廣州黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舉行舊村改造項目前期服務(wù)協(xié)議簽約儀式，合生創(chuàng)展集團以及知識城（廣州）投資集團共同入主該村舊改。知識城（廣州）投資集團是一家國有企業(yè)，其控股股東為廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會。

　　而在兩月之前，雙方合作的黃埔區(qū)九佛街蓮塘村拆遷儀式也正式啟動，這意味著該村的舊村改造工作正式進(jìn)入實質(zhì)性操作階段。

　　據(jù)悉，從2019年開始，合生創(chuàng)展就陸續(xù)拿下鷺江村、康樂村、新基村、火村等多個城市更新項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，合生在廣州區(qū)域的舊改項目已超過10個。

　　隨著一線城市相繼進(jìn)入城市更新階段，舊改已成為房企獲取土儲的重要方式，但與此同時也存在項目推進(jìn)困難、開發(fā)周期長等缺點。

　　“現(xiàn)在很多舊改拖很長時間，都拖在不同的點上面�！睆V州業(yè)內(nèi)鄧浩志在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時分析，像拆遷、村民表決、方案審批等等，舊改的每一個環(huán)節(jié)都有巨大的不確定性。

　　據(jù)了解，頗受關(guān)注的合生位于海珠區(qū)的舊改項目TIT國際紡織城科貿(mào)園就已閑置七年。其管理層在今年中期投資者會上透露，該項目目前仍沒有確定的規(guī)劃，有些村預(yù)計下半年會確定下來，順利將會于明年推出市場。

　　可見，對于合生創(chuàng)展來說，舊改對銷售的貢獻(xiàn)是一條漫長的道路。

　　拿逕頭村舊改

　　10月8日，廣州黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舉行舊村改造項目前期服務(wù)協(xié)議簽約儀式，合生創(chuàng)展集團以及知識城（廣州）投資集團共同入主該村舊改。

　　在今年8月30日，逕頭村召開舊村改造表決大會，表決同意整村實行舊村改造，同意知識城（廣州）投資集團廣州智鑫投資有限公司為逕頭村改造服務(wù)單位，村民同意率為100%。

　　資料顯示，逕頭村屬于黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)下的一個行政村，屬于知識城規(guī)劃范圍，東與九樓、大垣、麥村，西與均和村，北緊挨鎮(zhèn)龍圩，靠近21號線鎮(zhèn)龍西地鐵站，附近有廣河高速及花莞高速。

　　該村預(yù)計明年10月底完成拆除。根據(jù)舊村改造攻堅作戰(zhàn)圖，新龍鎮(zhèn)的逕頭村舊改分為五個階段。

　　第一階段至2020年9月30日完成簽約55棟，完成拆除55棟，拆除面積0.8萬平方米；第二階段至2020年12月30日完成簽約70棟，完成拆除70棟，拆除面積1萬平方米。

　　第三階段至2021年3月30日完成簽約925棟，完成拆除925棟，拆除面積7.3萬平方米；?第四階段至2021年6月30日完成簽約1055棟，完成拆除1055棟，拆除面積10.7萬平方米；而第五階段至2021年10月30日完成簽約955棟，完成拆除955棟，拆除面積10.5萬平方米。

　　逕頭村附近新盤較多，二手房則較少。其中，中泰天境在售均價為2.4萬元/平米；御溪世家在售均價約2.1萬元/平米；僑建御溪谷二期在售均價2.5萬元/平米；時代傾城（中新）在售均價為2萬元/平米。

　　由于庫存較低，黃埔過去一年樓價有較為明顯的上漲，鄧浩志看好整個黃埔的前景。他稱，理論上只要是黃埔的地，一定是好地。

　　其實，近年來，黃埔區(qū)不斷加大城市更新改造力度。根據(jù)此前黃埔區(qū)公布的《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務(wù)工作方案》及《作戰(zhàn)藍(lán)圖》顯示，以黃埔港、科學(xué)城、知識城三大發(fā)展區(qū)域為重點，2022年底，黃埔區(qū)計劃完成66個重點舊村改造項目的簽約，拆遷拆除房屋合計3278萬平米。

