前不久，萬科董事長郁亮在媒體座談會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)將從特殊的行業(yè)，回歸成國民經(jīng)濟中的一個普通行業(yè)，就像制造業(yè)一樣。

　　以郁亮為代表的頭部地產(chǎn)商，此前還有一個斷論是，房地產(chǎn)已經(jīng)進入下半場。

　　但他們所說的下半場，只是新房的下半場。存量房的上半場，才剛剛開始。這是攸克君觀看紀(jì)錄片《街角風(fēng)云》后的感受。

　　這個紀(jì)錄片解答了攸克君困擾已久的兩個疑惑。

　　第一個是，二手房中介機構(gòu)吃差價是怎么來的。

　　原來，90年代初還沒取消福利分房的時候，人們?yōu)楦纳谱》織l件或者改變居所的位置，就只有換房。沒錢登廣告，就在公園里拉根塑料繩，把需求寫到紙片兒掛上去，彼此對上眼了，再到房管所辦手續(xù)去。

　　北京人所說的“房蟲兒”應(yīng)運而生。年輕的于謙在電影里就扮演了這種角色。A想從東城換到西城，B想從西城換到東城，他將這個信息傳遞給對方，并在中間撮合成交，中介費800塊到手。那相當(dāng)于當(dāng)時工薪階層一個月的工資。

　　房子有大有小，位置有好有壞，怎么成交？加價。加價多少，不是A與B直接談，而是經(jīng)過中介。這中間的“溝通黑箱”一眼便知：給A說B要加價2萬，跟B說A只愿意加價1萬，中間的1萬中介拿走。于是，利用雙方信息不對稱的吃差價現(xiàn)象就此誕生。

　　后來取消福利分房，住房允許買賣，換房吃差價的這套模式很自然地搬到了二手房買賣里。只不過發(fā)布信息的介質(zhì)從公園里移到了報紙中縫或下半版的一個個豆腐塊。C的房子賣30萬，跟D說要33萬，中間的3萬被中介吃了。那時的中介機構(gòu)遍布每個街角，98%、99%都吃差價，而且是最重要的贏利模式。

　　如果攸克君沒記錯的話，商品房市場第一波的快速上漲是2003年下半年從上海杭州開始，2004年再擴散到北京等城市。那個時候的房地產(chǎn)市場開啟了新房的黃金時代，二手房中介機構(gòu)才剛剛起步。但就在2004年，鏈家提出了“透明交易、簽三方約、不吃差價”的承諾。

　　這無異于砍掉自己的一只手臂，很多經(jīng)紀(jì)人除了吃差價就以為自己不會做別的。所以門店經(jīng)紀(jì)人離職潮洶涌。但經(jīng)過短短幾個月，鏈家的成交量大幅增長，經(jīng)紀(jì)人也回來了。很快，不吃差價成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行規(guī)，大家拼的是服務(wù)，靠傭金吃飯。

　　第二個疑惑是，鏈家怎么突然冒出來并占據(jù)了北京市場大部分份額？

　　不吃差價，確實帶來了鏈家交易量的大幅增長，以及門店數(shù)量的第一輪擴張。2004年底只有幾十家門店，到2005年底就有幾百家了。

　　但那個時候各種品牌的中介數(shù)量還是很多，鏈家雖然嶄露頭角，但沒有形成壓倒性優(yōu)勢。

　　鏈家門家第二輪爆發(fā)式增長，是從2011年開始。那一年5月，鏈家開展真房源行動，攜手中消協(xié)啟動百萬保證金先行計劃，成為第一家在中消協(xié)建立先行賠付金的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

　　正如專家所說，那年頭的假房源不是哪一家的問題，是幾乎每個門店、每個平臺都充斥著假房源。經(jīng)紀(jì)人正是利用假房源來吸引買家和租客到店咨詢，然后再用其他方式留住。鏈家的真房源承諾，再次向行業(yè)的另一個最大痼疾宣戰(zhàn)。

　　效果怎樣？最初幾個月，鏈家網(wǎng)訪問量急劇下降，經(jīng)紀(jì)人大量流失，但僅僅只有幾個月。2011年年底，鏈家網(wǎng)的微笑曲線上揚了，并由此開啟了令人目瞪口呆的增長。

