在今年的前6個(gè)月中,從疫情期間的偃旗息鼓,到復(fù)工后的快速升溫,房企們的拿地?zé)崆殡S著疫情的走向呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,在剛剛過(guò)去的6月,房企們的拿地?zé)崆樵俣然厣,其?家房企單月投資額均超過(guò)了150億元。在這其中,不算意外的出現(xiàn)了中海地產(chǎn)(HK:00688)的名字,而這已是其連續(xù)第二個(gè)月投資額超過(guò)150億元。在過(guò)去的兩個(gè)月中,中海地產(chǎn)單月拿地金額分別為183億元、179億元,接連在廣州、佛山、武漢、長(zhǎng)沙、蘇州等諸多城市落子。
連續(xù)兩月的積極拿地布局,使得中海地產(chǎn)在中指院拿地投資榜單的排名節(jié)節(jié)上行,在此背后展現(xiàn)的,無(wú)疑是企業(yè)對(duì)于土地資源的強(qiáng)烈渴望。
大華“攪局”,武漢拿地現(xiàn)小插曲
6月份中海179億元土地投資的重心,壓在了最后一天。
在上半年的收官之日,經(jīng)歷一次延期的武漢歸元二期兩宗打包地塊,如業(yè)界預(yù)料中的落入中海囊中。憑借著兩宗合計(jì)144.2億元總價(jià)的靚地,中海一舉包攬了月內(nèi)土拍總價(jià)榜單中TOP5中的兩席。
作為武漢老商業(yè)區(qū)的核心,這兩宗地塊無(wú)疑有著極佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。中海本次競(jìng)得兩宗地塊位于漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道以南,攔江路以北,鸚鵡大道以東,濱江大道以西,合計(jì)土地面積175780平方米,建筑面積約99萬(wàn)平方米。
如同3年前遠(yuǎn)洋集團(tuán)以150億元競(jìng)得的武漢歸元地塊一樣,本次中海所競(jìng)地塊也包含著諸多業(yè)態(tài),據(jù)悉,在規(guī)劃內(nèi),地塊內(nèi)商業(yè)與住宅比例約為3:7,其中,在商業(yè)部分中包含一座10萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心以及三座勾勒出漢水邊“天際線”的寫(xiě)字樓。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,遠(yuǎn)洋集團(tuán)一期開(kāi)發(fā)無(wú)疑為歸元里地塊增色不少,歸元板塊作為曾經(jīng)武漢的洼地之一如今已經(jīng)受到越來(lái)越多的認(rèn)可,作為后入者,中海將與遠(yuǎn)洋共同享受區(qū)域未來(lái)成長(zhǎng)的紅利。
值得一提的是,在中海的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)中,住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)被稱(chēng)之為今天的業(yè)務(wù),商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)被稱(chēng)之為明天的業(yè)務(wù),而獲取這個(gè)承載 “今天”與“明天”的大盤(pán)地塊的過(guò)程卻出現(xiàn)一段小插曲。
根據(jù)公開(kāi)信息顯示,本次土拍條件極為苛刻,除極高的商業(yè)比例以及高達(dá)132億元的總起拍價(jià)讓諸多市場(chǎng)參與者望而卻步外,還包含其他出讓條件,其中就包括產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求“2019年《財(cái)富》排行榜世界500強(qiáng)前50強(qiáng)企業(yè)或其控股子公司入駐、該企業(yè)商業(yè)品牌須被2019年中房協(xié)評(píng)定為‘商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)30強(qiáng)’企業(yè)”。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),對(duì)于母公司為中建集團(tuán)的中海地產(chǎn)來(lái)說(shuō),這無(wú)疑是一幅為其定制的地塊。不過(guò),在競(jìng)拍環(huán)節(jié)中,大華集團(tuán)的出手成為歸元地塊土拍的一個(gè)小意外。在與大華集團(tuán)數(shù)輪的競(jìng)價(jià)之中,中海地產(chǎn)雖然最終如償所愿,但土地成本卻增加了12.2億元,相對(duì)應(yīng)的兩宗地塊的樓面價(jià)亦分別增長(zhǎng)至14620元、14398元。
從周邊項(xiàng)目來(lái)看,在6月14日遠(yuǎn)洋東方境世界觀加推部分均價(jià)約為25760元,這其中包含了3500元每平方米的精裝價(jià)格。
