2020開年以來的第一只黑天鵝——突如其來的肺炎疫情除了讓整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)產(chǎn)生擔(dān)憂之外，也引發(fā)了業(yè)界對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生影響的關(guān)注。當(dāng)下的疫情“危險(xiǎn)”與“機(jī)遇”并存，或?qū)⑹菍懽謽鞘袌?chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。我們先簡(jiǎn)單回顧一下2019年一線城市寫字樓市場(chǎng)，再?gòu)亩唐�、中長(zhǎng)期兩個(gè)層面深入分析新型冠狀病毒對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響和預(yù)判，為企業(yè)下一步?jīng)Q策提供參考。
租賃市場(chǎng)承壓，投資市場(chǎng)活躍
2019年受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩和中美貿(mào)易摩擦等不確定因素影響，企業(yè)縮減成本擴(kuò)張愈加保守，租賃意向也趨于謹(jǐn)慎，對(duì)P2P行業(yè)的持續(xù)調(diào)整和加強(qiáng)監(jiān)管使得金融類企業(yè)出清和退出頻現(xiàn)，寫字樓市場(chǎng)整體需求有所放緩。
從我們跟蹤監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看，2019年全國(guó)重點(diǎn)城市寫字樓租金水平均出現(xiàn)了不同程度的下滑，一、二線城市的空置率從2019年以來一直處于攀升狀態(tài)。其中，上海空置率水平最高達(dá)14.35%，而廣州空置率漲幅最大，第四季度較第三季度環(huán)比增長(zhǎng)了4.79個(gè)百分點(diǎn)至13.10%。
2019年下半年一線城市寫字樓市場(chǎng)空置率走勢(shì)
資料來源：中指寫字樓版
一線城市租戶結(jié)構(gòu)以銀行、保險(xiǎn)、券商為代表的金融機(jī)構(gòu)、律所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)以及TMT科技行業(yè)為主，在大宗租賃交易中占比超82%，是寫字樓租賃需求的主要來源。
2019年一線城市寫字樓市場(chǎng)租戶分析（按數(shù)量）
資料來源：中指寫字樓版
相較于租賃市場(chǎng)，2019年投資市場(chǎng)整體表現(xiàn)則相對(duì)活躍。一線城市大宗交易總額超2000億元，北京和上海交易額都超過800億元，北京更是創(chuàng)歷史新高。
物業(yè)類型方面，辦公業(yè)態(tài)依然最受投資者青睞，其次是商業(yè)和綜合體。而由于核心位置資源稀缺，城市更新則為買家進(jìn)入核心區(qū)域提供另外一種機(jī)會(huì)，其中也出現(xiàn)了不少商改辦、酒改辦模式。
買家方面，以銀行、TMT為代表的內(nèi)資自用型買家以及機(jī)構(gòu)投資者為主，外資機(jī)構(gòu)關(guān)注也有所增多，持續(xù)加大對(duì)一線城市的布局。
2019年一線城市大宗交易分析（按交易額）
2019年一線城市大宗交易分析（按交易筆數(shù)）
資料來源：中指寫字樓版，CBRE
寫字樓市場(chǎng)短期波動(dòng)，長(zhǎng)期維穩(wěn)
此次新型冠狀病毒的突襲，對(duì)各行各業(yè)均造成了不同程度的沖擊，深度影響寫字樓市場(chǎng)和企業(yè)發(fā)展。受疫情影響，企業(yè)對(duì)于寫字樓的租賃需求在短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)更加謹(jǐn)慎，擴(kuò)租和換租的需求會(huì)有所減少。
此次疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響很大程度上還取決于其租戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其中，中小企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，中小企業(yè)的倒閉也會(huì)造成短期內(nèi)失業(yè)增加的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，2月3日，北京市政府出臺(tái)政策鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方對(duì)中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區(qū)對(duì)采取減免租金措施的租賃企業(yè)可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。
2019年北京寫字樓租戶人員規(guī)模
資料來源：中指寫字樓版
從中長(zhǎng)期來看，疫情對(duì)于寫字樓市場(chǎng)影響有限。一方面，一線城市租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，寫字樓主力需求并不會(huì)出現(xiàn)較大變化。另外一方面，受工人延遲返工、暫停生產(chǎn)影響，部分項(xiàng)目入市將有所延期，在一定程度上也會(huì)緩解市場(chǎng)供應(yīng)的壓力。此外，這次疫情也會(huì)促使更多業(yè)主和企業(yè)關(guān)注辦公場(chǎng)所的環(huán)境、物業(yè)管理、靈活辦公等，有利于加速寫字樓市場(chǎng)提質(zhì)增效。
