2020年伊始，一種急性呼吸道傳染病——“新型冠狀病毒肺炎”悄然在中國乃至世界范圍內(nèi)蔓延。截至2020年2月13日24時，全國已有59,907例確診病例。在全球其他國家，目前也已有504名患者被確診感染該病毒。在國內(nèi)及全球經(jīng)濟不確定性的挑戰(zhàn)依然存在的今天，這只不期而至的“黑天鵝”對本已全面承受租金和空置壓力的中國寫字樓市場還會帶來哪些挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)過后的機遇又會出現(xiàn)在何方，這一直是疫情發(fā)生后行業(yè)內(nèi)熱議的話題。在本文中，Cresa世樺嘉潤將會提出我們的思考，并做出我們對未來寫字樓市場走向的判斷。
肺炎疫情對相關行業(yè)租戶的影響
由于本次新冠病毒的爆發(fā)適逢春節(jié)黃金周，人們不得不紛紛取消早已確定好的度假、聚會、購物等計劃。對客流量依賴度最高的旅游、交通、酒店、餐飲零售、文化傳媒等行業(yè)的企業(yè)不可避免地受到了最直接沖擊。據(jù)估測，2020年春節(jié)期間，旅游市場、餐飲零售及電影票房的直接經(jīng)濟損失累積超過人民幣1萬億元，約占2019年第一季度GDP的4.6%。
數(shù)據(jù)來源：國家旅游局數(shù)據(jù)中心
數(shù)據(jù)來源：商務部
考慮到各省市紛紛出臺政策將節(jié)后復工日期延后，且復工后的產(chǎn)能也將因一些來自疫情期間對人員流動實行嚴格管控城鎮(zhèn)的員工無法如期到崗而受到一定影響，預計此次疫情對來自制造、能源化工、貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)所產(chǎn)生的影響將在中期顯現(xiàn)。整體而言，抗風險能力相對較弱的中小微企業(yè)將普遍面臨嚴峻考驗。
數(shù)據(jù)來源：中歐商業(yè)評論
除卻以上在短期或中期內(nèi)預計將直接受到本次疫情影響的企業(yè)，疫情帶來的間接影響也值得特別關注。為應對本次疫情，一些國家已采取諸多措施，如對近期在中國停留過的旅客實行入境管控、不建議本國公民前往中國、停飛往返中國的航班等，世界衛(wèi)生組織也已將本次疫情列為“國際關注的公共衛(wèi)生緊急事件”，國際間往來由此產(chǎn)生的阻隔預計將間接帶來在華外資企業(yè)及內(nèi)資企業(yè)涉外業(yè)務開展的不便。此外，在經(jīng)濟全球化的大背景下，中國因疫情導致的出行減少、生產(chǎn)暫停已造成全球能源需求端的萎縮，并令全球制造業(yè)供應鏈面臨中斷。據(jù)悉，石油輸出國組織及其盟友（OPEC+）目前正開展密集討論，商討是否進一步加大全球石油減產(chǎn)力度。瑞士在線銀行（Swissquote Bank）也提出預測“若疫情無法短期內(nèi)得到有效控制，一些企業(yè)會考慮將工廠移出中國”。本次疫情對外資企業(yè)產(chǎn)生的沖擊預計也將間接影響到其在中國的投資力度。
雖然本次疫情會對諸多行業(yè)產(chǎn)生不利影響，但是由疫情間接推動的人們工作、生活、消費習慣的調(diào)整預計同樣會對來自一些行業(yè)的企業(yè)產(chǎn)生利好。行業(yè)的變革本質(zhì)上不會由某次事件直接帶來，而是一定會基于用戶使用行為的轉(zhuǎn)變。判斷本次疫情對行業(yè)發(fā)展的促進作用時，我們不應僅局限于疫情期間某些行業(yè)的業(yè)務是否出現(xiàn)大幅度增長，而應結(jié)合行業(yè)已有的發(fā)展趨勢及此次疫情對人們未來消費習慣將會帶來的影響。基于此，Cresa世樺嘉潤判斷以下行業(yè)/細分行業(yè)有望在疫情過后迎來更有利的發(fā)展機會：
科技行業(yè)中的在線辦公、在線教育及其他線上細分行業(yè)
疫情防控的需要令遠程在線辦公這種已在國外得到廣泛應用的辦公模式在中國迎來了培養(yǎng)用戶使用習慣的契機；在教育越來越受到重視的今天，在線教育行業(yè)在疫情出現(xiàn)前便已具規(guī)模且誕生了多家獨角獸企業(yè)，遠程網(wǎng)絡授課形式雖是疫情期間的無奈之舉，但也為在線教育行業(yè)提升教育機構(gòu)的重視度、學生及家長的認可度提供了機遇。此外，此次疫情對餐飲、零售及傳統(tǒng)文化傳媒行業(yè)的直接沖擊無疑會使其更多思考業(yè)務模式的轉(zhuǎn)變，并增加對線上業(yè)務的投入。
數(shù)據(jù)來源：艾瑞咨詢
