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房企年內到期債券近萬億元 并購貸登場緩解償債壓力
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2022/2/10 15:18:23
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[提要]去年6月份以來,藍光發(fā)展、華夏幸福等千億元級房企接連出現(xiàn)債務違約,這場房企自救攻堅戰(zhàn)已經(jīng)持續(xù)了半年多。

  去年6月份以來,藍光發(fā)展、華夏幸福等千億元級房企接連出現(xiàn)債務違約,這場房企自救攻堅戰(zhàn)已經(jīng)持續(xù)了半年多。而從去年12月份起,降準、降息、啟動并購貸加快房企風險出清……穩(wěn)步化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風險的一系列政策相繼落地。

  然而房企流動性仍然緊張。據(jù)中指研究院監(jiān)測,2022年1月份,房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元,同比下降70.3%,環(huán)比下降16.6%,單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降。2022年開年,房地產(chǎn)行業(yè)融資并未出現(xiàn)明顯放松。

  “2022年是償債高峰年,在剛剛過去的1月份,房企到期債務資金缺口為570億元,結合銷售市場下行,房企需尋求融資新突破!必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕葡蛴浾弑硎荆瑥拈_年房企發(fā)債結構看,境外債持續(xù)低溫,當前以境內債券融資為主,但并購貸已登場,或成為全年新趨勢。

  首月融資規(guī)模降七成

  開年歷來是房企籌錢的關鍵節(jié)點。眾所周知,開年融資儲糧,二季度之前投資拿地,以房企現(xiàn)在的高周轉能力,新增土地當年即可轉化為銷售業(yè)績。這從過去三年開年首月融資規(guī)模就可以窺見一二。

  據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,從2019年到2021年,每年的1月份,房企融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元,分別占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%。而2022年1月份則為792.2億元,同比下降七成。

  “房企1月份的融資情況對全年來說至關重要。然而今年1月份的融資總額不及上年的三分之一,延續(xù)了上年四季度的疲軟態(tài)勢,未能形成良好開局。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向記者表示,多家房企的海外債、信托無法按期兌付,償債能力減弱造成投資人更為審慎,是融資總額大幅下降的主要因素。

  值得關注的是,從歷史融資路徑來看,1月份原本是海外債集中發(fā)行的月份,但當月融資不足百億元,海外債融資能力短期內難以恢復,說明境外債券市場觀望情緒猶在,市場信心未能全面修復。公開發(fā)行的海外債方面,綠城中國發(fā)行的增信債券利率最低,為2.3%,上坤地產(chǎn)最高,為13.5%;碧桂園單筆融資規(guī)模最大,為39億港元。

  值得一提的是,海外債雖依然保持低迷狀態(tài),但仍有5家房企的交換要約獲得同意,在債券到期前成功展期,避免了違約風險,說明海外投資人對個別房企的資產(chǎn)質量、經(jīng)營能力有一定的認可,認為其可以在未來一定時間內緩解流動性壓力。

  “今年首月境內外債券發(fā)行在期限上都出現(xiàn)下降現(xiàn)象,即以短債為主。境內債券一年內短期債券占比升高至29%;境外債新增10筆中8筆為一年內到期的短期債券!迸撕票硎,發(fā)債周期減短是市場信心不足的表現(xiàn)。

  年內到期債券規(guī)模近萬億元

  海外債發(fā)行短期難以走出“違約”陰霾,而房企還需面對今年三四月份的償債高峰。

  貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年仍然是房企償債的高峰之年,年內到期債券總額接近萬億元,其中1月份、3月份、4月份及7月份到期債務規(guī)模均超千億元,根據(jù)當前月均發(fā)債500億元規(guī)模計算,房企償債壓力仍較大,結合銷售市場下行表現(xiàn),房企需要突破傳統(tǒng)借新還舊的模式,尋求更多維的融資渠道和方式。

  不過,記者此前已經(jīng)得到多家房企確認,并購貸可以不計入“三道紅線”融資限制,這將促使部分優(yōu)質房企加大收購力度。

  2022年1月份,招商蛇口、建發(fā)分別發(fā)行12.9億元和10億元的并購債,表明關于推動收并購融資的政策已經(jīng)在央企、地方國企層面落地。同時,浦發(fā)銀行也成功發(fā)行首單并購主體債券,主要用于收并購類貸款的發(fā)放。結合政策導向可以推斷,收并購類融資將成為優(yōu)質房企新的融資渠道。

  2月3日,有媒體報道稱,浦發(fā)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行表態(tài)將提供房地產(chǎn)并購融資支持,方式包括并購主題債券、并購貸、并購基金、資產(chǎn)證券化等,預計提供并購融資支持超300億元。

  對此,多位業(yè)內人士向記者表示,并購貸可以一定程度上緩解房企的流動性壓力,有利于防范房地產(chǎn)領域風險。不過,陳星認為,“對并購融資方來說,自身償債壓力并不大,其融資目的為收并購而非債務償還,因此不存在緩解償債壓力的問題!

  陳星進一步稱,對于出讓項目的房企來說,則急需出售項目償還債務,但“優(yōu)質項目”這一前提限制了處置資產(chǎn)的特征。對于債務壓力大、可售資產(chǎn)質量不高的房企,還需擴充其他資金來源。

  來 源: 證券日報聲 

    編 輯:liuy 

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