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仲量聯(lián)行:基于疫情對華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)影響的初判
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-2-10 12:56:00
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[提要]新型冠狀病毒感染疫情席卷全國,在疫情關(guān)鍵時刻,仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部及時做出解讀并作系列報告分享,這是第一篇關(guān)于北京商業(yè)地產(chǎn)的影響初判,與諸位分享討論。

  新型冠狀病毒感染疫情席卷全國,在疫情關(guān)鍵時刻,仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部及時做出解讀并作系列報告分享,這是第一篇關(guān)于北京商業(yè)地產(chǎn)的影響初判,與諸位分享討論。

  2020年的春節(jié)注定讓中國銘記,我們剛剛經(jīng)歷了2019年“經(jīng)濟(jì)不確定性”所帶來的種種變化,又迅速面臨開年第一只“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染疫情。局勢的變化讓中國人在春節(jié)期間由走親訪友變?yōu)椤熬上拜年”,本該舉國歡慶的節(jié)日氣氛變成抗擊肺炎、共同戰(zhàn)“疫”的全民關(guān)注。全國交通運(yùn)輸、消費(fèi)市場、經(jīng)濟(jì)活動均受疫情沖擊。房地產(chǎn)市場相繼傳出消息,住宅開發(fā)商暫時關(guān)停售樓處,而多家零售運(yùn)營者則減租、免租,與商家共度難關(guān)。在此時期,探索疫情對經(jīng)濟(jì)、社會,特別是對我們所處的商業(yè)地產(chǎn)市場的潛在影響將格外關(guān)鍵。

  天災(zāi)、疾病、戰(zhàn)亂等獨(dú)立社會事件在所有經(jīng)濟(jì)預(yù)測模型中被視作外生變量,它具有突然性、偶然性、不可預(yù)測性的特征。這一次的疫情也正是這樣的一宗“黑天鵝”事件,并已開始對經(jīng)濟(jì)和生活產(chǎn)生重大影響。對于剛剛經(jīng)歷了2019年的壓力和挑戰(zhàn)的北京市場,不少辦公樓業(yè)主直呼此次新冠疫情使得市場形勢“雪上加霜”。此次研究,我們首先將著重分析北京市非典時期的經(jīng)濟(jì)市場情況,并與本市當(dāng)前環(huán)境進(jìn)行對比,隨后對北京辦公樓市場需求行業(yè)進(jìn)行針對性研究,最后將闡釋對業(yè)主所進(jìn)行的訪談?wù){(diào)查,希望對各位作出市場研判有一定幫助。

  一、“非典”年北京顯著受挫,本次疫情風(fēng)險程度或更高

  本次新型冠狀病毒疫情所帶來的經(jīng)濟(jì)和市場影響,預(yù)計與2003年非典時期的表現(xiàn)將多有可比之處。因此,將當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境與2003年進(jìn)行對比,有助于我們更好的分析和理解北京可能面對的挑戰(zhàn)與市場趨勢。目前,已有多篇相關(guān)的全國性經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析,因此本文將聚焦北京市,探討北京所受經(jīng)濟(jì)社會影響。

  第一,北京市經(jīng)濟(jì)體量已番十倍,但增長動能放緩,本次疫情風(fēng)險程度或更高,市級針對性政策扶持尤為重要。

  2003年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值僅約3,700億元,而16年后,全市2019年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3.5萬億元,經(jīng)濟(jì)體量達(dá)到“非典”年的10倍。通過十余年的發(fā)展,北京當(dāng)前經(jīng)濟(jì)實力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2003年水平,應(yīng)對內(nèi)外部變化和危機(jī)挑戰(zhàn)的能力不可同日而語。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境原已面臨內(nèi)外部雙重壓力與挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上,本次疫情進(jìn)一步加深了制造、投資、消費(fèi)等行業(yè)所面臨的壓力,風(fēng)險程度與2003年的非典疫情相比或?qū)⒏。因此此次抗壓能力、?jīng)濟(jì)及產(chǎn)能恢復(fù)速度有望優(yōu)于全國其他省市,進(jìn)而有助于北京保持穩(wěn)健的基本面。

