長達(dá)兩三個月的疫情冰封期后,“風(fēng)暴”中心武漢久違地迎來一場百億土拍。
5月19日,除兩宗臨時延期地塊外,武漢共有七宗地塊入市競拍并成交,攬金114.56億元。
硚口地塊遭遇兩次流拍、修改指標(biāo)重新上架后,終于成功出讓,由招商蛇口以總價58.87億元競得,樓面價15632元/平方米。
武昌濱江商務(wù)核心地段兩宗關(guān)聯(lián)地塊,則由龍湖、清能聯(lián)合體以總成交價46.47億元底價摘得。
早在開拍前,市場便對這場土拍充滿期待,認(rèn)為代表著武漢樓市回歸的揭幕大戲。
從結(jié)果來看,除了上百億的成交金額,背后的降價20億、調(diào)整指標(biāo)、底價成交等,也是觀察目前武漢樓市的重要維度。
降價20億“準(zhǔn)地王”
此次土拍中最受關(guān)注的自然是“準(zhǔn)地王”硚口地塊。
該宗地前身為P(2018)096號硚口宗關(guān)地塊,于2018年10月31日首次入市競拍。地塊位于硚口區(qū)解放大道以南、沿河大道以北,京廣鐵路以西,出讓面積約為13.86萬平米。
地塊起拍價達(dá)70億元,起始樓面價約為1.45萬元/平米,起始價就已刷新硚口片區(qū)單價、總價紀(jì)錄。若順利成交,將超越萬科年初拿下的47億元硚口地塊。
在10月31日的競拍中,該地塊慘遭流拍。彼時普遍觀點認(rèn)為,該宗地塊流拍主因是起拍樓面地價高,商服比例也高,測算下來房企盈利會有難度。
據(jù)悉,該宗地塊商服占比接近一半,自持要求高。
年底12月,該宗地塊再次入市,保證金從42億降至14億元,仍舊無人問津。
一年后的2019年11月,地塊編號改為P(2019)153號并入市,但在出讓前武漢國土局宣布地塊延期至12月出讓;隨后于12月仍舊宣布延期。
算下來,這次已是硚口地塊第五次入市。
之所以能夠成功出讓,從土地指標(biāo)變動上便可窺到原因。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,此次編號P(2020)022號的硚口地塊,事實上只是原P(2019)153號地塊的一部分,地上規(guī)劃面積從原先13萬平方米縮減至10萬平方米左右;計容面積中,不僅商業(yè)建筑面積從9萬平方米減小至4萬平方米,同時取消了地下商業(yè)建筑用地指標(biāo),商服比例下降。
對于開發(fā)商而言更為吸引的是,地塊起拍價從此前70億元下調(diào)至58.37億元左右,競買保證金也降至總價的20%左右,約11.67億元。
“地塊今天能夠成交其實不是特別意外,像中國鐵建,葛洲壩也有參與競拍,核心就是地塊本身指標(biāo)發(fā)生了一些質(zhì)變,門檻降低,住宅占比提高,房企資金支出壓力、產(chǎn)品溢價能力就沒那么大了!焙敝性呗灶檰栔行目偨(jīng)理鄭源滔對觀點地產(chǎn)新媒體表示。
雖然起拍總價降低,但樓面單價實則提高至15500元/平方米左右,最終成交樓面價15632元/平方米也超越了去年融創(chuàng)拿地的14478元/平方米,成為區(qū)域樓面價新地王。
鄭源滔表示,目前地塊周邊項目新房毛胚價格在27000元/平方米左右,且去化還不算非常理想,所以對比來看項目盈利可能不會很樂觀,處在微利水平。
該地塊樓面價和周邊有些二手房價格幾乎處于同樣水平,“今天好多開發(fā)商就打趣說,用別人的地價來買我們的房子就可以了”。
除了盈利水平方面的考慮,對于競得人招商而言,這宗地塊的規(guī)劃要求也不低,如超高層建筑、一定比例的商業(yè)建面。
“招商蛇口具備打造這種復(fù)合業(yè)態(tài)的能力!编嵲刺戏Q,招商蛇口此前在青山區(qū)的綜合體項目一江璟城,便囊括住宅、公寓、甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)等多元業(yè)態(tài)。
