香港物業(yè)市場(chǎng)受到去年社會(huì)事件和年初疫情的雙重影響，在2020年第一季度：
● 住宅成交量環(huán)比下跌了21%，個(gè)別受歡迎項(xiàng)目的價(jià)格環(huán)比回落，下調(diào)幅度近乎4-8%；
● 物業(yè)投資市場(chǎng)幾近冰封，大額交易宗數(shù)環(huán)比下跌六成，為過(guò)去十年來(lái)最低紀(jì)錄；
● 寫(xiě)字樓吸納量錄得18年來(lái)單季最大跌幅，待租率升至10%，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金跌勢(shì)加快；
● 零售市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均下挫，預(yù)料本年內(nèi)被迫結(jié)業(yè)的餐飲店或多達(dá)1,000家。
住宅市場(chǎng)：成交量較上季下跌
整個(gè)首季的住宅成交量亦只有10,204宗，環(huán)比下跌21%，亦是自2016年首季以來(lái)最低住宅成交量。香港政府私人住宅價(jià)格指數(shù)顯示，樓價(jià)自去年12月起已連跌兩個(gè)月，但隨著樓市成交回升，3月份指數(shù)有望回復(fù)平穩(wěn)。
戴德梁行大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻表示，鑒于香港已步入技術(shù)性經(jīng)濟(jì)衰退，失業(yè)率或?qū)⑸?%以上，加上外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前景亦不佳，預(yù)料樓價(jià)在上半年將下調(diào)多達(dá)10-20%。目前，雖然土地及房屋供應(yīng)嚴(yán)重短缺、息口走勢(shì)向下，以及政府推出放寬按揭的措施，仍能為樓價(jià)帶來(lái)支持，但經(jīng)濟(jì)方面的影響卻會(huì)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，疫情之后預(yù)計(jì)有更多商鋪及企業(yè)結(jié)束營(yíng)業(yè)，屆時(shí)經(jīng)濟(jì)衰退情況將會(huì)加劇，長(zhǎng)遠(yuǎn)會(huì)為香港樓市帶來(lái)負(fù)面的影響。
物業(yè)投資市場(chǎng)：買(mǎi)賣(mài)雙方按兵不動(dòng)
肺炎疫情及買(mǎi)賣(mài)雙方按兵不動(dòng)，令物業(yè)投資市場(chǎng)幾近冰封。截至3月中，物業(yè)投資市場(chǎng)僅錄得17宗1億港元或以上的大額交易，環(huán)比下跌了60%。物業(yè)類型方面，豪宅仍然占大宗交易的最大占比，達(dá)70%，其次為工業(yè)物業(yè)（18%）及分層寫(xiě)字樓（12%）。第一季度工業(yè)物業(yè)吸引不少投資者青睞。
戴德梁行香港資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事高偉雄表示，近月市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方膠著，一方面投資者不是保持觀望，就是希望趁低吸納，但業(yè)主方面卻因?yàn)槟壳暗拖⒙识恍枰顑r(jià)求售。肺炎疫情令投資者看到新的物業(yè)投資機(jī)會(huì)，例如數(shù)據(jù)中心等工業(yè)物業(yè)的需求大增。
同時(shí)，疫情下旅客數(shù)目大減，部分業(yè)主或面對(duì)較大財(cái)政壓力需要放售其酒店物業(yè)。香港投資者因疫情及經(jīng)濟(jì)前景而向海外市場(chǎng)分散投資，內(nèi)地的投資者也會(huì)分散投資，大多會(huì)以香港市場(chǎng)為目標(biāo)。
寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)：租金跌幅加劇
香港各區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金跌幅在本季加劇，尤以核心區(qū)最為明顯。繼去年第四季后，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量再錄得負(fù)數(shù)值。本季寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)幾近冰封，令全港整體甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量錄得18年來(lái)最大的單季跌幅，主要來(lái)自金融、保險(xiǎn)及共享工作空間行業(yè)的需求縮減。甲級(jí)寫(xiě)字樓整體平均待租率升至10%，創(chuàng)下十年新高。
寫(xiě)字樓租金本季跌勢(shì)加劇，并且由核心區(qū)帶動(dòng)，中區(qū)、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀區(qū)的租金跌幅介乎4.0%至5.7%。全港待租率最低的港島東（5.3%），其租金亦環(huán)比回軟1.2%。
戴德梁行執(zhí)行董事、香港寫(xiě)字樓部主管韓其峰表示，經(jīng)濟(jì)前景不明朗，加上節(jié)約成本的考慮，不少企業(yè)早已暫緩其擴(kuò)充計(jì)劃；近期疫情擴(kuò)散，許多企業(yè)推行了讓員工居家工作或靈活辦公等措施，這為企業(yè)的營(yíng)運(yùn)模式提供了一個(gè)新的選項(xiàng)。預(yù)期企業(yè)在保持營(yíng)運(yùn)效率及服務(wù)品質(zhì)之余會(huì)繼續(xù)尋求減省租賃成本的機(jī)會(huì)，令短期內(nèi)的寫(xiě)字樓租賃需求進(jìn)一步縮減。
戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝則認(rèn)為，當(dāng)整體寫(xiě)字樓待租率升至10%，業(yè)主在尋找新租戶以填補(bǔ)待租樓面時(shí)就會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)壓力，市場(chǎng)形勢(shì)將會(huì)轉(zhuǎn)向租客主導(dǎo)。目前香港寫(xiě)字樓租賃需求變得疲弱，展望本年全年的待租率將維持在雙位數(shù)的水平，整體租金在本年內(nèi)將下調(diào)13-18%，中區(qū)的跌幅更會(huì)多達(dá)15-20%。
商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)：空置率十年最高
新冠肺炎疫情令本已受挫的香港零售市況雪上加霜，由于各項(xiàng)旅游及入境限制、隔離檢疫措施等，2月份訪港旅客人數(shù)同比大跌98%至199,123人，本年前兩個(gè)月零售額亦錄得重大跌幅。
中環(huán)、銅鑼灣、尖沙咀及旺角的租金環(huán)比下跌15-20%不等，非核心區(qū)如屯門(mén)及元朗的租金則環(huán)比下跌10%。各核心區(qū)的商鋪空置率均有上升，旺角升幅最高，較上季增加7.3個(gè)百分點(diǎn)至20%，亦是過(guò)去十年的最高水平。
疫情下的零售市場(chǎng)以餐飲業(yè)影響最大，餐飲業(yè)生意額已自去年第四季的260億港元跌至本季的236億港元，環(huán)比跌幅為9.2%，同比跌幅則達(dá)25.1%，預(yù)料本年內(nèi)或有近千家餐飲店鋪將會(huì)被迫結(jié)業(yè)。
戴德梁行執(zhí)行董事、香港商鋪部主管林應(yīng)威表示，受到社會(huì)事件及肺炎疫情的雙重打擊，未來(lái)數(shù)月香港零售業(yè)將會(huì)面對(duì)非常艱難的境況。雖然疫情仍在每日變化中，但預(yù)料待疫情過(guò)后，香港零售銷(xiāo)貨額及餐飲生意有望回復(fù)到接近本年1月的水平，因當(dāng)時(shí)社會(huì)沖擊稍為緩和，而疫情尚未大舉來(lái)襲，該月的零售市場(chǎng)狀況可以作為一個(gè)參考指標(biāo)。
來(lái)源：戴德梁行
