“下一步仍要堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律，做好穩(wěn)健發(fā)展的準(zhǔn)備�！�8月26日，在龍湖集團(tuán)2020年中期業(yè)績說明會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍表示，從當(dāng)下來看，中國的城市化發(fā)展、消費(fèi)升級、服務(wù)升級依舊是下一個(gè)十年里的三個(gè)機(jī)會(huì)。
“全年銷售目標(biāo)不變，下半年供貨量充足，有20%是全新項(xiàng)目�！饼埡瘓F(tuán)執(zhí)行董事兼CEO邵明曉表示，在全年4100億元供貨量下，對完成2600億元目標(biāo)充滿信心。
“近幾年，龍湖集團(tuán)提出聚焦C1-C4主航道業(yè)務(wù)發(fā)展，各航道業(yè)務(wù)能力不斷強(qiáng)化。在C2商業(yè)運(yùn)營航道，在手項(xiàng)目達(dá)到90多個(gè)，現(xiàn)已開業(yè)40個(gè)，今年收入有望達(dá)到60億元，預(yù)計(jì)每年有30%的增長速度；C3航道長租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)開始盈利，這是龍湖集團(tuán)未來的利潤增長點(diǎn)；C4物業(yè)管理航道業(yè)務(wù)收入今年有望超過60億元。”在業(yè)績說明會(huì)上，公司管理層表示，未來C1地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)保持兩位數(shù)的增長，全集團(tuán)利潤也會(huì)保持兩位數(shù)的增長。
不在市場高點(diǎn)拿地
今年上半年，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1111.0億元，同比增長5.2%，在微弱的市場環(huán)境中保有微增長，已售出但未結(jié)算的合同銷售額為3021億元。今年前7個(gè)月，完成全年銷售目標(biāo)的57%。
截至2020年6月30日，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額511.4億元，同比增長32.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤為63.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后的核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。
“營收大幅增長，結(jié)轉(zhuǎn)增加，主要得益于公司抓住了近幾年來房地產(chǎn)市場向好的紅利。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示，公司在銷售毛利率、銷售凈利率、ROE、ROA等方面常年大幅高于行業(yè)平均水平，這主要得益于公司良好的成本管理和產(chǎn)品力帶來的溢價(jià)能力。
在投資布局方面，截至2020年6月30日，龍湖集團(tuán)新增53幅新地，新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為1101萬平方米，權(quán)益面積743萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米6425元。截至2020年6月底，集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)7354萬平方米，權(quán)益面積5128萬平方米，約90%的貨量集中在高能級城市和價(jià)值區(qū)域，且成本合理，為后續(xù)的盈利增長奠定基礎(chǔ)。
貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報(bào)》記者表示，6425元/平方米的拿地均價(jià)在全國化布局的房企中屬于中等偏上的水平，可見其土儲(chǔ)布局城市確實(shí)屬于能級較高的區(qū)域。
“城市選擇不會(huì)變化，投資拿地有紀(jì)律指標(biāo)，在將凈負(fù)債率控制在50%-60%之間的紅線下按自身節(jié)奏投資�！鄙勖鲿员硎荆壳肮镜耐恋貎�(chǔ)備夠3年至4年開發(fā)，不是特別著急拿地，不會(huì)在市場高點(diǎn)拿地，地價(jià)過熱時(shí)會(huì)比較節(jié)制。
現(xiàn)金短債比升至4.55倍
在“房住不炒”的定位下，降低杠桿率，控制有息債務(wù)一再被強(qiáng)調(diào)。未來，行業(yè)發(fā)展將面臨利潤下降、融資收緊等難題，逆市飄紅和彎道超車越來越難，頭部房企發(fā)展將更加穩(wěn)健，市場將更加利好高度自律的房企。
鑒于這種對行業(yè)發(fā)展的預(yù)判，龍湖集團(tuán)保持高度的克制、謹(jǐn)慎以及“天晴補(bǔ)屋頂”的未雨綢繆，在今年年初即把握窗口，完成了數(shù)筆境內(nèi)外再融資。
截至2020年6月30日，龍湖集團(tuán)保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負(fù)債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，現(xiàn)金短債比為4.55倍，一系列指標(biāo)均維持在行業(yè)內(nèi)較高水準(zhǔn)。
“從當(dāng)前房企現(xiàn)金短債比水平來看，多在2倍左右徘徊，即使在頭部房企陣營中，高達(dá)4.55倍者也不多�！痹谶@方面，龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)等少數(shù)幾家房企長時(shí)間處在第一梯隊(duì)中。
“我們的每一筆貸款都沒有展期，要么及時(shí)還要么提前還，在這個(gè)資本密集的行業(yè)，這給龍湖集團(tuán)帶來了巨大紅利�！饼埡瘓F(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，根據(jù)“三道紅線”的觸線標(biāo)準(zhǔn)，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，龍湖集團(tuán)是“綠”檔，“負(fù)債年增速不超過15%”剛好暗合了龍湖集團(tuán)內(nèi)部測算的標(biāo)準(zhǔn)，所以這一標(biāo)準(zhǔn)對龍湖集團(tuán)影響不大。目前，龍湖集團(tuán)是國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評級機(jī)構(gòu)投資級評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)。
“信用評級直接對應(yīng)融資規(guī)模、融資成本和融資難度。”在房地產(chǎn)融資預(yù)期收緊的情況下，房企需要提前為長遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃布局。
事實(shí)上，從當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)格局和發(fā)展趨勢來看，在控杠桿、穩(wěn)房價(jià)的調(diào)控基調(diào)長期延續(xù)背景下，想要一如既往做個(gè)“優(yōu)等生”，除了“拿準(zhǔn)地”、“會(huì)融資”、提升運(yùn)營效率等基本能力之外，更要有自律性、重視客戶滿意度。鑒于此，龍湖集團(tuán)也提出，未來要堅(jiān)持走穩(wěn)健發(fā)展、品質(zhì)致勝之路，以擁抱變化的姿態(tài)和戰(zhàn)略聚焦的定力，堅(jiān)韌生長。
來源：證券日報(bào)
編 輯：chenhong
