去年就遭遇市場(chǎng)寒冬的寫(xiě)字樓行業(yè),受疫情影響租金下調(diào)冷淡氛圍加劇。2月9日,一位長(zhǎng)期從事寫(xiě)字樓租賃的中介人士告訴《財(cái)經(jīng)》新媒體記者,目前,北京建外SOHO每平方米的日租金下降了1-2元,平均為6.5元/平方米,金地中心日租金由2019年四季度的兩位數(shù)已降至個(gè)位數(shù),約日租金7-8元/平方米,同時(shí)部分寫(xiě)字樓免租期可增加至4個(gè)月以上。
盡管目前北京東三環(huán)國(guó)貿(mào)附近的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、尚都國(guó)際、財(cái)富中心等不少寫(xiě)字樓租金及出售價(jià)格繼續(xù)下滑,免租期延長(zhǎng),但成交量、咨詢(xún)量都比較少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)放緩、供應(yīng)持續(xù)加碼、需求走弱以及疫情疊加下,寫(xiě)字樓租金下行、空置率攀升趨勢(shì)不變,未來(lái)整個(gè)行業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。
寫(xiě)字樓租金下行趨勢(shì)明顯
近日,《財(cái)經(jīng)》新媒體記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),國(guó)貿(mào)附近的金地中心、建外SOHO、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓租金均已下調(diào),同時(shí)推出免租1-3月的優(yōu)惠。
“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A座寫(xiě)字樓2019年同期每平方米日租金在11元左右,今年已降至6元左右。”安居客網(wǎng)站推薦的一位中介人士告訴記者,“年前很多寫(xiě)字樓都空著,現(xiàn)在也沒(méi)人租,加上疫情影響,房主只能再降價(jià)。如果可以租,價(jià)格可議再商議,免租也可以,目前免租期普遍是2-3個(gè)月,也可以往4個(gè)月去談!
事實(shí)上,不少中介人士告訴記者,受疫情影響,目前簽單量減少,咨詢(xún)租賃的客戶(hù)也很少,也無(wú)法帶看。很多租賃客戶(hù)延緩換租,也有部分客戶(hù)為了節(jié)約成本,減少租金預(yù)算,大面積換小面積,高檔寫(xiě)字樓換中低檔寫(xiě)字樓。
“2019年四季度至今,不少寫(xiě)字樓成交租金下滑20%-40%。目前受疫情影響,不少寫(xiě)字樓繼續(xù)降價(jià),并推出更優(yōu)惠的免租政策!币晃槐本⿲(xiě)字樓中介人士說(shuō)道。
受疫情的影響,近期蘇州、北京等多個(gè)城市政府部要求國(guó)企需幫助中小企業(yè)減免廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園租金。同時(shí),成都等各地房協(xié)機(jī)構(gòu)建議,寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園業(yè)主方支持租戶(hù)延期復(fù)工,根據(jù)自身情況適當(dāng)給予減免優(yōu)惠等措施。目前,花樣年、氪空間等部分公司和產(chǎn)業(yè)園紛紛宣布減租或免租,最高免租達(dá)3個(gè)月。
事實(shí)上,在疫情發(fā)生前,寫(xiě)字樓的租金就出現(xiàn)下滑的情況。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2019年以來(lái)北京等城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì),其中四季度北京全市寫(xiě)字樓每月每平租金為382.4元,同比下降4.4%。
中指院報(bào)告指出,受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行影響,2020年一季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有所下降,一、二線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租金環(huán)比均有所下跌,寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體利好租戶(hù)方。部分大型企業(yè)靈活利用各類(lèi)優(yōu)惠條款,適時(shí)搬遷擴(kuò)張,而部分中小企業(yè)則傾向于遷址租金較低的新興商務(wù)區(qū),以降低辦公成本。