  但是,我們同時也應(yīng)看到,當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入增長動能放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“由增量轉(zhuǎn)向增質(zhì)”的轉(zhuǎn)型階段。2019 年,受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響,北京市全年GDP 增速最終落在6.1%(同比下降0.5 個百分點);而2020 年北京市預(yù)期全市承壓企穩(wěn),增長目標(biāo)設(shè)定為6%左右。隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力持續(xù),加之開年突發(fā)疫情,局勢尚在變化中,英國經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(EIU)預(yù)測本次疫情對中國2020 年GDP 增長率的影響將達(dá)到0.5-1.5 個百分點,下行將集中于今年一、二季度。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境原已面臨內(nèi)外部雙重壓力與挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上,本次疫情進(jìn)一步加深了制造、投資、消費(fèi)等行業(yè)所面臨的壓力,風(fēng)險程度與2003 年的非典疫情相比或?qū)⒏摺?/P>

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  第二,非典期間北京短期受挫更為迅猛,疫情過后回升速度較緩。

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  整體而言,2003年的“非典”疫情于2月春運(yùn)期間開始初步傳播擴(kuò)散,3月進(jìn)入集中爆發(fā)期,并于6月解除。通過上圖可見,全國經(jīng)濟(jì)主要在2003年第二季度受到明顯影響,GDP增速下降約2個百分點,但下半年運(yùn)行較快回歸正軌,全年增速達(dá)10.0%,同比增長約1個百分點,全國整體經(jīng)濟(jì)仍保持增長加速的大趨勢。

  但是,北京為“非典”疫情集中的主要區(qū)域,因此全市受疫情影響明顯大于全國整體情況,不僅短期所受沖擊更為顯著,而且全年整體增勢受挫放緩。2003年非典集中爆發(fā)之前,北京GDP開年錄得12-13%的增長率,表現(xiàn)強(qiáng)勁。但受疫情影響,二季度增速環(huán)比大幅下降3.4個百分點,降至9.6%(而上一年同期,經(jīng)濟(jì)增速上提約2個百分點)。此后,隨著疫情結(jié)束,全市經(jīng)濟(jì)活動逐步恢復(fù),但經(jīng)濟(jì)增勢未見大幅回升,于三季度末微升至10.0%。而全年北京GDP增長率僅達(dá)10.5%,同比僅微增0.1個百分點,全市經(jīng)濟(jì)增長水平較去年同期持平,未能如全國整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)一般迅速恢復(fù)上漲勢頭。2003年全年,北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出“高開—下行—微幅回升—基本持平”的趨勢。

  而今年,雖然北京并非疫情最為集中爆發(fā)的區(qū)域,但本次疫情已為全國性公共衛(wèi)生事件,延長假期、停產(chǎn)停工、限制交通出行等全國性防疫部署對各省市均會產(chǎn)生顯著影響。截至2月3日17時,北京市確診病例已達(dá)212例,在全國省市中居中高水平。由于北京人口遷移相對活躍、人流相對密集,因此本市疫情防控形勢較為嚴(yán)峻,預(yù)計疫情所帶來的經(jīng)濟(jì)、社會和市場壓力較高。因此,今年北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢是否能在短期受挫后快速回彈,亦或?qū)⒊袎哼M(jìn)一步下行,仍有待觀察。

  第三,本次新冠疫情期間,北京市需制定較2003年更有力的支持性政策,并重點扶持中小型企業(yè)。

  2003年非典時期,北京自5月中旬起陸續(xù)推出多項舉措,明確針對受疫情影響營業(yè)額下滑幅度達(dá)50%以上的餐飲、酒店、旅游和交通運(yùn)輸行業(yè)(不含商業(yè)零售業(yè)),包括半年期減稅(含營業(yè)稅、個稅和部分房產(chǎn)類稅)、減費(fèi)、部分緩繳社保、提供貼息貸款等;并針對部分制造業(yè)提供補(bǔ)助,包括對汽車制造業(yè)等現(xiàn)代制造業(yè)提供貼息貸款,以及加大對出口企業(yè)補(bǔ)助。