　　而合生創(chuàng)展獲取的逕頭村、逕頭村以及33.31億從珠光控股手中接下黃埔區(qū)火村舊改，均位于該區(qū)域內(nèi)。

　　值得關(guān)注到的是，2020年4月，合生創(chuàng)展以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區(qū)火村舊改項目，項目占地面積接近61.51萬平方米，劃分為融資區(qū)和重建區(qū)，項目第一批住宅已在銷售階段。

　　合生舊改慢途

　　事實上，從2019年開始，合生創(chuàng)展的舊改版圖便不斷擴大，陸續(xù)拿下鷺江村、康樂村、新基村、火村、蓮塘村等項目。

　　舊改項目能夠為合生帶來較高的利潤，但也存在項目推進(jìn)困難、開發(fā)周期長、投入高等缺點。

　　此次合生成為逕頭村前期服務(wù)商，或許也只是開始。

　　據(jù)了解，前期服務(wù)商只是萬里長征的第一步，并不算真正敲定的合作方。鄧浩志表示，房企要想?yún)⑴c舊村改造，首先需要和村里簽訂合作協(xié)議參與到前期工作中，然后逐步注資參與事務(wù)。合作關(guān)系固定下來后，再將方案上報，市里同意改造后確定招拍掛方式和條件，之后再掛牌。

　　可見，舊村改造并不能一蹴而就。通過梳理，觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展多個舊改項目進(jìn)展緩慢，距離廣州地標(biāo)建筑“小蠻腰”廣州塔不到2公里的海珠區(qū)舊廠改造項目合生TIT國際紡織城科貿(mào)園，就已閑置多年。

　　有相關(guān)報道指，一方面，合生TIT科貿(mào)園項目7年未動工的原因是該項目已過審批但未符合供地條件。另一方面，該項目2010年注資參與開發(fā)大型商業(yè)綜合體項目卻與2009年政府對各區(qū)企業(yè)下達(dá)的“退二進(jìn)三”相關(guān)政策文件存在沖突。

　　在今年舉行的中期投資者會議上，合生管理層稱，將TIT項目作為一個綜合體來打造，目前仍沒有確定的規(guī)劃，總量約82萬平米，規(guī)劃有30多萬平米可售部分，有些村預(yù)計下半年會確定下來，順利的話明年會推出市場。

　　“建設(shè)周期和項目規(guī)模有關(guān)，小的改造比較快，大的項目時間就比較長，涉及產(chǎn)業(yè)的需要的時間就更長了，建設(shè)只是一部分，建設(shè)以后招商引資盤活項目也需要時間。”

　　有業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時稱，舊改利潤雖高，但不管是簽約立項、過專項、還是物業(yè)拆賠等環(huán)節(jié)都需要耗費不少時間。

　　根據(jù)梳理，在目前合生創(chuàng)展現(xiàn)存將近80個項目中，將近三分之一項目開發(fā)超過10年仍未完工，位于廣州的四個項目開發(fā)超過20年。

　　普通的項目，或許能夠通過“慢周轉(zhuǎn)”提升土地紅利，但難以入市的土儲貨值占過高比例，或許也會成為企業(yè)規(guī)模發(fā)展上的絆腳石。

　　值得關(guān)注到的是，進(jìn)入2020年，合生創(chuàng)展開始積極投身招拍掛市場，上半年斥資超過230億元獲取位于廊坊、昆山、北京、杭州合計7個項目，新增土地儲備88.7萬平米。其中，僅北京分鐘寺四宗地塊，就斥資超過180億元。截至上半年，合生創(chuàng)展持有土地儲備3170萬平方米。

　　積極的土地投資使得合生創(chuàng)展的負(fù)債有所提升，負(fù)債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7%；債務(wù)總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2%。

　　來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong