疫情并沒有阻擋如約而至的業(yè)績(jī)會(huì)浪潮。只是往年媒體、投資者們忙碌于香港各大酒店的熱鬧跡象不再,房企們多以電話、網(wǎng)絡(luò)等形式舉行線上會(huì)議。
越秀地產(chǎn)也按約定通過電話會(huì)議的形式舉行2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。還是一如去年的管理層團(tuán)隊(duì),只是今年有點(diǎn)特殊,無法更直觀地判斷管理層的情緒好壞,只能通過言語進(jìn)行斷定。
“從數(shù)據(jù)來看我是比較滿意的!彪娫捘穷^,董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)短短的一句話,便足以表現(xiàn)其對(duì)于越秀地產(chǎn)去年交出的成績(jī)單甚為愉悅。
年報(bào)顯示,于2019年,越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約383.4億元,同比上升45%;毛利由83.93億元增至131.17億元,毛利率約為34.2%,同比上升2.4%;權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為34.8億元,同比上升27.7%;核心凈利潤(rùn)約為35.1億元,同比上升24.8%;銷售及營(yíng)銷成本約為10億元,同比上升53.7%。
2019年全 年,越秀地產(chǎn)連同合營(yíng)公司項(xiàng)目的累計(jì)合同銷售金額約為721.1億元,同比上升24.8%,完成全年合同銷售目標(biāo)680億元的106%;合同銷售面積約為349萬平方米,同比上升26.1%;合同銷售均價(jià)約為每平方米2.07萬元。
值得關(guān)注的是,越秀地產(chǎn)將2020年合同銷售目標(biāo)定為802億元,增幅11.21%。對(duì)此林昭遠(yuǎn)回應(yīng)稱,目標(biāo)制定要看市場(chǎng),基本上還是做客觀的安排,按照目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判開展工作。
銷售步調(diào)
近年來,越秀地產(chǎn)的銷售按著逐年遞增百億的步子。其中去年定下680億的銷售目標(biāo),增幅17.68%。
事實(shí)上,2020年原本是越秀地產(chǎn)沖擊千億關(guān)口的關(guān)鍵一年。早于2017年業(yè)績(jī)會(huì),前董事長(zhǎng)張招興便提出2020年將銷售規(guī)模達(dá)到800億元,并沖擊1000億元的目標(biāo)。
今年林昭遠(yuǎn)將目標(biāo)增幅再次拉窄至11.21%。對(duì)此他解釋:“今年按照可售貨值1461億,去化率大概是55%的水平,去化率和2019年基本上是持平的!
在他看來,這樣的銷售步調(diào)是正常的。只是媒體們更為聚焦的是,“疫情”黑天鵝之下,越秀地產(chǎn)銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)會(huì)否受阻。
林昭遠(yuǎn)在會(huì)上消除了這一疑慮。他強(qiáng)調(diào),今年銷售目標(biāo)802億元,已經(jīng)綜合考慮疫情的影響。同時(shí)他提及,越秀地產(chǎn)在疫情重災(zāi)區(qū)湖北地區(qū)的土儲(chǔ)其實(shí)占比不是太高,不超過10%,對(duì)年度銷售目標(biāo)自然影響不大。
數(shù)據(jù)披露顯示,2019年的合同銷售金額中,大灣區(qū)約占58.5%,華東地區(qū)約占23.4%,華中地區(qū)約占9.9%,北方地區(qū)約占7.8%,西部地區(qū)約占0.4%。其中,廣州市的合同銷售金額達(dá)到約366億元,同比上升21.2%。
據(jù)會(huì)上透露,目前越秀地產(chǎn)除湖北地區(qū)的沒有開放現(xiàn)場(chǎng)銷售之外,其他地區(qū)的項(xiàng)目都已經(jīng)開放線下銷售。此外,除湖北地區(qū)外,越秀地產(chǎn)在建項(xiàng)目的工地復(fù)工率在85%以上。
而房企們當(dāng)前熱推的線上銷售,越秀地產(chǎn)也早有行動(dòng)。從疫情發(fā)生以來,越秀地產(chǎn)推出了線上推廣平臺(tái)“越秀房寶”,并利用“悅秀會(huì)”的會(huì)員平臺(tái)進(jìn)行推廣。至于效果如何,林昭遠(yuǎn)稱,“還是不錯(cuò)的,從目前成交的角度,應(yīng)該也逐步在提升!
按照林昭遠(yuǎn)樂觀的預(yù)判,疫情對(duì)于越秀地產(chǎn)銷售回款影響不大。那么是否會(huì)影響到越秀地產(chǎn)接下來的投資計(jì)劃呢?
他首先提出,今年投資總體上的原則是保證現(xiàn)金流的平衡,銷售計(jì)劃和投資計(jì)劃要匹配。現(xiàn)金流方面,截至2019年底,越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金301億元,總借貸710.2元,凈借貸比率74%,今年到期的銀行借貸約70億。林昭遠(yuǎn)信心滿滿:“現(xiàn)金流角度是充足的!