“宅經(jīng)濟(jì)”催化 寫字樓交易“線下”轉(zhuǎn)“線上”
突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情，也讓這個(gè)春節(jié)變得格外特別，人們?yōu)榱丝箵粢咔楦噙x擇宅在家中。延遲返工、售樓處關(guān)閉、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)暫停營(yíng)業(yè)，短期內(nèi)對(duì)寫字樓市場(chǎng)將會(huì)有不小的沖擊，銷售和租賃都將面臨下行壓力。新的場(chǎng)景刺激了新的需求。目前萬科、當(dāng)代、遠(yuǎn)洋等房企已打造網(wǎng)上看房的平臺(tái)。未來借助5G、VR等新技術(shù)實(shí)現(xiàn)，網(wǎng)上看房、看鋪將成為新的趨勢(shì)和爆發(fā)點(diǎn)。
鑒于線下交易的萎縮和暫緩，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式也在逐步發(fā)生改變，有望加速推動(dòng)線上交易易模式。另外，抗疫情也會(huì)促使商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)建設(shè)和基于數(shù)據(jù)層面的運(yùn)用能力得到更大的提升。目前寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展面臨瓶頸，對(duì)經(jīng)紀(jì)人而言，需要對(duì)目標(biāo)客群快速滲透，借助新技術(shù)、新玩法更高效地觸達(dá)目標(biāo)客群。調(diào)動(dòng)和挖掘流量帶來的寫字樓交易生態(tài)閉環(huán)內(nèi)各個(gè)環(huán)節(jié)的消費(fèi)潛力。
“線上獲客”正成為房企實(shí)現(xiàn)與購(gòu)房者有效溝通的橋梁�；趯懽謽蔷�上交易的微網(wǎng)站、小程序正在崛起，或?qū)⒂瓉泶禾�。中指研究院在此次疫情中，為了支持企業(yè)做好內(nèi)功共渡難關(guān)，從2月1日起免費(fèi)開放網(wǎng)上租售中心，為商辦開發(fā)商、業(yè)主、資管提供寫字樓、商鋪房源推廣服務(wù)，實(shí)現(xiàn)線上精準(zhǔn)獲客和經(jīng)紀(jì)人推廣。
總結(jié)與建議
在經(jīng)濟(jì)放緩、供應(yīng)持續(xù)加碼、需求走弱、疫情等多重因素的疊加影響下，今年企業(yè)層面流動(dòng)性將面臨挑戰(zhàn)，未來融資繼續(xù)收緊的可能性不大，而在防范風(fēng)險(xiǎn)的要求下，化解行業(yè)杠桿壓力，保障行業(yè)資金面平穩(wěn)的調(diào)控思路將會(huì)日趨清晰，行業(yè)融資政策有望迎來邊際改善，且在疫情沖擊下逆周期調(diào)節(jié)可能會(huì)加大力度。
業(yè)主方面，面臨競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加碼的寫字樓市場(chǎng)，需要積極調(diào)整租賃策略，給予多元化優(yōu)惠激勵(lì)政策，根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)下調(diào)或者減免租金，幫助企業(yè)租戶尤其是品質(zhì)較好但是短期面臨資金壓力的中小企業(yè)共度時(shí)艱。
供應(yīng)方面，受工人延遲返工、暫停生產(chǎn)影響，一二季度新增供應(yīng)將有所放緩，隨著疫情的平穩(wěn)，生產(chǎn)恢復(fù)，房企資金壓力，施工和新竣工的項(xiàng)目將持續(xù)入市，全年新增供應(yīng)預(yù)期或有所減少但整體供應(yīng)量持續(xù)較大的趨勢(shì)不變。
運(yùn)營(yíng)方面，鑒于線下交易的關(guān)閉和暫緩，寫字樓市場(chǎng)空置壓力持續(xù)，房企亟待尋找新的營(yíng)銷和交易模式，有望加速推動(dòng)線上交易的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于寫字樓的發(fā)展、數(shù)據(jù)的公開透明都有積極地作用，有利于推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)建設(shè)和基于數(shù)據(jù)層面的開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略分析。
投資市場(chǎng)方面，短期內(nèi)負(fù)面情緒和商務(wù)活動(dòng)的削減可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資活動(dòng)有所放緩。但未來隨著金融領(lǐng)域的進(jìn)一步開放，貨幣政策也有望進(jìn)一步放寬和利率下調(diào)，部分業(yè)主和開發(fā)商也可能面臨現(xiàn)金流方面的挑戰(zhàn)，是投資機(jī)構(gòu)抄底的好機(jī)會(huì)。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