  而本次新冠疫情期間,隔離防護(hù)、停工停產(chǎn)等措施顯然更為嚴(yán)格,預(yù)計會短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)活動所施壓力將更為明顯,當(dāng)然在一定程度上也有助于限制疫情影響范圍、縮短疫情對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響時間。預(yù)計政府將在非典時期政策經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,不斷出臺更為廣泛的支持性政策,尤其是重點扶持因短期停工而現(xiàn)金流壓力增長、但融資渠道受限的中小型企業(yè)。

  2月1日,中國人民銀行等五部門已聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》,以加強(qiáng)信貸投放、提供充足流動性,保障本次疫情防控時期實體經(jīng)濟(jì)的金融支持。2月3日起,中國人民銀行開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金,以確保貨幣市場平穩(wěn)運(yùn)行,流動性較去年同期高9,000億元。預(yù)計未來,更多的國家級利好經(jīng)濟(jì)環(huán)境的整體性政策,以及針對特定行業(yè)的支持性政策,將陸續(xù)出臺。

  此外,地方政府也須制定、落實針對性舉措,以保證本市企業(yè)在疫情期間能合理運(yùn)行、渡過難關(guān)。蘇州市率先出臺了針對中小型企業(yè)的十條政策意見,確保小微企業(yè)金融支持,實施援企穩(wěn)崗、部分緩繳社保費(fèi)等政策,并減免中小企業(yè)房租、稅費(fèi)及延期稅款繳納等負(fù)擔(dān)。上海也已發(fā)布四條政策,包括延長社保繳費(fèi)期至疫情解除后3個月,及對企業(yè)職工培訓(xùn)進(jìn)行補(bǔ)貼。北京2月3日也已發(fā)布數(shù)條緩解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難的措施,包括實施靈活用工政策、適當(dāng)下調(diào)貸款利率、解決融資加快續(xù)貸、及分行業(yè)延長社保征收期,并鼓勵辦公樓、商城等運(yùn)營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金,要求各區(qū)為此類企業(yè)提供適度財政補(bǔ)貼。預(yù)計在此基礎(chǔ)上,北京市各區(qū)、各機(jī)構(gòu)將陸續(xù)及時制定更多更具針對性、更為細(xì)化的相關(guān)舉措, 并著重支持中小微企業(yè)在困難時期的發(fā)展,如此方能高效有力地應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)所面臨的結(jié)構(gòu)性和外生性雙重壓力。

  第四,相較于非典年,此次疫情時期北京辦公樓市場容錯空間預(yù)計更小。

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  具體到辦公樓市場,非典時期的北京市場僅受到短期影響。甲級辦公樓市場租金在2003 年2- 3 季度分別環(huán)比下降3%和4%,而2003 年全年租金水平僅同比下降6%。若排除新項目低價入市等其他影響因素,非典疫情對辦公樓市場租金的短期影響僅為-2%左右。隨著疫情得到有效控制,全市租金水平旋即回調(diào),2004 年北京甲級辦公樓市場租金即錄得同比11.2%的高速增長。雖然市場空置率并未因疫情影響表現(xiàn)出明顯變化,但全市租賃活躍度大幅下降,2003 年北京甲級辦公樓凈吸納量僅4.7 萬平方米,僅為去年同期的37%,是2004 年的24%。

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  多組數(shù)據(jù)均表明非典時期,北京甲級辦公樓市場僅發(fā)生短期波動,在疫情結(jié)束后回歸快速發(fā)展軌道,為市場在應(yīng)對此次疫情時提供信心。但是值得注意的是,當(dāng)前北京甲級辦公樓所面臨的整體環(huán)境和市場規(guī)模與2003年大相徑庭,疫情所帶來的影響不能簡單類比2003年的情況。比如,甲級辦公樓市場整體體量在16年間已增長近900%,而租金水平增長也已超過160%。2003年,北京全市甲級辦公樓租戶繳納月租金總額為1.1億元,而此刻北京全市需承擔(dān)超過21.6億元的甲級辦公樓月租金成本,租金成本翻了21倍,而同期GDP總值僅增長約10倍。與此同時,北京也剛剛經(jīng)歷了2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力所帶來的市場波動,多個市場指標(biāo)處于歷史新低。相較于2003年,我們所處的市場雖然擁有更龐大的體量、更強(qiáng)的常規(guī)風(fēng)險抵御能力,但面臨疫情等突發(fā)意外事件時,也相對更加脆弱,容錯空間更小。市場各方參與者不能因非典年的市場恢復(fù)速度而盲目樂觀,但也應(yīng)保持基本信心,主動提前采取措施、調(diào)整應(yīng)對策略,以更合理的方式分配疫情成本,保證整體市場的健康水平。