科技行業(yè)中的人工智能細分行業(yè)
中國在人工智能領域的發(fā)展已處于世界頂尖水平，本次疫情的出現(xiàn)將客觀推動“智慧城市”的實現(xiàn)進程，交通、物流、應急救災等領域全面數(shù)據(jù)化的發(fā)展要求，以及5G技術(shù)的發(fā)展成熟，均為人工智能行業(yè)的繼續(xù)高速發(fā)展提供了快車道。
醫(yī)療健康行業(yè)
隨著人民生活水平的提高以及人口老齡化趨勢的加深，人們對健康問題本已日趨關注。在本次疫情過后人們無疑將進一步提升對健康問題的重視程度，并由此促進醫(yī)療健康行業(yè)的發(fā)展。
金融行業(yè)中的保險細分行業(yè)
疫情前，國家已出臺對外資金融機構(gòu)的開放政策。突如其來的疫情過后，企業(yè)及個人對未來不確定性的認知提升預計將進一步推動保險行業(yè)的發(fā)展。
政府的應對措施
為應對此次疫情可能帶來的影響，在2月3日及4日，中國人民銀行累積開展了1.7萬億元逆回購操作，以大幅提升市場的資金流動性。此外，國家層面在疫情爆發(fā)后不斷出臺的各項政策也著眼于保障來自受疫情沖擊嚴重行業(yè)的企業(yè)及廣大中小微企業(yè)。北京、上海、深圳等數(shù)十個省市區(qū)也相繼出臺政策以對受影響企業(yè)進行扶持，一些城市也已針對特定企業(yè)提出了各自的租金減免適用條例，例如北京市對中小微企業(yè)承租市及區(qū)屬國有企業(yè)房產(chǎn)用于辦公用房的，將給予2月份租金50%的減免，對承租其他經(jīng)營用房的，鼓勵業(yè)主（房東）為租戶減免租金；深圳市擬免除市屬國企全國自有園區(qū)民企租戶兩個月租金，福田區(qū)推出“福企11條”以為企業(yè)提供租金減免支持；重慶市對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小微企業(yè)減免1至3個月租金等。
關于租金減免，我們注意到目前政策涵蓋的物業(yè)類型基本僅限于國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房，而對非國有企業(yè)持有的物業(yè)則尚以“鼓勵”為主。同時，各項政策的幫扶主體也多為中小微企業(yè)，而非普遍適用。我們建議在已出臺的相關政策中未被惠及的廣大企業(yè)租戶尋找Cresa世樺嘉潤等專業(yè)租賃咨詢機構(gòu)了解相關事宜，以在與業(yè)主的談判中獲取最大利益并將企業(yè)可能出現(xiàn)的損失降至最低。
數(shù)據(jù)來源：中歐商業(yè)評論
對寫字樓市場的影響
需求端將出現(xiàn)萎靡，具體程度視疫情發(fā)展而定：
盡管全國大部分城市規(guī)定的復工日期為2月10日，但據(jù)了解，由于疫情的走勢仍不明朗，阿里、騰訊、字節(jié)跳動、耐克等眾多內(nèi)外資企業(yè)均已選擇將返崗復工日期繼續(xù)延后。疫情期間看房的不便將直接影響租賃成交的達成。此外，雖然國家已出臺相關幫扶政策，但因客流減少、延期復工等因素，預計大部分企業(yè)在第一季度的營業(yè)收入將出現(xiàn)下滑，并由此對現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。企業(yè)因此產(chǎn)生的運營及租賃策略的轉(zhuǎn)變對寫字樓租賃市場所產(chǎn)生的影響預計將會持續(xù)到疫情結(jié)束之后。臨近現(xiàn)有租約到期日的租戶預計將會選擇原址續(xù)租或短續(xù)觀望，而擴租及搬遷需求的產(chǎn)生及釋放在疫情結(jié)束前實現(xiàn)的難度較高。值得注意的是，因延遲開工可能造成的部分項目延期交付或?qū)⑹箤懽謽鞘袌鲆蛐枨笙禄媾R的空置、租金壓力得到一定程度的減輕。
在目前第一個14天關口已經(jīng)過去，但疫情整體走勢仍不明朗的大背景下，我們認為疫情對市場產(chǎn)生的具體影響尚難下具定論。由于中國目前的整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、寫字樓市場規(guī)模、寫字樓市場租戶結(jié)構(gòu)及租金水平等都已與2003年時存在本質(zhì)性不同，我們因此認為“非典”時期的寫字樓市場表現(xiàn)并非完美的參照案例。依據(jù)此次肺炎疫情上海市醫(yī)療專家組組長張文宏的判斷，疫情的發(fā)展可分為2-3個月內(nèi)被控制、半年至一年內(nèi)被控制、以及控制失敗、病毒席卷全球三種不同情形�；诖耍懦l(fā)生概率極低的最差情況，我們判斷疫情對寫字樓市場的實際影響時間可劃分為：1） 第一季度及第二季度初；2）第一、第二季度；3）第一、第二季度及第三季度初；4）2020年全年。
