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招商蛇口“四十有惑”:利潤下滑 北京土儲“斷頓”競爭紅海
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2020-6-12 9:29:23
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[提要]2019年,招商蛇口邁入40周歲大關(guān)。從招商蛇口2019年成績單來看,多項數(shù)據(jù)都屬穩(wěn)字當(dāng)頭,這是其發(fā)展多年“不惑”的底氣。

  2019年,招商蛇口邁入40周歲大關(guān)。從招商蛇口2019年成績單來看,多項數(shù)據(jù)都屬穩(wěn)字當(dāng)頭,這是其發(fā)展多年“不惑”的底氣。而營收及利潤的增長與規(guī)模增速不相匹配,卻成為招商蛇口2019年的焦點之“惑”。從2019年銷售額排名來看,招商蛇口未入前十,排名第12名。

  2019年全年,招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元,同比增加29.25%。但相較于2017年、2018年分別為52.54%、51.26%的規(guī)模增速,招商蛇口去年增速明顯放緩。

  在質(zhì)量和效益上,招商蛇口也鮮有亮點。2020年第一季度利潤與其目標(biāo)相去甚遠(yuǎn),歸屬于上市公司股東的凈利潤約26.26億元,較上年同比下降79.48%。

  此外,在京土地儲備“失守”,業(yè)主集體維權(quán),涉嫌虛假宣傳等消息也被曝光。站在后一個40年開局,招商蛇口能否如愿“解惑”?

  利潤增速不及預(yù)期

  雖然招商蛇口2019年的營收與歸母凈利潤同比有所增長,但增速較2018年分別下降6.4個百分點和19.5個百分點。顯然,這個利潤增速并未讓投資者滿意。

  面對投資者反復(fù)提及的規(guī)模排名問題,招商蛇口董事長許永軍在公司2019年業(yè)績會上回應(yīng)稱,招商蛇口的理念是“規(guī)模、質(zhì)量、效益”三者的平衡,“從去年開始公司就把質(zhì)量放第一位,效益放第二位,規(guī)模第三位”。

  也有投資者直接發(fā)問,“在招商蛇口2017年的銷售業(yè)績和權(quán)益數(shù)據(jù)明顯增長的背景下,為何2019年歸母利潤只有5%的增長?”

  招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆解釋稱,歸母凈利潤除了受結(jié)轉(zhuǎn)利潤的影響外,還與投資收益以及減值等相關(guān)。公司2019年毛利率下降,受限價及市場下行的影響是一個方面,還受不同區(qū)域、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響。

  關(guān)于歸母凈利增長不及預(yù)期的討論,也透露出投資者對于毛利率下滑的擔(dān)憂。

  年報顯示,2019年招商蛇口收獲毛利338.43億元,毛利率約為34.65%,較2018年下降了4.8個百分點。其六大區(qū)域的毛利率均出現(xiàn)同比下滑,而營收占比最高的深圳大本營,毛利率降幅最大,為13%。

  此外,三費費用率上升也侵蝕了招商蛇口的部分利潤。其中銷售費用增長最快,同比增長42.01%,增至22.06億元。招商蛇口在年報中解釋,其原因是傭金代理費等費用出現(xiàn)明顯增加所致。

  今年一季度,受疫情影響招商蛇口銷售額為361.1 億元,同比下降4.7%,完成全年計劃銷售額2500億元的14.4%。

  在京土儲“捉襟見肘”

  據(jù)招商蛇口年報披露的2019年主要房地產(chǎn)項目顯示,全國共346個項目,北京地區(qū)只有9個,其中3個項目已經(jīng)竣工。招商蛇口如今在北京的土地儲備“捉襟見肘”。

  北京市場中,招商蛇口所占權(quán)益比例超過50%的只有4個項目,在建住宅項目中,亦莊建華小學(xué)東南側(cè)項目(招商臻瓏府)是招商蛇口在北京唯一擁有全部開發(fā)權(quán)益的項目;北京雍合府,招商蛇口擁有51.63%權(quán)益比例;壹亮馬項目招商蛇口擁有10%的權(quán)益比例。

  在2019年年報中,招商蛇口并未詳細(xì)披露北京區(qū)域的銷售業(yè)績。在公司分地區(qū)營業(yè)收入中,華北區(qū)域2019年的營收占比約為7.4%,相較2018年的11.74%下降了4.34個百分點,營業(yè)收入同比則減少30.28%。

  事實上,翻開招商蛇口的履歷,其在北京市場曾經(jīng)頗有建樹。2014年,招商蛇口打造的臻園奪得年度銷售冠軍。然而臻園以后,招商蛇口在北京市場頗為沉寂,再未創(chuàng)造出能夠匹敵臻園、銷售與口碑俱佳的熱門項目。