武漢的爭奪
除了硚口地王,龍湖聯(lián)合清能拿下的武昌濱江地塊同樣惹眼。
據(jù)悉,P(2019)212號、213號兩宗地塊為關(guān)聯(lián)搭配供應(yīng)地塊,競買人必須同時參與兩宗地塊競買,兩宗地起拍總價超46億,首先在起拍價上門檻便不低。
最終兩宗地塊都以底價成交,其中商住地塊成交總價292795萬元,樓面地價13962元/平方米;商服地塊成交總價171925萬元,成交樓面地價6097元/平方米。
競得企業(yè)龍湖、清能聯(lián)合體需建設(shè)不少于28萬平方米的商業(yè)綜合體,自持建筑面積不低于19.5萬平方米,其中不少于17.5萬平方米自項目竣工驗收之日起10年內(nèi)不得對外銷售,不少于2萬平方米自項目竣工驗收之日起5年內(nèi)不得對外銷售。
龍湖與清能集團(tuán)已是老搭檔,清能集團(tuán)為湖北省國資委旗下做地產(chǎn)開發(fā)的平臺。今年4月份,清能集團(tuán)位于武漢洪山毛坦村的新建商業(yè)金融業(yè)設(shè)施項目規(guī)劃公布,就是引進(jìn)龍湖共同打造40萬方商業(yè)綜合體。
龍湖隨后也在官微表示,該項目將打造成TOD天街項目。
此次落地武漢,于龍湖而言也是對華中區(qū)域土儲的一次有效補(bǔ)充。
據(jù)悉,華中區(qū)域一直是龍湖銷售貢獻(xiàn)弱區(qū)。2019年全年,龍湖集團(tuán)合同銷售金額2425億元,銷售面積1424萬平方米,其中華中區(qū)域銷售額為223億元,占總銷售額9.2%,在五大區(qū)域中排名墊底。
雖然兩大地塊均成功出讓,但不可忽視的是,此次武漢土拍幾乎都是底價成交,市場期待看到的火爆場面似乎并沒有出現(xiàn)。即便硚口地塊,第五次入市成功出讓也是以大幅降價為“代價”的。
唯一引來房企爭搶的地塊是漢南的P(2020)021地塊,經(jīng)過110輪競價后,由重慶華宇集團(tuán)旗下武漢華宇業(yè)瑞企業(yè)管理有限公司以5.04億元競得,樓面價2297元/平方米,溢價率76.12%。
楊光華指出,漢南地塊如此火熱只是單個現(xiàn)象,“這種小塊、總金額不高的地,大家都會去搶”。
但同時,也不能僅憑底價或一兩個開發(fā)商參與競拍來判定地市不夠火。如招商與龍湖摘得地塊,楊光華稱:“其實兩塊地背后都有不少家房企跟過,但能夠根據(jù)這個游戲規(guī)則走下來的很少。”
據(jù)悉,龍湖摘得的武昌聯(lián)合地塊此前業(yè)內(nèi)早有傳聞將被凱德拿下,且限制條件幾乎是為凱德量身打造,如28萬平方米的商業(yè)綜合體、1家獲得過“全球最受信賴公司”前100名的公司、引入1家管理房地產(chǎn)基金的企業(yè)總部等,消息稱將打造武漢來福士廣場。
鄭源滔則表示,溢價關(guān)系到起始樓面價,這是可調(diào)控的,與武漢市場的情況不能完全畫等號。從實際成交樓面地價來看,基本處于合理水平。
“在當(dāng)前的市場環(huán)境之下,愿意拿出幾十個億拍地的房企本身并不太多,所以大手筆進(jìn)行拿地,說明還是對武漢未來房地產(chǎn)市場抱著比較積極樂觀的心態(tài)。”鄭源滔稱。
楊光華也認(rèn)為,這次土拍房企加碼顯示對武漢經(jīng)濟(jì)與城市未來的信心,但同時目前基本還是央企、國企在參與競拍大規(guī)模的地塊,民營房企比較少。
另于今日5月19日,武漢自然資源和規(guī)劃局又新掛牌了9宗地塊,總起拍價約為56.94億元,將于6月18日集中出讓。
“拍地節(jié)奏明顯加快了。”楊光華稱,相比其他城市,武漢土拍晚了一到兩個月,從4月份才開始陸續(xù)拍地,5月份加速,后面將有更大規(guī)模的土地入市。
來 源: 觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯:chenhong