數(shù)據(jù)來源：Cresa世樺嘉潤研究部
據(jù)Cresa世樺嘉潤統(tǒng)計，除卻當年內(nèi)出現(xiàn)大幅市場波動的情況，由于春節(jié)假期等因素，第一季度為傳統(tǒng)的租賃淡季，其在全年總凈吸納量中的占比平均不足18%；而第二、第三季度各自的占比平均超過30%。以北京甲級寫字樓市場為例，考慮到疫情分別在不同時間段結(jié)束時可能帶來的直接影響及因市場情緒等變化而引起的間接影響，我們預測在以上四種假定情況中，全市在2020年年末的空置率將分別由2019年末預測的19.0%上升至20.3%、20.9%、21.8%及22.5%。結(jié)合當前的整體疫情控制及市場情形，我們謹慎預估本次疫情對北京寫字樓市場直接影響的結(jié)束時間將不早于今年第二季度末。
數(shù)據(jù)來源：Cresa世樺嘉潤研究部
整體來看，本次疫情對寫字樓市場也將在中長期從多個維度產(chǎn)生影響：
1. 整售交易有望在疫情結(jié)束后頻繁出現(xiàn)
本次疫情對各行業(yè)產(chǎn)生的不同沖擊預計將使一些物業(yè)持有者因運營策略調(diào)整而選擇將所持項目出售�？紤]到中國的整體經(jīng)濟體量及經(jīng)濟韌性，世界銀行與國際貨幣基金組織在疫情出現(xiàn)后仍對中國經(jīng)濟的恢復表示充滿信心。有鑒于此，Cresa世樺嘉潤認為一線城市的寫字樓物業(yè)預計仍將具有較高的投資價值，因疫情引發(fā)市場波動而可能造成的寫字樓物業(yè)售價下調(diào)，或?qū)⒃谝咔榻Y(jié)束后引起眾多機構(gòu)投資者及在疫情沖擊中仍保持堅挺的自用買家的關注。
2. 租戶租賃策略的調(diào)整
盡管國家及地方均已著力開展對中小微企業(yè)的幫扶，但此次疫情仍將是對中小微企業(yè)的重大考驗。中期來看，在此次疫情過后，部分企業(yè)預計將選擇退減租賃面積或搬遷至租賃成本較低的區(qū)域或樓宇以降低企業(yè)運營成本，靈活辦公形式也有望被更多采納。與之相對，部分目前位于老舊樓宇的企業(yè)預計將對升級樓宇品質(zhì)以獲取更高規(guī)格的物業(yè)服務展現(xiàn)出興趣，位于非核心商圈、租金具有競爭力的高品質(zhì)項目預計將得到租戶青睞。
數(shù)據(jù)來源：Cresa世樺嘉潤研究部
長期來看，在線遠程辦公具有節(jié)省企業(yè)運營成本、緩解城市交通壓力等優(yōu)勢，作為在國外諸多行業(yè)中已廣泛使用甚至被推崇的工作模式，其在中國尚未得到有效應用。相信經(jīng)過本次疫情對企業(yè)及員工使用習慣的培養(yǎng)，至少如互聯(lián)網(wǎng)等特定行業(yè)會對此類辦公模式的應用進行重新評估，并帶來對其寫字樓租賃策略進行調(diào)整的可能性。
3. 活躍租戶類型整體穩(wěn)定，行業(yè)內(nèi)部加速洗牌
如前文分析，預計在本次疫情過后將迎來利好的行業(yè)仍將主要集中在科技、金融及醫(yī)療健康三大類。盡管這些行業(yè)的租戶已長期作為寫字樓市場的主要需求驅(qū)動力，但此次疫情預計將加快各自行業(yè)內(nèi)部馬太效應的顯現(xiàn)。雖然行業(yè)洗牌或?qū)⑹箤懽謽鞘袌龅男枨笤谝欢〞r間內(nèi)出現(xiàn)波動，但頭部企業(yè)的未來擴張預計將逐漸消化因中小企業(yè)被淘汰而留下的空置面積，這也將在長期繼續(xù)支撐市場需求的整體穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)來源：Cresa世樺嘉潤研究部
4. 行業(yè)整體有望更加規(guī)范化
雖然部分地方政府已出臺政策，一些物業(yè)業(yè)主也已自發(fā)對租戶進行租金減免，然而這些更多還是從幫扶企業(yè)或維持項目的租戶結(jié)構(gòu)以及出租率穩(wěn)定而出發(fā)的讓利行為。從法律角度，租賃合同中的“不可抗力”或“情勢變更”等原則在本次疫情中對諸多租戶仍不直接適用，而開發(fā)商在租金減免中損失的利潤的具體補償方式也尚不明確。為積極應對今后可能發(fā)生的類似事件，在此次疫情過后，相信相關從業(yè)者對推動更加明確、完善的行業(yè)立法的訴求將會越加強烈。
來源：CRYSA世樺嘉潤
編輯：liu