  二、新冠疫情影響下,辦公樓市場需求進(jìn)一步承壓

  第一,整體而言,本已持續(xù)承壓的辦公樓市場需求端將面臨更加嚴(yán)峻的考驗,本次疫情對需求的影響將進(jìn)一步改變租賃市場格局。

  短期內(nèi)而言,疫情將對市場需求產(chǎn)生延遲、延期的作用。各類搬遷需求、新增需求均會受疫情影響而延后。雖然需求本身沒有消失,但是各類租賃活動均會因全市疫情防控舉措的嚴(yán)格實施而明顯大幅度減少。由于返工的延遲、安全衛(wèi)生的顧慮等因素,看房、裝修等活動將受到一定限制,相關(guān)的地產(chǎn)決策將會推遲,而續(xù)租或成為主要甚至唯一選擇。這一情形下,原本已受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響的需求增長動力將面臨更深刻的考驗,加劇市場預(yù)期的下調(diào)。

  中長期而言,根據(jù)疫情持續(xù)時間的不同,市場需求的健康程度可能會受到不同影響,來自中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。當(dāng)前局勢下,全市經(jīng)濟(jì)活動已面臨一定停滯,但是工資、社保、租金等費(fèi)用均需企業(yè)正常支付。以租金為例,2019年北京甲級辦公樓市場已出租面積超過570萬平方米,全市單月即產(chǎn)生超過21.6億元的租賃成本,而租金在一般意義上僅應(yīng)占總成本的10%-20%。若企業(yè)無法在上述成本方面獲得來自政府的相關(guān)支持協(xié)助,而需全部獨(dú)立承擔(dān),一些企業(yè)將承受巨大壓力,甚至可能面臨破產(chǎn)倒閉的困境。

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  具體而言,中小企業(yè)將受到更為顯著的影響。在2019年北京甲級辦公樓市場租賃成交中,承租面積小于1,000平方米的中型、小型企業(yè)占比超過50%,是辦公樓需求的主要來源。因此中小企業(yè)的經(jīng)營壓力的增加,將對全市辦公樓市場產(chǎn)生迅速、顯著的影響。不僅如此,在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)新舊動能轉(zhuǎn)換的時期,以中小型企業(yè)為主的科技創(chuàng)新類企業(yè)是北京市場最為重要的增長動能。事實上,此刻市場中已頻現(xiàn)為中小企業(yè)生存現(xiàn)狀擔(dān)憂的言論,多家知名公司也面臨著因經(jīng)營活動停滯而出現(xiàn)的現(xiàn)金流壓力——據(jù)報道,著名餐飲公司西貝的現(xiàn)金流僅能再支撐3個月。

  雖然央行可以通過貨幣政策釋放一定的流動性,并定向扶持中小微企業(yè)的成長,但我們預(yù)期2020年仍會有更多中小微企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。有效的財政政策,尤其是針對中小微企業(yè)的定向扶持政策——如幫其支付或部分支付“疫情成本”等舉措——或?qū)⒃谖磥斫?jīng)濟(jì)和北京辦公樓市場中扮演更加重要的角色。

  第二,疫情對不同的行業(yè)的影響截然不同,總結(jié)而言可以分為以下三類:

  A. 下滑產(chǎn)業(yè):2020年伊始,新冠疫情已對市場主體的經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生可預(yù)見性的影響,尤其是零售貿(mào)易、消費(fèi)服務(wù)、交通運(yùn)輸、外貿(mào)、酒店餐飲、娛樂傳媒等聚焦個人消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)受影響較大。今年全年,預(yù)計相關(guān)領(lǐng)域的整體需求將受疫情影響,租賃活躍度進(jìn)一步降溫。

  B. 韌性產(chǎn)業(yè):金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑三大(B類)產(chǎn)業(yè)受影響程度低于前者(A類),其產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面決定了其辦公需求更具韌性。此類行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及辦公樓市場需求面發(fā)揮著決定性的作用。此類產(chǎn)業(yè)仍將是辦公樓市場需求的核心支撐。

  C. 獲益產(chǎn)業(yè):疫情結(jié)束后,我們預(yù)期線上游戲、教育、視頻等科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等(C類)行業(yè)將因本次疫情事件的突發(fā)而有所獲益,其未來前景將高于年初預(yù)期。由于市民大多封閉在家,在線游戲、教育及視頻網(wǎng)站的用戶數(shù)及流量創(chuàng)下新高,會員注冊量不斷增長,發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。此外,在疫情大規(guī)模爆發(fā)后,市民對生理衛(wèi)生與心理健康的重視程度明顯提升,生物醫(yī)藥、體檢測試、健康管理等大健康產(chǎn)業(yè)及環(huán)保領(lǐng)域未來發(fā)展前景看好。

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  截至2019年,在北京甲級辦公樓市場租戶結(jié)構(gòu)中,金融、TMT以及專業(yè)服務(wù)業(yè)為最主要的租戶行業(yè),總計租賃全市超過2/3的甲級辦公面積。如果與疫情所影響行業(yè)的分類進(jìn)行交叉分析,北京有近半數(shù)(48%)的甲級面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租。僅就行業(yè)而言,這預(yù)示著北京辦公樓市場對此次疫情有一定的風(fēng)險抵御能力,是這一次“黑天鵝”事件中北京辦公樓市場的壓艙石。同時,市場中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業(yè)承租。如若發(fā)生極端情況,這部分租戶的經(jīng)營狀態(tài)變化可能會引發(fā)市場動蕩,行業(yè)從業(yè)者需提前關(guān)注此類風(fēng)險。最后,全市近1/5的甲級辦公面積由獲益產(chǎn)業(yè)租賃使用,這部分將是幫助市場度過疫情難關(guān),保留潛在增長活力的關(guān)鍵。

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  第三,世界衛(wèi)生組織對中國本次疫情的定性將影響中國進(jìn)出口貿(mào)易,進(jìn)而對相關(guān)行業(yè)及辦公樓市場產(chǎn)生負(fù)面影響。

  目前,美國、澳大利亞等國家已禁止從中國出發(fā)的人員入境,而數(shù)十家航空公司暫停往返中國的航線。短期內(nèi),中國進(jìn)出口貿(mào)易以及國內(nèi)外交流將面臨不同程度的挑戰(zhàn)。2020年初,中國與美國的貿(mào)易摩擦剛剛告一段落,但近期出臺的一系列開放政策所帶來的利好,將不得不因突發(fā)疫情延遲作用于市場。短期內(nèi)外貿(mào)類企業(yè)或涉外企業(yè)的辦公需求預(yù)計將明顯回落。

  1月31日世衛(wèi)組織將新冠病毒肺炎疫情列為國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件(PHEIC),但不贊成甚至反對對中國采取旅行或貿(mào)易禁令。就目前國際形勢而言,中國的進(jìn)出口貿(mào)易受生產(chǎn)端以及國際輿論的壓力日漸凸顯。目前,美國、澳大利亞等國家已禁止從中國出發(fā)的人員入境,而數(shù)十家航空公司暫停往返中國的航線。短期內(nèi),中國進(jìn)出口貿(mào)易以及國內(nèi)外交流將面臨不同程度的挑戰(zhàn)。2020年初,中國與美國的貿(mào)易摩擦剛剛告一段落,但近期出臺的一系列開放政策所帶來的利好,將不得不因突發(fā)疫情延遲作用于市場。作為中國重要的對外窗口和外資公司主要落址處,北京將會受到國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易關(guān)系變化的深遠(yuǎn)影響。因此,短期內(nèi)外貿(mào)類企業(yè)或涉外企業(yè)的辦公需求預(yù)計將明顯回落,部分企業(yè)的擴(kuò)租、搬遷計劃將可能延期或取消。