對(duì)標(biāo)中海地產(chǎn)近年來(lái)的利潤(rùn)率,以目前的市場(chǎng)價(jià)格項(xiàng)目盈利空間并不算大,而大華集團(tuán)的出手競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑使得項(xiàng)目的利潤(rùn)率進(jìn)一步壓縮。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示,雖然可以通過(guò)精裝交付等方式改善項(xiàng)目的利潤(rùn),但更多的還是需要后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所帶動(dòng),更完善的配套設(shè)施獲得板塊整體溢價(jià)提升。
514億元拿地背后的擴(kuò)張欲望
在略有波瀾的收獲了歸元二期地塊后,中海上半年的拿地投資額被定格在514億元,在中指院上半年拿地榜中摘得榜眼。
而與2019年同期的441億元相比,今年上半年中海地產(chǎn)的拿地投資亦實(shí)現(xiàn)了17.68%的同比增幅,這個(gè)成績(jī)使得中海地產(chǎn)成為上半年銷(xiāo)售TOP10中,僅有的3家拿地投資增長(zhǎng)的頭部房企之一。
雖然已成為佼佼者,但這個(gè)增速對(duì)于中海地產(chǎn)的既定目標(biāo)來(lái)說(shuō)并不快,根據(jù)規(guī)劃,在今年中海將拿地權(quán)益預(yù)算定為1400億元,同比增長(zhǎng)23%。這也意味著,在下半年中海地產(chǎn)拿地節(jié)奏還將保持甚至進(jìn)一步加快。
事實(shí)上,在上半年,中海地產(chǎn)的土地的強(qiáng)烈渴望便已展現(xiàn)無(wú)遺。在大手筆的投資布局背后,根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),中海地產(chǎn)在上半年的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)超過(guò)80次,僅次于同樣在土地市場(chǎng)上收獲頗豐的金地集團(tuán)(SH:600383)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,上半年中海拿地加速與市場(chǎng)推地的節(jié)奏不無(wú)關(guān)系,二季度以來(lái),諸多一二線城市推出的優(yōu)質(zhì)地塊,顯然無(wú)疑很符合中海地產(chǎn)長(zhǎng)期深耕一二線的口味。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,今年上半年一二線城市總體供應(yīng)量同比增長(zhǎng),其中,二線城市供應(yīng)22903.5萬(wàn)平方米,同比小幅下降1.2%,但一線城市供應(yīng)量則同比增長(zhǎng)60.3%至2125.4萬(wàn)平方米。
而在供應(yīng)因素之余,管理層的變化或也是中海加大了布局力度的原因之一,在2月份,以張智超晉升任行政總裁為標(biāo)志,多位年輕高管成為中海地產(chǎn)的核心。就此,中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦便對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示,隨著更多“少壯派”在企業(yè)擔(dān)當(dāng)重要職位,勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)的活力與沖勁。
在管理團(tuán)隊(duì)年輕化的背景下,中海地產(chǎn)也開(kāi)始尋找實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模突破的新路徑。例如,在今年3月中海地產(chǎn)便發(fā)布了2020尋地合作計(jì)劃,而這份以“共贏”為主基調(diào)的計(jì)劃無(wú)遺改變了中海近幾年建立的高冷形象。在尋地合作之外,中海亦在上半年通過(guò)增資等途徑適當(dāng)降低自身的權(quán)益,例如,今年5月,中海地產(chǎn)便計(jì)劃為武漢項(xiàng)目等附屬公司增資引進(jìn)合作方,為加大布局積攢更多籌碼。
“這是市場(chǎng)環(huán)境造就的一個(gè)結(jié)果!痹诒R文曦看來(lái),在行業(yè)整體向規(guī)?繑n的大背景下,需要有條件的企業(yè)更多從多種渠道拿地、嘗試更多種的項(xiàng)目,而管理團(tuán)隊(duì)的年輕化則是對(duì)這個(gè)變化過(guò)程的催化。
在今年上半年,中海地產(chǎn)取得了操盤(pán)金額1609.8億元的成績(jī),并以此超越了綠地控股在榜單坐穩(wěn)了第六名的位置,在不斷加大的投資力度下,中海的未來(lái)又將坐在哪一把交椅之上?
來(lái) 源:藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)
編 輯:chenhong