在中指研究院商業(yè)及數(shù)據(jù)事業(yè)部總經(jīng)理葛海峰看來(lái),在經(jīng)濟(jì)放緩、供應(yīng)持續(xù)加碼、需求走弱以及疫情疊加下,企業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓的租賃的需求在短期內(nèi)也會(huì)更加謹(jǐn)慎,特別是這種擴(kuò)租和換租的需求會(huì)有所減少。未來(lái),寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)將延續(xù)供過(guò)于求的租戶(hù)市場(chǎng)現(xiàn)狀,預(yù)計(jì)租金下行趨勢(shì)不變,寫(xiě)字樓持有者以及相關(guān)物業(yè)公司收入將一步下滑。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜提出擔(dān)憂(yōu),若疫情快速結(jié)束,各類(lèi)企業(yè)恢復(fù)運(yùn)作尚需一定時(shí)間,寫(xiě)字樓將面臨一定的去庫(kù)存的壓力。如果疫情延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間,將會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)較大壓力。
空置率攀升背后階段需求放緩
造成租金下行的一大原因是供大于求。第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示,2019年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有134.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),是十年來(lái)的最高值。而需求側(cè)方面,2019年北京全市場(chǎng)凈吸納量約為46萬(wàn)平方米,較2018年下降16.7%。
正是由于2019年部分城市寫(xiě)字樓新供應(yīng)量增加、需求疲軟,相應(yīng)的空置率不斷攀升。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年上海、深圳、北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分別高達(dá)20%和22%、13%,創(chuàng)近年新高。預(yù)計(jì),未來(lái)一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)龐大,市場(chǎng)壓力巨大。
來(lái)源:戴德梁行
除供應(yīng)量相對(duì)較大外,第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部助理董事李想認(rèn)為,2019年全年,北京寫(xiě)字樓租賃的主要驅(qū)動(dòng)力如金融、互聯(lián)網(wǎng)等頭部行業(yè)均面臨調(diào)整與波動(dòng),導(dǎo)致企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張、租賃需求走弱。其他實(shí)體行業(yè)暫時(shí)不具備強(qiáng)勁的租賃需求,吸納能力有限。同時(shí),大量聯(lián)合辦公空間吸納掉部分需求,導(dǎo)致寫(xiě)字樓需求呈現(xiàn)階段性放緩。
事實(shí)上,無(wú)論傳統(tǒng)寫(xiě)字樓還是共享辦公,目前均存在存量較大的情況。記者從一家從事寫(xiě)字樓租賃的公司了解到,目前望京區(qū)域、亦莊、上地西二旗、高碑店在租的寫(xiě)字樓房源均達(dá)到千套之多,分別為1738套、1617套、1369套、1339套,每套面積在幾十平方米至幾千平方米之間。
據(jù)一位租賃中介人士介紹,北京聯(lián)合辦公租金主要分為三個(gè)檔,高檔寫(xiě)字樓租金為每人每月5000元至8000元,中檔為每人每月2000元至3000元,低檔為每人每月1000元至2000元。目前,國(guó)貿(mào)附近有50多個(gè)共享辦公品牌的項(xiàng)目可選。
在華潤(rùn)華南大區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)部副總經(jīng)理?xiàng)钯t釗看來(lái),此次疫情對(duì)于部分資金流緊張的中小微企業(yè)而言,有可能會(huì)從傳統(tǒng)辦公樓搬遷至共享辦公樓或縮減辦公面積,傳統(tǒng)寫(xiě)字樓可進(jìn)行更適合中小企業(yè)靈活辦公的共享辦公或共享會(huì)議室的改造,而這對(duì)于寫(xiě)字樓整體配套服務(wù)提出了更高要求,滿(mǎn)足員工便捷、健康辦公需求的共享辦公空間將成行業(yè)趨勢(shì)。
“寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)商如果還沿用傳統(tǒng)模式,經(jīng)營(yíng)將會(huì)越來(lái)越困難!爸袊(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉表示,寫(xiě)字樓此類(lèi)產(chǎn)品需進(jìn)行轉(zhuǎn)型,一方面可改造為三四星級(jí)適合家庭旅游的酒店或者中端商務(wù)酒店;另一方面可改造成為長(zhǎng)租公寓,因?yàn)橐坏┮咔榻Y(jié)束,大批務(wù)工人員返程,居住問(wèn)題依然是大家都需要解決的。
來(lái)源:財(cái)經(jīng)新媒體