  第四,政府已出臺專項政策扶持,預(yù)計會逐步作用于市場。

  如上文經(jīng)濟(jì)部分所述,2月1日人民銀行等五部門聯(lián)合印發(fā)的強(qiáng)化防疫時期金融支持的舉措,保持流動性合理充裕及信貸金融支持,且提出針對小微企業(yè)的金融優(yōu)惠服務(wù),要求金融機(jī)構(gòu)不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。該文件有助于幫助受疫情影響具有較高風(fēng)險的中小微企業(yè),提升其風(fēng)險抵御能力,為市場打了一劑定心針。而北京市也已成為首批出臺相關(guān)舉措的城市,提出適當(dāng)下調(diào)貸款利率、解決融資加快續(xù)貸、分行業(yè)延長社保征收期等措施;并針對中小微企業(yè),鼓勵辦公樓、商城等運(yùn)營方適度減免疫情期間中小微企業(yè)租戶的租金,區(qū)級政府將提供適度財政補(bǔ)貼。預(yù)計隨后北京將發(fā)布更為細(xì)化的定向支持性政策,穩(wěn)定行業(yè)運(yùn)行和市場預(yù)期。

  三、業(yè)主預(yù)期下調(diào),積極關(guān)注續(xù)租并準(zhǔn)備應(yīng)對措施

  由于本次疫情為突發(fā)事件,當(dāng)前其對租賃市場的影響及市場各方可能采取的應(yīng)對措施尚不明朗。因此,在市場反應(yīng)初期,業(yè)主方心態(tài)對把握未來市場趨勢尤為重要。我們針對本次疫情面向辦公樓業(yè)主進(jìn)行了問卷調(diào)查及訪談,以分析市場情緒和業(yè)主心理,探討業(yè)主方已采取或可能采取的租賃、運(yùn)營策略調(diào)整。

  第一,業(yè)主普遍預(yù)期本次疫情對市場影響程度較深、影響周期較短。

  仲量聯(lián)行:基于疫情對華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)影響的初判 | 北京篇

  盡管絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為本次疫情對市場僅產(chǎn)生短期影響,但對其影響力持較為憂慮的態(tài)度。其中,近四成受訪業(yè)主認(rèn)為疫情對市場有中度影響,超過三成業(yè)主認(rèn)為會有較強(qiáng)影響,而超過15%的業(yè)主認(rèn)為疫情將對市場產(chǎn)生高烈度的重大影響。自2019年以來,北京辦公樓租賃市場持續(xù)承壓放緩,大多數(shù)業(yè)主都已面臨由于經(jīng)濟(jì)下行、需求疲軟和新增供給所帶來的多重壓力,在此基礎(chǔ)上,本次疫情將對全市租賃活動以及需求活躍度產(chǎn)生直接沖擊。對于自身項目表現(xiàn)相對欠佳的業(yè)主,此次疫情無疑是雪上加霜,部分業(yè)主表示積極的應(yīng)對措施也未必能改善目前項目所面臨的空置持續(xù)上升、租金下調(diào)的局面。所以,如何確保項目內(nèi)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)租戶不流失,將是業(yè)主方關(guān)注的重中之重。

  論及本次疫情對辦公樓市場的影響周期,85%的業(yè)主認(rèn)為市場所受額外壓力將集中在一個季度以內(nèi)。短期內(nèi),全市看房量將會銳減,導(dǎo)致租賃活動大幅放緩,甚至停滯不前。但他們普遍相信,市場預(yù)計在一個季度后將逐步擺脫疫情拖累,出現(xiàn)回暖的跡象。若疫情可在短時間內(nèi)得到有效控制,則看房、裝修等需要人員大量接觸的活動亦可陸續(xù)展開,潛在客戶和租賃行為將逐步增長。但是也有業(yè)主表示,市場能否在最短時間內(nèi)恢復(fù)活力實際上受制于疫情未來發(fā)展的態(tài)勢。2月10日大部分企業(yè)的正式復(fù)工的時間被視為重要的節(jié)點,若此時疫情仍未得到有效控制,部分業(yè)主認(rèn)為疫情為市場帶來的額外壓力將需要6-9個月之后才能得到緩解。

