在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊、融資廣受掣肘、內(nèi)房股受多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)、行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上行的環(huán)境下，2021年10月3日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（Yuexiu REIT Asset Management Ltd，簡(jiǎn)稱：“越秀房產(chǎn)基金”，00405.HK）首獲惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)為“BBB-”長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR），外幣高級(jí)無(wú)抵押“BBB-”評(píng)級(jí)，展望為“穩(wěn)定”，該評(píng)級(jí)成績(jī)來(lái)之不易。

　　01關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素

　　地理位置優(yōu)越，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　越秀房產(chǎn)基金8項(xiàng)資產(chǎn)位于廣州、上海、武漢和杭州的核心地段、地鐵上蓋物業(yè)，2016-2020年間，寫字樓和零售業(yè)態(tài)項(xiàng)目年末出租率平均約為92%，成熟物業(yè)出租率一直維持在95%以上；整個(gè)周期內(nèi)表現(xiàn)穩(wěn)定，惠譽(yù)預(yù)計(jì)越秀房產(chǎn)基金在未來(lái)幾年的平均租金將穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　穩(wěn)定現(xiàn)金流及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理

　　雖然2020年受新冠疫情影響，但是疫情對(duì)越秀房產(chǎn)基金的影響不大，因越秀房產(chǎn)基金超過(guò)50%的收入來(lái)自寫字樓業(yè)態(tài)，該業(yè)態(tài)受經(jīng)濟(jì)周期影響較小�；葑u(yù)預(yù)計(jì)越秀房產(chǎn)基金在2021年的收入和EBITDA將恢復(fù)，出租率將在2021年底前完全恢復(fù)。

　　租戶多樣化將緩解地理位置集中度風(fēng)險(xiǎn)

　　越秀房產(chǎn)基金目前八處房產(chǎn)，有五處是位于廣州，其余位于上海、武漢和杭州。廣州區(qū)域占越秀房產(chǎn)基金可出租總面積的62%，廣州國(guó)際金融中心在2020年貢獻(xiàn)了約53%的收入。惠譽(yù)預(yù)計(jì)越秀房產(chǎn)基金在未來(lái)幾年將保持地理集中度，但優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)和良好的租戶多樣化將緩解集中度風(fēng)險(xiǎn)。

　　穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況

　　惠譽(yù)預(yù)期越秀房產(chǎn)基金將在2021-2022年間的杠桿率（以凈債務(wù)/投資物業(yè)價(jià)值的比率來(lái)衡量）保持在35%-40%左右，這與行業(yè)同行的水平相似。越秀房產(chǎn)基金的償債能力良好，其在2020年經(jīng)常性EBITDA/利息支出總額的比率為2.7倍�；葑u(yù)預(yù)計(jì)在2021-2022年間的比率水平穩(wěn)定。

　　02關(guān)于越秀房產(chǎn)基金

　　越秀房產(chǎn)基金于2005年在香港證券交易所上市，是全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，2021年中期資產(chǎn)規(guī)模達(dá)361.4億元人民幣。越秀房產(chǎn)基金目前已獲得穆迪授予“Baa3”評(píng)級(jí)，及標(biāo)普授予“BBB-”評(píng)級(jí)，再獲惠譽(yù)“BBB-”評(píng)級(jí)將成為集三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)授予投資級(jí)評(píng)級(jí)的房地產(chǎn)信托基金。

來(lái) 源： 越秀地產(chǎn) 

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