　　正如紀(jì)錄片所說，2012年到2014年這三年，鏈家北京門店數(shù)量和交易量均持續(xù)快速增長，知名度攀升，確立了在北京市場的絕對領(lǐng)先地位，無人撼動。

　　后來我們知道了，鏈家敢于開展真房源承諾的背后，是它在2010年建立的“樓盤字典”。這個應(yīng)該就是屬于我們現(xiàn)在說的行業(yè)“新基建”，不動產(chǎn)的數(shù)字化。有了這個強大的基礎(chǔ)設(shè)施做支撐，鏈家以及貝殼才有信心也敢于作出真房源的承諾。

　　紀(jì)錄片一般都是講述歷史的。《街角風(fēng)云》勾畫了中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成長史。人們總是以過去來判斷未來。那么，我們能從這部紀(jì)錄片里望見什么樣的未來？

　　有個非常重要的背景，紀(jì)錄片限于篇幅沒有提到。

　　根據(jù)恒大研究院任澤平的研究，2018年底中國城鎮(zhèn)住宅存量達(dá)到276億平方米，3.11億套，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積33.3平方米。而根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，如果其中80%為商品住宅則為13.6億平方米。合計為290億平方米。此前早就有專家稱，我國城鎮(zhèn)住宅存量超過300億平方米。城鎮(zhèn)存量住宅300億平方米左右，大致是不差的。

　　今年4月24日，央行調(diào)查統(tǒng)計司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組在《中國金融》撰文稱，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率達(dá)到96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，城鎮(zhèn)戶均擁有住房1.5套。更早前，有專家根據(jù)抽樣調(diào)查的研究課題稱，一二線城市住宅的空置率超過20%。

　　以上數(shù)據(jù)可得出兩個結(jié)論：一是我國城鎮(zhèn)住宅存量巨大，大到全世界任何一個經(jīng)濟體都無法比肩；二是96%的城鎮(zhèn)居民解決了基本住房問題，改善性需求將超過剛性需求，在限購限貸的調(diào)控下，置換成為優(yōu)先選擇。——它們共同指向一個趨勢：屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的存量房時代正在到來。

　　早在2014年，北京二手房交易額就超過新房，占到整個市場成交額的63%，上海二手房交易超越新房的時間還要更早。當(dāng)年8月，時任住建部政策研究中心主任說，40個重點城市的二手房交易占新房交易的比例已達(dá)40%。6年后，這個比例應(yīng)該早已超過50%。

　　2020年可能是新房與二手房的一個分水嶺。其標(biāo)志就是“三道紅線”融資新規(guī)的出臺。攸克君就此已經(jīng)明確指出，房地產(chǎn)從此進入一個新時代，房企格局基本奠定，中小房企再難實現(xiàn)超越性增長，頭部房企將瓜分更多的市場份額，其不可避免的趨勢就是郁亮說的，房地產(chǎn)回歸到一個普通行業(yè)。

　　但這是新房的回歸。存量房時代，二手房經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的價值得以重估，這就是為什么剛上市的貝殼找房，其市值迅速超過宇宙最大房企的奧秘所在。核心的原因只有一個，那就是，二手房的市場份額將快速向頭部企業(yè)集中。

　　過去的15年，以新房開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房企，和二手房交易為主營業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)，都分享到了這個行業(yè)持續(xù)增長的紅利；但以2020年為中線，房地產(chǎn)整個行業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)的分化，新房業(yè)務(wù)觸及天花板，二手房業(yè)務(wù)打開了巨大的空間，主要資源將向二手房中介機構(gòu)傾斜或者說吸收，就像此前的資源被新房市場吸收一樣。

　　郁亮說，所有的房企都站在了同一起跑線，向管理要紅利。如果他說的“管理”包括了服務(wù)和品質(zhì)，那么，房地產(chǎn)紀(jì)經(jīng)機構(gòu)與房企的價值取向又達(dá)成了一致。不再吃差價，去除了假房源，經(jīng)歷這一系列洗禮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)就只有拼服務(wù)。當(dāng)然，支撐它的是包括技術(shù)投入在內(nèi)的強大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　但無論如何，新的時代開啟了。

來 源： 攸克地產(chǎn) 

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