2020年新年伊始，突如其來的新冠疫情給社會經(jīng)濟帶來了巨大影響，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也受到較大沖擊。在此背景下，相關(guān)企業(yè)積極應(yīng)對，在全力抗擊疫情的同時，積極恢復生產(chǎn)，為行業(yè)及經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻。當前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存，高質(zhì)量發(fā)展已成為行業(yè)共識。
2020年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動“2020中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”研究，旨在發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、運營水平高、成長潛力大的優(yōu)秀企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)理性認識商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律，緊密跟蹤市場變動趨勢，在變革中積極創(chuàng)新謀發(fā)展，引領(lǐng)行業(yè)在新環(huán)境下實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展。
2019年，我國經(jīng)濟增長面臨下行壓力，商業(yè)地產(chǎn)市場也面臨挑戰(zhàn)。2019年，我國實現(xiàn)GDP總額99.1萬億元，同比增長6.1%；全年實現(xiàn)社會消費品零售總額41.2萬億元，同比增長8.0%，增速均出現(xiàn)放緩。從商業(yè)地產(chǎn)新房市場來看，2019年全國商業(yè)地產(chǎn)開工及銷售面積均呈下降態(tài)勢。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的整體經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢：一方面，城市群/都市圈戰(zhàn)略實現(xiàn)城市協(xié)同發(fā)展，重點三四線城市消費能力提升，百強代表企業(yè)通過城市拓展與產(chǎn)品線完善，進一步實現(xiàn)了規(guī)模化發(fā)展；另一方面，百強代表企業(yè)密切關(guān)注市場需求，精準定位，通過互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展和精細化運營提升運營質(zhì)量，重點項目平均租金及出租率指標表現(xiàn)較好；此外，在融資監(jiān)管較嚴的背景下，百強代表企業(yè)加強資本整合，并通過資產(chǎn)證券化等方式擴大融資渠道，同時以高質(zhì)量的運營為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營。
規(guī)模表現(xiàn)
城市拓展與資本整合并舉，推動經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步壯大
2019年代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有面積均值為377.5萬平方米，較2018年增長19.4%，增速擴大1.7個百分點，擴張速度小幅增長。從規(guī)模上看，企業(yè)分化明顯：截至2019年底，萬達商管共運營管理萬達廣場超過320家，累計建筑面積超過4600萬平方米，其它代表企業(yè)持有面積多數(shù)不足1000萬平方米，頭部企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。
圖 商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有面積均值及增長率
從租金總收入來看，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金收入均值為31.6億元，較2018年增長20.5%，增速收窄1.9個百分點。
圖 商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金收入均值及增長率
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有面積和租金收入的持續(xù)增長，反映出頭部企業(yè)不斷增強的業(yè)務(wù)擴張能力。百強代表企業(yè)積極拓展、鞏固一二線城市的同時，布局至消費能力持續(xù)提升的重點三四線城市，并通過產(chǎn)品線的延伸，擴大客群覆蓋范圍；同時積極拓寬企業(yè)融資渠道，優(yōu)化資本整合，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
經(jīng)營質(zhì)量
互聯(lián)網(wǎng)化與技術(shù)革新助力運營水平持續(xù)提升
商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于運營，一般情況下項目的租金和出租率水平能夠直接反映企業(yè)運營實力。從代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的平均租金來看，整體呈現(xiàn)上漲的趨勢，但漲幅收窄。2019年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的平均租金為69.8元/平方米?月，同比增長0.9%。從結(jié)構(gòu)上看，代表企業(yè)內(nèi)部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分布。
圖 商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)平均租金及同比
從出租率來看，百強代表企業(yè)重點項目的表現(xiàn)較為穩(wěn)定。2019年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)重點項目平均出租率為93.3%，與2018年持平。各代表企業(yè)重點項目的平均出租率差異相對較小，基本都維持在90%以上。
隨著消費進入個性化時代，捕捉并促使?jié)撛诘南M轉(zhuǎn)化為最終的購買行為，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的一項挑戰(zhàn)。為了加快適應(yīng)市場的這種變化，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷通過“互聯(lián)網(wǎng)”業(yè)務(wù)升級產(chǎn)品及服務(wù)。同時，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸進入精細化發(fā)展階段，在精準把握消費需求的基礎(chǔ)上，打造體驗式文娛消費、開發(fā)優(yōu)質(zhì)IP資源等內(nèi)容正成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。
從商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)在購物中心等商業(yè)項目的運營模式來看，以下幾點值得關(guān)注：互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展，商業(yè)模式不斷優(yōu)化；精細化運營升級，體驗式文娛+超級IP不斷發(fā)展。其中，以萬達商管、華潤置地、大悅城控股、蘇寧置業(yè)等為標桿的代表企業(yè)積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，精準獲客持續(xù)引流，同時以精細化運營來提升消費者體驗，提高自有品牌形象，保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。
成長性
布局潛力城市與核心區(qū)域，穩(wěn)步提升可持續(xù)增長空間
2019年，全國商辦用地推出及成交規(guī)模同比均小幅增長，成交樓面均價小幅下跌。2019年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.88億平方米，同比增長2.7%；商辦用地成交規(guī)劃建筑面積2.2億平方米，同比增長0.6%；商辦用地成交樓面均價為2281元/平方米，同比微跌0.5%；商辦用地平均溢價率為8.4%，同比上升0.8個百分點。
