現(xiàn)金流是房企的生命線，更決定了房企在當(dāng)前行業(yè)調(diào)整階段的幸福指數(shù)，今年以來(lái)，越來(lái)越多企業(yè)開(kāi)始通過(guò)變賣資產(chǎn)等方式，儲(chǔ)備資金，遠(yuǎn)洋便是其中之一。

　　最新消息顯示，8月12日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，遠(yuǎn)洋服務(wù)擬斥資5億元向遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)天津熙合供應(yīng)鏈服務(wù)有限公司全部股權(quán)。

　　加上此前轉(zhuǎn)讓北京頤堤港一期項(xiàng)目公司股權(quán)、出售北京麗澤寫字樓……年內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)回籠資金超過(guò)120億元。

　　不過(guò)，對(duì)于本次物管平臺(tái)的出售，市場(chǎng)早有預(yù)期。

　　資料顯示，天津熙合主要從事物業(yè)管理服務(wù)，該公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)由遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年自紅星美凱龍收購(gòu)而來(lái)。

　　在今年三月份的投資者業(yè)績(jī)會(huì)上，遠(yuǎn)洋服務(wù)的管理層就多次提到，母公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年期內(nèi)完成對(duì)紅星資產(chǎn)包的收購(gòu)，預(yù)計(jì)2022年末會(huì)完成并表。

　　無(wú)疑，遠(yuǎn)洋集團(tuán)此番左手倒右手的交易，一方面能夠充盈遠(yuǎn)洋集團(tuán)的現(xiàn)金流，另一方面，能夠有效擴(kuò)大遠(yuǎn)洋服務(wù)的規(guī)模，可謂是各取所需，一舉兩得。

　　“整合”物管平臺(tái)

　　過(guò)去，房企分拆物管平臺(tái)上市，是資本市場(chǎng)熱議的話題；但如今，在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整震波的傳導(dǎo)下，出售物管平臺(tái)成為不少房企回籠資金的重要方式。

　　8月12日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)聯(lián)合公告稱，遠(yuǎn)洋服務(wù)分別向遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)天津熙合供應(yīng)鏈服務(wù)有限公司50%股權(quán)，總代價(jià)為5億元。

　　事實(shí)上，當(dāng)物管行業(yè)從藍(lán)海進(jìn)入紅海，跑馬圈地以及橫向的規(guī)模擴(kuò)張，成為現(xiàn)階段企業(yè)的重要發(fā)展模式。

　　在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》中提到，上半年的物管行業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)熱度略減但強(qiáng)度仍在。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年主流物企發(fā)生收購(gòu)案20余起，涉及金額超80億元（去年同期為130億元），而2021年全年上市物管企業(yè)主動(dòng)披露并購(gòu)案例達(dá)54起，涉及金額超過(guò)350億元。

　　其中，碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、新希望服務(wù)、時(shí)代鄰里、金茂服務(wù)、招商積余等多家物業(yè)公司均在收并購(gòu)方面有所收獲。具體來(lái)看，交易金額較大的案例包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)、中南服務(wù)，碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁百悅智佳……

　　對(duì)物管企業(yè)而言，收并購(gòu)最直接的作用，或許是在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

　　回到遠(yuǎn)洋服務(wù)此次交易本身，觀點(diǎn)新媒體了解到，天津熙合主要從事物業(yè)管理服務(wù)，該公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)由遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年自紅星美凱龍收購(gòu)而來(lái)。

　　截至公告日期，天津熙合在京津冀區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、華中及華西區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)，合約建筑面積約為2600萬(wàn)平方米，涵蓋98個(gè)住宅項(xiàng)目及21個(gè)非住宅項(xiàng)目；在管建筑面積約為1390萬(wàn)平方米，涵蓋48個(gè)住宅項(xiàng)目及13個(gè)非住宅項(xiàng)目；儲(chǔ)備建筑面積約為1210萬(wàn)平方米，涵蓋50個(gè)住宅項(xiàng)目及8個(gè)非住宅項(xiàng)目。

　　另?yè)?jù)遠(yuǎn)洋服務(wù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的總合約建筑面積約為1.06億平方米，總在管建筑面積為7350萬(wàn)平米，分別較2020年12月31日增長(zhǎng)約49%及62%。

　　上述交易完成后，遠(yuǎn)洋服務(wù)的合約建筑面積將超過(guò)1.3億平方米，在管建筑面積將接近9000萬(wàn)平方米。

　　事實(shí)上，早在今年三月的業(yè)績(jī)會(huì)上，遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層就曾表示，母公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年期內(nèi)完成對(duì)紅星資產(chǎn)包的收購(gòu)，預(yù)計(jì)2022年末會(huì)完成并表，紅星方面將帶來(lái)合約物業(yè)面積2400萬(wàn)平方米。同時(shí)，紅星物業(yè)區(qū)位比較優(yōu)質(zhì)，與遠(yuǎn)洋服務(wù)的協(xié)同性較強(qiáng)。

　　在遠(yuǎn)洋服務(wù)看來(lái)，紅星物業(yè)的并表會(huì)成為公司規(guī)模增長(zhǎng)新的支撐。而從收并購(gòu)的角度，基于已經(jīng)有逾2000萬(wàn)平方米合約面積的進(jìn)賬，整體來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)洋服務(wù)對(duì)收并購(gòu)還是會(huì)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