  第二,多數(shù)業(yè)主已制定或計劃做出租賃策略調(diào)整,但租金優(yōu)惠相關(guān)的讓步并非唯一選擇。

  由于多數(shù)企業(yè)目前尚未完全復(fù)工,加之目前局勢變化較為不明朗,市場中的不確定性較高,大多數(shù)業(yè)主目前仍保持觀望態(tài)度。僅有23%的業(yè)主表示,其項目已做出調(diào)整或計劃制定更為靈活的租賃策略;另有54%的業(yè)主表示,雖然目前暫未有明確調(diào)整,但預(yù)計將逐步制定各項應(yīng)對舉措。許多業(yè)主已經(jīng)進(jìn)一步下調(diào)對自身項目2020年租金和項目表現(xiàn)的預(yù)期。

  即便如此,61%的受訪業(yè)主表示目前不考慮效仿商業(yè)項目,對現(xiàn)有租戶給予租金的補(bǔ)貼或減免。與商場租戶相比,辦公樓租戶受疫情的直接影響較低,承壓能力則較高。尤其是表現(xiàn)優(yōu)良的項目往往租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、品質(zhì)良好,短期項目內(nèi)預(yù)計不會出現(xiàn)大量退租的情況。另外,一些受訪業(yè)主考慮減免部分物業(yè)費(fèi),以減少租戶損失。對于樓內(nèi)正在裝修或準(zhǔn)備進(jìn)場裝修的租戶,由于疫情的不可抗力因素,其裝修的進(jìn)程受到直接影響,部分已宣布工期暫停,因此一些業(yè)主表示將根據(jù)實際情況和租戶需求,給予額外的裝修期或免租期。

  仲量聯(lián)行:基于疫情對華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)影響的初判 | 北京篇

  在與租金優(yōu)惠相關(guān)的舉措之外,大部分業(yè)主將會通過調(diào)整傭金,或投入額外的運(yùn)營成本提升項目物業(yè)管理等方式,提高自身的“軟實力”和吸引力,如加強(qiáng)人員管控、增加樓宇消毒次數(shù)、提升新風(fēng)量和升級空調(diào)設(shè)備等,以此保障項目在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境中具有更高的信任值和認(rèn)可度。當(dāng)前業(yè)主方?jīng)Q策多以半年為期,下半年將根據(jù)事態(tài)的發(fā)展和市場的反饋做進(jìn)一步的調(diào)整。

  第三,新租需求預(yù)計受到顯著抑制,保證續(xù)租將為業(yè)主方工作重點。

  業(yè)主方認(rèn)為疫情對其儲備租戶和在談的新租客戶影響將最為顯著,租賃市場決策周期預(yù)計將延長。部分業(yè)主表示,對于疫情發(fā)生前有租賃意向的潛在客戶,和樓內(nèi)的擴(kuò)租類需求來說,本次疫情的負(fù)面影響最為直接。由于市場擔(dān)憂情緒加劇,此類租賃需求的決策周期將會延長,甚至?xí)霈F(xiàn)需求暫時擱置的情況,導(dǎo)致市場上新租成交的數(shù)量將在原有較低基數(shù)上進(jìn)一步銳減。這對于期望在春節(jié)后提升入駐率的項目,有直接的影響甚至打擊。

