ，環(huán)比 4 月上升 24.9% ，較 3 月上升 109.2% ，可見(jiàn)在謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)下繼續(xù)延續(xù) 4 月拿地?zé)崆椋袌?chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇。值得一提的是中國(guó)恒大依然位居 5 月份 CAIC 房企投資總額監(jiān)測(cè)榜榜首，拿地總額 222.36 億元。
2020年5月期房企投資總規(guī)模（億元）
2020 年 1-5 月拿地投資總額較 2019 年同期下降 21.63% ，同時(shí)也低于 2017 年同期水平。一方面受到整體經(jīng)濟(jì)下行的影響，另一方面在“房住不炒”的定位下，結(jié)合 5 月綜合表現(xiàn)，房企拿地處于謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)態(tài)勢(shì)。
2016-2020年1-5月投資總額（億元）
從投資溢價(jià)方面來(lái)看，在市場(chǎng)復(fù)蘇階段，優(yōu)質(zhì)地塊更受青睞，內(nèi)地房企拿地平均溢價(jià)為 21.77% ，環(huán)比上升 10.56% ，同比下降 8.68% ，其中投資溢價(jià)最低的為外資企業(yè)世茂股份，低至 2.29% ，溢價(jià)最高為港資房企，達(dá)到 24.19% ，同期國(guó)企拿地溢價(jià)較民企低 6.6 個(gè)百分點(diǎn)，僅為 16.77% ，存在一定優(yōu)勢(shì)。榮和集團(tuán)以 162.2% 的溢價(jià)取得廣西南寧良慶區(qū)五象新城的一處住宅用地，為 CAIC 房企溢價(jià)監(jiān)測(cè)榜榜首。
融資：國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)海外債“破冰” 民企拿錢(qián)困難融資成本高
5 月份房企海外債發(fā)行重啟，打破 4 月零記錄。內(nèi)地房企海外債經(jīng)歷了 1 月發(fā)行井噴，爆發(fā)疫情的 2 月發(fā)行驟然收緊，以及國(guó)內(nèi)疫情逐步控制后 3 月發(fā)行恢復(fù)，到 4 月海外疫情爆發(fā)，全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，海外債發(fā)行降至 0 ， 5 月份以時(shí)代中國(guó)發(fā)行 2 年期 6% 的美元債結(jié)束國(guó)內(nèi) 1 個(gè)多月海外債斷檔期，債市復(fù)蘇。5 月碧桂園發(fā)行了兩筆海外債居 CAIC 房企債券融資總額監(jiān)測(cè)榜榜首，其中一筆 5.44 億美元規(guī)模的海外債發(fā)行利率僅為 5.4% ，較 2019 年發(fā)行成本有一定下降，同時(shí)也是自本年度 1 月初之后首次發(fā)行海外債。
在融資利率方面，力高集團(tuán)發(fā)行了一筆 13% 利率的 1.5 億美元債，為同期發(fā)行利率最高的企業(yè)。
2016-2020年5月期內(nèi)地房企海外債總額（億美元）
5 月，在 CAIC 監(jiān)測(cè)的內(nèi)地房地中，民企的融資成本及融資規(guī)模占比都較 4 月有較大幅度提升，其中融資規(guī)模由 4 月的 36.53% 上漲到 60.74% ，環(huán)比上升 66% ，加權(quán)平均融資利率也從 4.09% 上升至 5.04% ，增幅將近 1 個(gè)百分點(diǎn)。在目前流動(dòng)性較為輕松的環(huán)境下，房企融資處于窗口期，一方面部分企業(yè)把握機(jī)會(huì)為后續(xù)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備，另一方面部分企業(yè)選擇以債養(yǎng)債的方式維持運(yùn)營(yíng)，從而造成行業(yè)整體負(fù)債率偏高的趨勢(shì)。
4 月房企融資成本普遍降低， 5 月利率走高主要是因?yàn)椴糠址科蠛Ｍ鈧狡�，選擇繼續(xù)發(fā)債來(lái)緩解現(xiàn)金流緊張的局面。
從 1-5 月融資總規(guī)模來(lái)看，民企在 2020 年占比減少 11.13 個(gè)百分比，同時(shí)利率陡升，比去年同期上升 39.4% ，民營(yíng)房企在兩極分化日漸加重的市場(chǎng)中融資越發(fā)困難，最近頻傳資金鏈危機(jī)的富力、泰禾、禹州均為銷(xiāo)售操盤(pán)榜 TOP50 房企，相信中小民營(yíng)房企面臨的形勢(shì)將更為嚴(yán)峻。
2020年5月內(nèi)地房企融資規(guī)模占比
集中度上升，TOP30投融皆超5成
投資集中度上升，TOP 30 房企投資額占比超 5 成。2020 年 5 月，銷(xiāo)售操盤(pán)榜 TOP10 房企投資占市場(chǎng)總額 27% ，集中度小幅環(huán)比上升， TOP30 房企投資占市場(chǎng)總額 51% ，規(guī)模房企投資信心逐步恢復(fù)。
另一方面，銷(xiāo)售 TOP10 房企融資占融資總規(guī)模 37.35% ，較 4 月提高 29 個(gè)百分點(diǎn)， TOP30 房企融資占比近 6 成，融資集中度大幅度上升，龍頭房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，償債能力較強(qiáng)，中小房企融資日漸困難，據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至 2020 年 6 月 5 日，已有 208 家房企宣告破產(chǎn)與去年同期相對(duì)持平，如果中小房企融資狀況不能得到有效改善，相信這一數(shù)字會(huì)在下半年大幅增加。
來(lái)源：克而瑞資管
編輯：wangdc