  質(zhì)量隱患猶存

  今年4月,整治的重拳落在了招商蛇口太子灣灣璽身上,除了項目被鎖盤,開發(fā)商在深圳所有項目的網(wǎng)簽也全面受限。

  據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺4月28日消息顯示,招商蛇口旗下太子灣灣璽項目除32套已備案、1套已簽預(yù)售合同房源外,其余192套房源被“分局鎖定”。根據(jù)官方解釋,“管理局鎖定”指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為,導(dǎo)致售房系統(tǒng)被管理局鎖定。

  彼時有報道稱,該樓盤在今年3月7日首推70套N3棟公寓,當(dāng)日售罄;3月13日再推出14套房源,8秒售罄;4月5日推出54套N5棟公寓,半天時間也全部售罄。

  根據(jù)深圳市規(guī)土委的規(guī)定,樓盤取得預(yù)售后須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對外銷售,因此,太子灣灣璽項目的做法顯然與該規(guī)定相悖。

  聲稱“把質(zhì)量放第一位”的招商蛇口,2019年也遭遇不少投訴尷尬,甚至被業(yè)主直指“質(zhì)量差”。

  2019年,寧波招商御湖華苑小區(qū)、合肥高端住宅項目招商公園1872等均被曝光過質(zhì)量問題。

  此外,招商蛇口開發(fā)的招商雍華府曾因虛假宣傳被職能部門勒令整改。合肥市委辦公廳表示,針對該公司要求消費者簽訂的房屋裝修改造協(xié)議內(nèi)容和簽訂方式存在的問題,市工商部門已對開發(fā)商進(jìn)行了行政約談,責(zé)令其進(jìn)行整改。該項目曾因虛假宣傳導(dǎo)致消費者因限購無法買房被法院判令敗訴,退還消費者定金。

  限競房“紅!彪y突圍

  目前,招商蛇口在北京區(qū)域最主要在售項目是招商臻瓏府,這被售樓處銷售人員視為招商蛇口在亦莊的“扛鼎之作”。

  該地塊是招商蛇口2019年11月13日以42.815億元拿下的,溢價率為0.5%。地塊限均價52695元/平方米,最高售價不超過57965元/平方米,執(zhí)行90/70政策。

  6月7日,記者走訪亦莊招商臻瓏府售樓處發(fā)現(xiàn),該項目做了3個樣板間,分別是77平方米南向兩居、89平方米三居、139平方米四居。

  針對戶型設(shè)計,有購房者評價,“89平方米小三居樣板間臥室轉(zhuǎn)角的飄窗很不錯,但北向兩個次臥小得可憐。139平方米的四居戶型,廚房隔了家政區(qū)后,操作臺變得非常小。”

  招商臻瓏府預(yù)計6月底開盤,2022年底精裝修交付,F(xiàn)在處于排卡階段,無需驗資,排卡后每天可減1000元房款,最高可減10萬。置業(yè)顧問透露,開盤時推出多少套房源還不確定,大概1000套左右,目前參與排卡的有400多人。

  招商臻瓏府所在的亦莊板塊,如今已是競品林立。

  北側(cè)緊鄰融創(chuàng)公園壹號售樓處,同樣是純新盤,執(zhí)行90/70政策的限競房。為了打出產(chǎn)品差異化,僅三居戶型,融創(chuàng)公園壹號就做了三個面積,分別是89.5平方米三居、99平方米三居和124.5平方米三居。

  臨近的經(jīng)開汀塘現(xiàn)房售賣,主力戶型為82平方米兩居,91-92平方米三居;而禧瑞天著限競房,主打戶型為建筑面積89平方米2-3居,118-138平方米四居。

  除了亦莊路東這4個新盤,亦莊河西區(qū)有6個限競房項目,瀛海板塊也有明星項目,競爭可見一斑。

  業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時表示,亦莊僅作為大興的一個板塊,限競房供應(yīng)量遠(yuǎn)超其他城區(qū)。亦莊板塊目前整體在售項目量比較多,粗略估計,近十個項目有近萬套房源集中供應(yīng),是北京典型的紅海市場,客源爭奪戰(zhàn)尤為激烈。

  上述人士表示,開發(fā)商要想在紅海市場突圍,無非是從以下兩個層面入手。第一是在產(chǎn)品上做加法,比如功能空間的升級,精裝配置的加碼等,這些都可能給項目帶來更高的價值提升;第二是在價格上做減法,降低開發(fā)商自己的價格預(yù)期和利潤預(yù)期,用適銷對路的合理定價來吸引購房者。

  “亦莊整體市場去化并不樂觀!庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言,由于限競房遵循90/70政策,局限于“89平方米的命題式作文”,產(chǎn)品和產(chǎn)品之間其實很難做出差異化。區(qū)域內(nèi)扎堆推出的限競房項目,基本身陷產(chǎn)品同質(zhì)化的泥潭,很難成功突圍。

  招商蛇口能否在亦莊限競房紅海市場突圍,破解去化難的魔咒?仍需拭目以待。

來源:北京晚報

編 輯:chenhong

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