2019年,10家內(nèi)地物業(yè)管理公司搶灘香港資本市場(chǎng),創(chuàng)下了歷史新高。2020開(kāi)年,4家物管企業(yè)同時(shí)遞表,激起新一波上市熱潮。從不被重視到受追捧的香餑餑,物業(yè)股緣何備受資本青睞?而“體量較小”的鴻坤物業(yè)順利上市后,最終能否駛向高速發(fā)展的快車(chē)道?自身實(shí)力又如何?
近年來(lái),內(nèi)地房企分拆物業(yè)赴港上市的熱潮始終不減,于去年7月上市未果的燁星集團(tuán),在今年1月31日再度遞表,26天后,燁星集團(tuán)通過(guò)上市聆訊,離正式掛牌上市又近了一步。
值得一提的 是,與大多數(shù)物企上市名稱均采用品牌名做法不同,北京鴻坤瑞邦物業(yè)管理有限公司(下稱“鴻坤物業(yè)”)為赴港上市,采用的是于境外注冊(cè)的控股公司燁星集團(tuán),鴻坤物業(yè)為運(yùn)營(yíng)主體。2月25日晚,鴻坤物業(yè)通過(guò)港交所上市聆訊,這是繼興業(yè)物聯(lián)(09916.HK)之后又一家順利通過(guò)的內(nèi)地物管企業(yè)。
那么,鴻坤物業(yè)第二次IPO會(huì)成功嗎?對(duì)母公司依賴性較強(qiáng)這一通病是否會(huì)影響其未來(lái)發(fā)展?在物業(yè)管理市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的當(dāng)下,鴻坤物業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力幾何?
公開(kāi)資料顯示,鴻坤物業(yè)曾于2018年8月-12月間在新三板短暫上市。而對(duì)于時(shí)隔兩年改道香港,鴻坤物業(yè)解釋稱,“是為了增加與國(guó)際投資者和全球市場(chǎng)的接觸,對(duì)自身業(yè)務(wù)發(fā)展有利!
體量較小凈利潤(rùn)增速呈下滑趨勢(shì)
目前,中國(guó)內(nèi)地在港交所主板上市的物業(yè)公司已經(jīng)有19家。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,物業(yè)管理行業(yè)作為資本的“新寵兒”,近年來(lái)備受資本青睞,是一個(gè)成長(zhǎng)潛力巨大的行業(yè),擁有萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)空間。
當(dāng)下,物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入到漸拼規(guī)模的階段,若對(duì)比其他“標(biāo)桿”物業(yè)管理企業(yè),在綜合實(shí)力上鴻坤物業(yè)仍然存在一定的差距。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單》上,鴻坤物業(yè)位居48名。同時(shí),根據(jù)今年1月10日,克而瑞發(fā)布的國(guó)內(nèi)首份《2019年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP50》來(lái)看,TOP前50強(qiáng)里并未出現(xiàn)鴻坤物業(yè)的身影。
事實(shí)上,相較已上市的碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)及保利物業(yè)等頭部物管企業(yè),“體量較小”的鴻坤物業(yè)目前實(shí)力仍差距懸殊。據(jù)招股書(shū)顯示,2016年-2018年及2019年前八個(gè)月,鴻坤物業(yè)收入分別為1.17億、1.92億、2.51億及1.75億元(人民幣,下同);凈利潤(rùn)分別為1755萬(wàn)、3557萬(wàn)、3722萬(wàn)和2063萬(wàn)元,期間凈利同比增速分別約為103%、5%、-22%,呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)。
對(duì)比來(lái)看,綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)2019年上半年分別收入36.63億元、35.16億元、28.22億元,凈利潤(rùn)2.3億元、8.3億元、3.21億元,期間凈利同比增速7%、72%、49%,呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)。
“其實(shí),無(wú)論從業(yè)績(jī)還是規(guī)模來(lái)看,對(duì)比國(guó)內(nèi)頭部物管企業(yè),鴻坤物業(yè)目前都還不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),當(dāng)下,鴻坤物業(yè)在行業(yè)內(nèi)市場(chǎng)認(rèn)知度仍較低,業(yè)務(wù)集中京津冀地區(qū),在管面積、擴(kuò)張范圍均較為局限,目前公司更多精力也還是在解決自身短板這一塊!必(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。
