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上半年新房成交跌16% 專家卻說樓市韌性十足
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-7-3 9:09:40
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[提要]在疫情和樓市調(diào)控的雙重考驗(yàn)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了強(qiáng)大的韌性。而這種韌性與金融政策出現(xiàn)寬松、居民資產(chǎn)避險(xiǎn)情緒上升、人才引進(jìn)政策增多等因素有關(guān)。

  疫情之下,新房、二手房成交量受到不小影響。2日,貝殼研究院發(fā)布的2020年樓市半年度系列報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)顯示,上半年66城新房成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16%,各城市類別中,一線城市成交量下滑幅度最大,成交套數(shù)同比下滑25.9%。二手房方面,上半年鏈家重點(diǎn)18城成交量創(chuàng)近三年中最低,成交量同比下降8.4%。

  不過,報(bào)告中指出,隨著國(guó)內(nèi)疫情的好轉(zhuǎn),二季度新房、二手房的成交量得到恢復(fù),鏈家重點(diǎn)18城二手房成交量已基本恢復(fù)到去年同期水平,價(jià)格也隨市場(chǎng)修復(fù)出現(xiàn)普遍反彈。貝殼研究院分析師認(rèn)為,在疫情和樓市調(diào)控的雙重考驗(yàn)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了強(qiáng)大的韌性。而這種韌性與金融政策出現(xiàn)寬松、居民資產(chǎn)避險(xiǎn)情緒上升、人才引進(jìn)政策增多等因素有關(guān)。

  一線城市新房成交量下滑最大 南京卻逆勢(shì)上漲

  報(bào)告稱,2020年上半年,貝殼研究院監(jiān)測(cè)的66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16.0%,成交面積同比下滑14.0%。在疫情趨于穩(wěn)定后,二季度的新房市場(chǎng)成交量快速恢復(fù),但同比2019年第二季度,成交套數(shù)和面積分別下滑5%和4%。

  分城市類別看,今年上半年,一線城市新房市場(chǎng)成交量和成交面積下滑幅度最大,成交套數(shù)累計(jì)同比下滑25.9%,成交面積下滑25.0%;二線城市成交套數(shù)同比下滑16.6%,成交面積下滑15.0%;三四線城市成交套數(shù)同比下滑10.8%,成交面積下滑8.0%。

  不過,報(bào)告指出,一二線城市新房市場(chǎng)雖然受疫情影響較大,但恢復(fù)速度也更快,在疫情穩(wěn)定的二季度,成交量環(huán)比收窄15-16個(gè)百分點(diǎn),三四線城市則環(huán)比收窄12-13個(gè)百分點(diǎn)。

  分區(qū)域看,不同城市、不同城市群的交易狀況不盡相同。一線城市中,上海、廣州、北京上半年的新房成交面積分別同比下滑27%、24%、33%,深圳同比僅下滑5%,這印證了深圳市場(chǎng)的火熱。

  在成交總面積靠前的二線城市中,成都、蘇州、南京、溫州、杭州5個(gè)城市不降反升,成交面積均保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中,長(zhǎng)三角區(qū)域的城市表現(xiàn)突出,南京上半年的成交面積更是同比上漲24.4%。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱,在新房市場(chǎng)上,長(zhǎng)三角區(qū)域城市表現(xiàn)出較為積極的上漲意愿。

  二手房成交量創(chuàng)三年新低 價(jià)格已止跌上漲

  報(bào)告稱,受疫情影響,上半年鏈家重點(diǎn)18城成交量在近三年中最低,比去年同期下降8.4%,但比去年下半年小幅增長(zhǎng)4.2%,疫情對(duì)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)總體影響不大。

  從月度成交走勢(shì)看,二手房市場(chǎng)成交從3月份開始明顯恢復(fù),鏈家重點(diǎn)18城二手房成交量比1-2月成交總量增長(zhǎng)41.8%,4、5月份環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。

  “6月成交雖然比5月有所回落,但同比依舊增加21%,疫情對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊正在逐步消退!眻(bào)告判斷,二手房成交總量已基本恢復(fù)到去年同期水平,總體修復(fù)力度呈現(xiàn)出“南強(qiáng)北弱”的特點(diǎn)。

  從區(qū)域上看,環(huán)深、環(huán)滬城市群復(fù)蘇強(qiáng)勁,上半年環(huán)深城市群重點(diǎn)城市總成交同比增加20%,其中主要是廣州市場(chǎng)修復(fù)強(qiáng)勁。環(huán)滬城市圈二手房的成交量,已經(jīng)基本上恢復(fù)到去年同期水平(同比微降1.6%)。