“投資戰(zhàn)略上,越秀今年會(huì)有300億的投資計(jì)劃,如果有一些好的項(xiàng)目,我們是可以抓住一些機(jī)會(huì),去獲取一些土地!备鶕(jù)年報(bào)顯示,越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)2020年土地款支出及拍地保證金300億元,其中包括工程款支出140億元,利息40億元,稅及費(fèi)用120億元。
至于新業(yè)務(wù)的投資方面,林昭遠(yuǎn)也在會(huì)上提到,目前越秀地產(chǎn)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)有9個(gè)項(xiàng)目、4000多個(gè)床位。而廣州目前有6個(gè)項(xiàng)目,其中4個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中,一共1300多個(gè)床位;而長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)也是鼓勵(lì)發(fā)展,雖然發(fā)展節(jié)奏是慢了一些。
多樣增儲(chǔ)
整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)中,提及更多的是越秀地產(chǎn)在增儲(chǔ)方面的動(dòng)作。林昭遠(yuǎn)頗為自豪地表示:“多元化、特色化增儲(chǔ)體現(xiàn)出了我們的優(yōu)勢(shì),特別在去年以‘軌交+物業(yè)’、國(guó)企合作、城市更新、利用產(chǎn)業(yè)來勾地等方式,增儲(chǔ)都取得比較好的效果”。
數(shù)據(jù)顯示,截至2019年底,越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2387萬平方米,同比上升23%。其中,“軌交+物業(yè)”模式的落地,為越秀地產(chǎn)增加土儲(chǔ)315萬平方米,約占總土地儲(chǔ)備的13.2%。
“這種模式應(yīng)該會(huì)成為越秀地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要模式!绷终堰h(yuǎn)如此評(píng)價(jià)“軌交+物業(yè)”模式。
于2019年4月,越秀地產(chǎn)完成向廣州越秀集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)收購品秀星圖86%股權(quán),首個(gè)“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目成功落地,增加土地儲(chǔ)備約136萬平方米。
此后,廣州地鐵集團(tuán)成功入股越秀地產(chǎn),持股約19.9%,成為第二大股東。緊接著,于10月份完成向廣州越秀集團(tuán)收購品秀星樾(蘿崗項(xiàng)目)、品秀星瀚(陳頭崗項(xiàng)目)兩項(xiàng)物業(yè)51%的股權(quán),增加土地儲(chǔ)備約179萬平方米。
2019年,收購的3個(gè)“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目順利落地,雖交易代價(jià)高達(dá)230億元,但“傍上廣鐵”的越秀地產(chǎn),顯然受益更多。
除此之外,越秀地產(chǎn)也同樣活躍在舊改市場(chǎng)。于2019年,越秀地產(chǎn)獲得廣州里仁洞村、南沙大崗鎮(zhèn)東流村舊村改造資格并簽署合作框架協(xié)議,增加潛在土儲(chǔ)約163萬平方米。
關(guān)于項(xiàng)目推進(jìn)情況,林昭遠(yuǎn)在會(huì)上表示,目前的階段是按照舊改的有關(guān)程序在制定實(shí)施方案,就實(shí)施方案和政府進(jìn)行溝通中,爭(zhēng)取今年穩(wěn)定實(shí)施方案。據(jù)他透露,目前也有在接觸幾個(gè)舊改項(xiàng)目,達(dá)成時(shí)間則有待披露。
再細(xì)分到2019年全年新增土儲(chǔ)上,越秀地產(chǎn)主要于廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長(zhǎng)沙、青島和成都等城市新增27幅土地,總建筑面積約為771萬平方米,按權(quán)益比例計(jì)算應(yīng)占建筑面積約為521萬平方米。
其中通過國(guó)企合作模式增加土儲(chǔ)約149萬平方米,一共8幅土地,約占新增土儲(chǔ)的19.3%,可以預(yù)見,國(guó)企合作增儲(chǔ)已然成為越秀地產(chǎn)重要增儲(chǔ)渠道。
這一模式具體而言,即越秀地產(chǎn)聯(lián)合廣州、江門、武漢、蘇州、成都、襄陽等各個(gè)地方政府的國(guó)資平臺(tái)進(jìn)行土地開發(fā)。這些平臺(tái)大多有土地資源,但開發(fā)能力相對(duì)比較弱一些,越秀地產(chǎn)便以開發(fā)能力進(jìn)行合作。
林昭遠(yuǎn)十分青睞這種方式,在他看來,這種拿地方式市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒有那么激烈,相對(duì)來說成本比較可控,盈利也是相對(duì)好一些,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
而回過頭來,越秀2019年拿地的節(jié)奏也頗為巧妙。明顯的是,上半年步子邁快,下半年顯得冷靜了不少。上半年首進(jìn)深圳、成都、鄭州和長(zhǎng)沙四座城市,在廣州、杭州積極補(bǔ)倉,210億奪下廣州舊村項(xiàng)目,接過廣州地鐵三個(gè)軌交物業(yè)項(xiàng)目;而下半年,僅在嘉興、蘇州等地新增土儲(chǔ),6.8億拿下南沙東流村舊改項(xiàng)目。
相對(duì)而言,2019年越秀地產(chǎn)進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張的速度也并不算快。截至2019年底,僅在全國(guó)近20個(gè)城市有所布局。據(jù)其2019年土儲(chǔ)數(shù)據(jù)顯示,51.7%位于大灣區(qū),華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)、西部地區(qū)分別占比為15.8%、18.9%、11.7%及1.9%。
而事實(shí)上,自2018年以來,越秀地產(chǎn)便放緩了全國(guó)化擴(kuò)張的步伐,當(dāng)時(shí)聲稱將90%的投資聚焦于粵港澳大灣區(qū)。
來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)