他認(rèn)為,雖然目前不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),但鴻坤物業(yè)此次若成功上市,將有助于其提升市場(chǎng)認(rèn)知度,通過(guò)上市,獲得資本市場(chǎng)資金,未來(lái)在開(kāi)展物業(yè)并購(gòu)時(shí),壓力相對(duì)較小,同時(shí),在今年較為寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,內(nèi)地物管企業(yè)赴港上市更容易受到資本市場(chǎng)的“青睞”。
針對(duì)公司未來(lái)發(fā)展方面,鴻坤物業(yè)總裁辦助理單鳳香并沒(méi)有回應(yīng)《企業(yè)透明度報(bào)告》相關(guān)問(wèn)題。
行業(yè)通病:過(guò)度依賴“自家地產(chǎn)”
招股書(shū)顯示,鴻坤物業(yè)目前主要有三類(lèi)業(yè)務(wù):物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)、增值服務(wù)。其中,物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)(住宅+非住宅物業(yè))收益占比超60%,是收入的主要來(lái)源。
事實(shí)上,和大多數(shù)分拆上市的內(nèi)地物業(yè)股一樣,自2004年正式運(yùn)營(yíng)以來(lái),鴻坤物業(yè)對(duì)鴻坤集團(tuán)的依賴一直居高難下,這也意味著其未來(lái)的發(fā)展都將在一定程度上受制于母公司。
首先,從物管面積上看,據(jù)招股書(shū),截至2019年8月31日,鴻坤集團(tuán)開(kāi)發(fā)交由鴻坤物業(yè)管理的物業(yè)占總收益面積為480萬(wàn)平方米,占比99%。此數(shù)據(jù)在2016年-2018年則分別約為290萬(wàn)平方米、370萬(wàn)平方米、450萬(wàn)平方米,占比分別達(dá)100%、100%、99%,一直居高不下。
其次,營(yíng)業(yè)收入上看,2016年-2018年及2019年8月31日止,從鴻坤集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)獲得收益分別約為1.17億元、1.9億元、2.47億元及1.73億元,分別占總收益的100%、99%、98%及98%。同時(shí)期,鴻坤集團(tuán)作為最大客戶,為其貢獻(xiàn)收益分別約4040萬(wàn)元、7470萬(wàn)元、9120萬(wàn)元及5930萬(wàn)元,分別占總收益約35%、39%、36%及34%。
對(duì)于過(guò)度依賴母公司,鴻坤物業(yè)曾在招股書(shū)中解釋稱,“在房地產(chǎn)行業(yè),物業(yè)開(kāi)發(fā)商傾向委聘旗下物管公司管理其物業(yè)乃屬普遍現(xiàn)象。因此,行業(yè)中開(kāi)發(fā)商成為最大客戶,并貢獻(xiàn)大部分收益是正常現(xiàn)象!
此外,鴻坤物業(yè)來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的毛利率則為個(gè)位數(shù)。招股書(shū)顯示,截至2019年8月30日,這一數(shù)字為5.8%,同比下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),在“核心業(yè)務(wù)”物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)上,來(lái)自鴻坤集團(tuán)的毛利率則基本上保持40%左右高水平。
“從當(dāng)前大多數(shù)分拆上市的物業(yè)公司來(lái)看,他們現(xiàn)在都存在過(guò)度依賴母公司的情況,這是一個(gè)行業(yè)通病。但未來(lái)物業(yè)公司若要占據(jù)行業(yè)地位,就需要更加聚焦于發(fā)展層面,一方面是推進(jìn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),另一方面是要積極提升自身物業(yè)收購(gòu)能力。同時(shí),在肺炎疫情防控期間,應(yīng)更加重視社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。”嚴(yán)躍進(jìn)向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。
此外,香港國(guó)際證券一位券商分析師表示,過(guò)于依賴母公司提供的開(kāi)發(fā)物業(yè),母公司開(kāi)發(fā)新物業(yè)的能力及經(jīng)營(yíng)的任何不利發(fā)展,或會(huì)影響物業(yè)公司獲得相關(guān)新物業(yè)管理合同的能力。因此,尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)明顯的情況下,建議物管企業(yè)能夠盡早地積累獨(dú)立開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能力。
來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)