  京津冀城市復(fù)蘇節(jié)奏慢,北京、廊坊及天津3-4月成交環(huán)比1-2月增速慢于其他城市,在5-6月城市圈內(nèi)城市政策因素推動(dòng)下,市場(chǎng)才加速?gòu)?fù)蘇。上半年,環(huán)京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

  報(bào)告稱,價(jià)格上,2020年一季度重點(diǎn)城市二手房均價(jià)普遍環(huán)比去年四季度下跌,二季度均價(jià)隨市場(chǎng)修復(fù)普遍反彈。

  數(shù)據(jù)顯示,與2019年四季度比,2020年二季度重點(diǎn)18城市中價(jià)格上漲的城市有15個(gè),下跌的城市有3個(gè)。北京及上海二手房均價(jià)漲幅均在3.5%及以上,漲幅靠前。房?jī)r(jià)跌幅較大的城市為武漢,累計(jì)跌幅達(dá)3.5%。

  與去年同期相比,二季度重點(diǎn)18城市中價(jià)格上漲的城市有11個(gè),下跌的城市有7個(gè)。其中房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市為南京及杭州,房?jī)r(jià)下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟(jì)南。

  從房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏看,一線城市及基本面好的強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)最先啟動(dòng)上漲。貝殼研究院房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,上半年北京、上海、大連、杭州及南京等城市最早止跌上漲,青島、天津等城市上半年均價(jià)保持平穩(wěn)或持續(xù)下跌。

  分析:樓市韌性十足 下半年以穩(wěn)為主

  房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在上半年受到不小的影響,但隨著疫情的緩解,市場(chǎng)快速恢復(fù)。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂稱,年初新冠疫情開始蔓延時(shí),市場(chǎng)普遍擔(dān)心疫情對(duì)市場(chǎng)造成較大的沖擊,但半年之后,市場(chǎng)用漂亮的V型曲線展現(xiàn)了強(qiáng)大的韌性,部分城市市場(chǎng)“躁動(dòng)”也似乎顯示新一輪周期在啟動(dòng)。

  許小樂解讀稱,盡管沒有直接刺激房地產(chǎn),但更加靈活適度的貨幣政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了較大的溢出效應(yīng)。房貸利率由固定利率上浮機(jī)制轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)機(jī)制之后,房貸利率與市場(chǎng)利率之間的關(guān)聯(lián)加強(qiáng)。隨著LPR的下調(diào),購(gòu)房貸款利率有所下行,銀行房貸周期大大縮短。

  今年以來,代表生產(chǎn)需求的PPI指數(shù)不斷下行,而代表物價(jià)水平的CPI指數(shù)處于高位,尤其是與民眾生活息息相關(guān)的食品價(jià)格漲幅較高。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力下,使居民進(jìn)一步提升資產(chǎn)保值增值的需求,核心城市、核心區(qū)域的資產(chǎn)成為較好的資產(chǎn)避險(xiǎn)工具。

  此外,上半年戶籍制度改革的深化,疊加各地進(jìn)一步加大人才引進(jìn)力度、提供購(gòu)房安家補(bǔ)貼等,讓部分消費(fèi)者能夠避開調(diào)控限制進(jìn)入市場(chǎng)。

  對(duì)于下半年走勢(shì),報(bào)告認(rèn)為,二季度以來的市場(chǎng)升溫充其量只是少數(shù)城市的結(jié)構(gòu)性、階段性行情,大部分城市只是在向常態(tài)復(fù)蘇,難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)全局性、持續(xù)性上漲浪潮。下半年,二手房將呈現(xiàn)三大趨勢(shì),即核心城市強(qiáng)于非核心城市、核心區(qū)域強(qiáng)于郊區(qū)、改善型產(chǎn)品強(qiáng)于剛需產(chǎn)品。

  就新房市場(chǎng)而言,二季度重點(diǎn)城市業(yè)績(jī)已經(jīng)接近或已達(dá)到2019年同期水平,市場(chǎng)修復(fù)過程基本完成,一季度積壓的需求已獲得逐步釋放,同時(shí)隨著疫情過后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定,需求端也將重新進(jìn)行資金分配,預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)大幅上漲。但在經(jīng)濟(jì)下行壓力下,房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要的消費(fèi)市場(chǎng),其總量也不會(huì)大幅下降,預(yù)計(jì)全年將穩(wěn)定在近年水平。

  來源:中新經(jīng)緯APP

編輯:wangdc

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