圖 2015-2019年300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積
2019年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)平均新增商辦用地規(guī)劃建筑面積為78.8萬平方米，同比上升18%，投資有所增長。2019年城市布局中，百強代表企業(yè)在一線城市的土儲規(guī)模占比縮減至4.6%；二線城市新增商辦用地占比增長至37.6%，較上年提高9.8個百分點；三四線城市占比為57.7%，但占比較上年有所回落。
圖 百強代表企業(yè)2018年、2019年新增商辦用地分布
2019年，百強代表企業(yè)新增商辦用地較多的城市主要有鹽城、珠海、昆明、舟山等二線及三四線城市，其中長三角及珠三角區(qū)域仍是布局熱點。
圖 百強代表企業(yè)2019年新增商辦用地城市分布
穩(wěn)健性
長短期負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資創(chuàng)新獲突破
2019年商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值上升至73.8%，較2018年提高1.0個百分點。盡管自2014年至今，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的資產(chǎn)負債率呈持續(xù)上升態(tài)勢，但商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率尚在可控范圍內(nèi)。代表企業(yè)以較穩(wěn)定的租金收入作為經(jīng)營保障，整體仍保持穩(wěn)健運行。
圖 百強代表企業(yè)2014-2019年資產(chǎn)負債率均值
從短期負債水平來看，2019年商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的流動比率和速動比率均值分別為1.35和0.55，較上一年分別下降0.05和0.02。近年來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的流動性水平有所下降，短期變現(xiàn)能力及償債能力均降低，短期負債壓力略有增加。在融資環(huán)境趨緊的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整中長期資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的同時，也應(yīng)重視短期現(xiàn)金安全，防范資金風險。
圖 百強代表企業(yè)2014-2019年流動比率與速動比率均值
2019年，針對房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境未見寬松，在各類融資渠道監(jiān)管從嚴的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過傳統(tǒng)融資渠道，如開發(fā)貸款等方式獲得資金的難度增大，“類REITs”、CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更多關(guān)注。作為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)方面最有潛力的方向之一，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要通過債權(quán)、物權(quán)、股權(quán)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)來獲得融資，從而實現(xiàn)可持續(xù)的現(xiàn)金流。其中CMBS作為債權(quán)投資工具，對商業(yè)地產(chǎn)運營的參與度較低，收益僅來自于租金收益，而REITs收益不僅僅來自租金收益，也來自于資產(chǎn)增值。
圖 房地產(chǎn)企業(yè)2018-2019年類REITs和CMBS發(fā)行情況
趨勢展望
零售商業(yè)線上線下融合發(fā)展、全渠道模式構(gòu)建成為行業(yè)趨勢。電商沖擊疊加疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進一步加大了線上渠道的拓展和優(yōu)化升級，并進一步推動整合商戶資源，完善線上、線下全渠道體系的構(gòu)建。未來，在大數(shù)據(jù)等技術(shù)創(chuàng)新的不斷推動下，商業(yè)地產(chǎn)的全渠道運營模式將在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代不斷完善。
社區(qū)商業(yè)價值獲得提升，“線上化”+“上門化”+“復合化”+“無接觸服務(wù)”正成為行業(yè)標配。社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要產(chǎn)品線，且在疫情背景下其商業(yè)價值獲得快速提升。一方面，社區(qū)商業(yè)借助線上平臺資源，搶占線上市場，并提供安全放心的上門化服務(wù)；另一方面，多元業(yè)態(tài)組合仍是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流，未來社區(qū)商業(yè)服務(wù)老年人和兒童的業(yè)態(tài)比重或?qū)⒃黾印?/P>
構(gòu)建綠色運營體系，商辦物業(yè)管理和衛(wèi)生、服務(wù)標準將逐步升級。消費者對于線下體驗要求的不斷提高，推動著商業(yè)地產(chǎn)逐漸向精細深耕運營的發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。尤其受2020年新冠疫情影響，構(gòu)建綠色運營體系已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。而綠色生態(tài)建筑、新技術(shù)應(yīng)用以及安全衛(wèi)生的物業(yè)管理體系逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)配置與升級的重點方向。
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有望開啟拆分上市潮。未來，商業(yè)地產(chǎn)的核心能力將是其運營服務(wù)能力，也是資本市場認可的重要指標。近年來，商業(yè)地產(chǎn)運營管理業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大且日益成熟，頭部企業(yè)進入快速擴張階段，已經(jīng)具備分拆條件。隨著寶龍商業(yè)等優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)運營商陸續(xù)登陸資本市場，預計未來將有更多商業(yè)地產(chǎn)運營服務(wù)提供商逐漸走向分拆上市的道路。
結(jié)語
2019年，在“房住不炒”的基調(diào)下，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨于理性。同時，經(jīng)濟下行壓力逐季增大，商業(yè)地產(chǎn)市場受到一定程度的影響，投資、開工、銷售增速均有所放緩。然而商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)危中尋機、穩(wěn)中求變，持續(xù)擴大規(guī)模、加強運營、提質(zhì)增效、穩(wěn)健運行，緊抓時代變革、砥礪前行，奏響時代強音。
展望未來，變局依然存在，但不破不立，不止不行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以高質(zhì)量開發(fā)運營為根基，以提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)為發(fā)展，打造行業(yè)新生態(tài)，方能立于不敗之地。社會飛速發(fā)展，科技日新月異，新的時代賦予商業(yè)地產(chǎn)新的使命。百強企業(yè)應(yīng)緊跟時代潮流，本著給人民群眾帶來美好生活的不變初心，肩負振興消費、促進經(jīng)濟的使命；在強化自身的同時引領(lǐng)行業(yè)穩(wěn)步前行，為時代發(fā)展貢獻力量。
來源：中指研究院