　　基于上述交易，遠(yuǎn)洋服務(wù)提出整體對(duì)外的指引是預(yù)計(jì)在2022年底大概會(huì)實(shí)現(xiàn)40-50%的增長(zhǎng)。

　　而花旗亦在報(bào)告中指出：遠(yuǎn)洋服務(wù)的在管面積有望在2022年突破1億平方米，其中2500萬(wàn)-3000萬(wàn)平方米將通過(guò)第三方取得，根據(jù)計(jì)劃，完成對(duì)紅星物業(yè)的收購(gòu)后，其2022年在管面積、合約面積分別有望達(dá)1億、1.5億平方米。

　　遠(yuǎn)洋考量

　　盡管上述交易早有預(yù)期，但在當(dāng)前環(huán)境下，依舊能夠挑動(dòng)資本市場(chǎng)的敏感神經(jīng)，畢竟，在這筆左手倒右手的買賣，獲利的不僅僅是遠(yuǎn)洋服務(wù)。

　　對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，通過(guò)轉(zhuǎn)手旗下物管平臺(tái)，一方面，能夠厘清各上市平臺(tái)之間的業(yè)務(wù)線條，歸攏物管業(yè)務(wù)；另一方面，能夠迅速回籠資金，增加企業(yè)現(xiàn)金流。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，此次交易前，天津熙合的股東為遠(yuǎn)洋集團(tuán)的全資附屬公司大連正干置業(yè)有限公司和遠(yuǎn)洋集團(tuán)持股49%的遠(yuǎn)洋資本有限公司，兩位股東分別持股50%。以此推斷，遠(yuǎn)洋集團(tuán)間接持有天津熙合74.5%股權(quán)。

　　交易完成后，天津熙合將由遠(yuǎn)洋服務(wù)持股100%。

　　也就是說(shuō)，通過(guò)交易，遠(yuǎn)洋集團(tuán)能夠直接進(jìn)帳2.5億元，同時(shí)通過(guò)遠(yuǎn)洋資本，還能實(shí)現(xiàn)一定的資金回流。

　　而且，此次交易的整體價(jià)格還算公允。

　　公告提到，2021年全年，天津熙合的稅后利潤(rùn)為3980萬(wàn)元，計(jì)算下來(lái)，遠(yuǎn)洋服務(wù)此次收購(gòu)PE為12.56倍；而此前金茂服務(wù)收購(gòu)首置物業(yè)，PE達(dá)到13.75倍；更早以前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)中南服務(wù)時(shí)，PE接近13倍；而華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)，PE達(dá)到13.93倍。

　　另外，在觀點(diǎn)指數(shù)的報(bào)告中提到，上半年，物管行業(yè)收并購(gòu)整體交易的市盈率對(duì)價(jià)與去年同期相比有一定下行，收購(gòu)的平均市盈率約為11倍。

　　基于此，不少分析人士提到，遠(yuǎn)洋系此番左手倒右手的操作，最主要的意圖還是擴(kuò)充遠(yuǎn)洋服務(wù)，而非借此緩解流動(dòng)壓力。

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，期末，該公司現(xiàn)金總額約為270.8億元，截至2021年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)922.24億元，其中20%、約186.68億元將在一年內(nèi)到期。從表內(nèi)看，其在手現(xiàn)金完全可以覆蓋短期有息債務(wù)。

　　此外，于5月2日償還到期的5億美元境外債后，遠(yuǎn)洋兩年內(nèi)再無(wú)到期境外債。不過(guò)，根據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)，遠(yuǎn)洋旗下還有6筆境內(nèi)債券到期，7筆債券到期付息。

　　前不久，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將遠(yuǎn)洋集團(tuán)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由Baa3下調(diào)至Ba1，并給出了負(fù)面展望。對(duì)于評(píng)級(jí)下調(diào)的原因，穆迪表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的大股東中國(guó)人壽未來(lái)可能減少對(duì)遠(yuǎn)洋的支持。

　　穆迪在評(píng)級(jí)報(bào)告中也指出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)目前保持了良好的流動(dòng)性，有足夠的資金覆蓋其年內(nèi)債務(wù)，不過(guò)使用自有資金償債將降低遠(yuǎn)洋集團(tuán)未來(lái)的流動(dòng)性。

　　為了增加現(xiàn)金流，2022年以來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)多次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)。

　　其中，4月，該公司轉(zhuǎn)讓了北京朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋的頤堤港一期的項(xiàng)目公司部分股權(quán)，以此籌得30億元資金；6月中旬，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將其位于北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的銳中心項(xiàng)目股權(quán)出售給了中國(guó)人壽，交易對(duì)價(jià)50.15億元。

　　隨后，7月21日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擬向其大股東中國(guó)人壽籌資約40億元。

　　相對(duì)之下，此次轉(zhuǎn)讓天津熙合的代價(jià)并不算高，但計(jì)算下來(lái)，年內(nèi)該公司通過(guò)出售的方式籌集資金共計(jì)超過(guò)120億元。

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