  在多方壓力下市場逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽鈶舴绞袌,租戶在談判過程中具有更強(qiáng)的議價力。受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響,租戶租金敏感度已大幅提升,往往向業(yè)主施壓以追求更低租金。而受疫情影響,這一趨勢預(yù)計將深化。對于正在談判進(jìn)程中尚未敲定的新租交易而言,業(yè)主表達(dá)出對自身議價能力下降的擔(dān)憂。受訪業(yè)主表示,將會基于租戶品質(zhì),“一事一議”地提供進(jìn)一步的租金折扣或免租期延長,并下調(diào)對項目今年表現(xiàn)的原有預(yù)期,以渡過這一較為艱難的時刻。但業(yè)主方仍然期待在疫情平穩(wěn)后,受到“抑制”或暫時擱置的需求將逐步釋放,為市場帶來信心。

  受經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)影響,疫情發(fā)生前北京市場的新租成交規(guī)模已十分有限,業(yè)主目前對于如何保證優(yōu)質(zhì)租戶不流失、確保項目內(nèi)現(xiàn)有租戶續(xù)租更為重視。對于樓內(nèi)的租約即將到期的客戶,部分受訪業(yè)主表示,將會采用降低租金等方式盡可能實現(xiàn)續(xù)租。對于業(yè)主而言,目前在動蕩的市場中保持項目的穩(wěn)定是重中之重,用租金層面的小部分損失換取項目的長期穩(wěn)定,被普遍視作較為明智的舉措。面臨租約到期的租戶將從中受益,不僅市場中將會出現(xiàn)更為多樣且性價比更高的選擇,原址續(xù)租的成本也有望壓縮,在疫情平穩(wěn)后此類可能會有助于推動市場活躍度的提升。

  積極應(yīng)對,共克時艱

  在錯綜復(fù)雜、快速變化的環(huán)境中,市場中的各方參與者更需要積極、及時地理解局勢變化,不斷調(diào)整對市場和對自身的預(yù)期,并相應(yīng)地做出高效、有力的反應(yīng)。仲量聯(lián)行作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司,既要提出我們對當(dāng)前形勢的分析與判斷,也希望為各方提供在租賃、經(jīng)營中的一些建議,以供參考,共渡難關(guān)。

  對租戶方的建議:

  尋找仲量聯(lián)行等專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),充分了解和掌握市場現(xiàn)狀及趨勢。

  主動與業(yè)主方進(jìn)行溝通,討論疫期租金減免的可能性及改進(jìn)現(xiàn)有租約條款的機(jī)會。仲量聯(lián)行可以根據(jù)租約現(xiàn)狀提供相應(yīng)的解決方案。

  市場中預(yù)計會出現(xiàn)更多高性價比選擇,疫情過后可積極尋求搬遷、整合或升級機(jī)會。

  以此為契機(jī),完善靈活辦公、分散型辦公等新型方式,咨詢仲量聯(lián)行進(jìn)行辦公區(qū)域及模式改造。

  制定完備的業(yè)務(wù)連續(xù)性計劃(BCP),我們有專門的團(tuán)隊幫助我們的客戶積極應(yīng)對突發(fā)性事件所帶來的沖擊,控制風(fēng)險和受損程度。

  對業(yè)主方的建議:

  對于新簽約租戶,可考慮調(diào)整免租期和裝修期等形式幫助客戶度過難關(guān),或簽訂更為靈活的短期租約(1年或以下),提升競爭力。

  對于尚未到期的租戶,可提前商討續(xù)租事宜并可以考慮提供租金讓步,保證優(yōu)質(zhì)租戶不流失,維持中長期穩(wěn)定。

  對于現(xiàn)有租戶縮減面積等需求,可結(jié)合自身情況考慮支持接納,避免因退租而產(chǎn)生更大波動。

  考慮改造項目內(nèi)空置部分,引入業(yè)主自營的靈活辦公模式,有效去化空置面積。我們有專業(yè)團(tuán)隊可以幫忙業(yè)主實現(xiàn)樓內(nèi)空間的靈活化使用以及租賃。

  投入運(yùn)營成本,積極提升物業(yè)管理及服務(wù)水平,提高自身的“軟實力”,保持項目在市場中的優(yōu)勢地位。

  殷憂啟圣,多難興國。我們愿意與諸位共同關(guān)注、深入探討局勢發(fā)展,與市場中的各方共濟(jì)時艱。

來源:張瑩

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