2024年4月9日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2024年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧》指出：2024年第一季度，北京寫字樓市場呈現(xiàn)業(yè)主發(fā)力維持租戶穩(wěn)定性、租金加速下行、甲級寫字樓降幅超乙級等特點；零售物業(yè)市場方面，品牌迭代升級刺激客流增長、消費市場表現(xiàn)向好推動租金回升；倉儲物流市場中，北京地區(qū)需求及租金同步調(diào)整、環(huán)京市場廊坊需求表現(xiàn)則優(yōu)于天津；商務(wù)園區(qū)市場方面，研發(fā)制造類產(chǎn)品表現(xiàn)領(lǐng)先、泛中關(guān)村集群加大租金下調(diào)幅度；物業(yè)投資市場則表現(xiàn)出機構(gòu)投資者布局核心區(qū)位寫字樓、寫字樓資本化率再度走擴等趨勢。
一、 寫字樓市場
業(yè)主發(fā)力維持租戶穩(wěn)定性、租金加速下行、甲級降幅超乙級
北京寫字樓市場2024年第一季度僅有一個新項目竣工交付，該項目位于非集中商務(wù)區(qū)的西直門，交付時已取得了15%的預(yù)租率。
本季度，業(yè)主發(fā)力維持租戶穩(wěn)定性，在租金和軟性服務(wù)等方面提供多重激勵舉措以提升續(xù)租的成功率。受季節(jié)因素影響，新租交易總面積環(huán)比下降。在新租交易中，搬遷活動依然是主流，占交易總面積超四分之三，大部分來自市區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓以外的樓宇。其中，CBD、奧體和麗澤來自集中商務(wù)區(qū)以外的搬遷需求，以及中關(guān)村來自本區(qū)低品質(zhì)樓宇的升級換遷需求最為活躍。從行業(yè)看，在保險和基金類租戶整合搬遷助推下，金融重回新租需求之首，面積占比達(dá)31%；TMT以21%的新租面積占比位居第二，主要受2000平方米以下小面積的應(yīng)用軟件、云計算和大數(shù)據(jù)等換遷需求驅(qū)動；消費品制造業(yè)因季內(nèi)錄有大面積的升級搬遷交易，占比攀升至第三位。
本季度大面積退租情況逐漸減少，全市凈吸納量環(huán)比增加兩倍達(dá)7.3萬平方米。中關(guān)村、奧體等科技中心，以及麗澤、通州和石景山等新興商務(wù)區(qū)，受益于租戶換遷意愿的增強，季內(nèi)凈吸納量均超過一萬平方米。整體空置率受新增供應(yīng)影響，環(huán)比小幅抬升0.3個百分點至22.0%。全市平均租金面價加速下行，同樣本比環(huán)比下降2.0%至每月每平方米283.3元，其中王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等區(qū)域跌幅靠前。與此同時，面對市場對優(yōu)質(zhì)租戶的激烈競爭，部分標(biāo)桿樓宇希望通過降租獲得更大的主動權(quán)，使得甲級租金跌幅在近七個季度內(nèi)首次超過乙級。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 |租戶部負(fù)責(zé)人袁慧指出："未來六個月，預(yù)計全市無新增項目入市，租戶的選址機會將主要集中于存量樓宇。短期內(nèi)，業(yè)主對需求存量的競爭將推動甲乙級寫字樓租金均出現(xiàn)下調(diào)，也使得甲乙級共同構(gòu)成的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場相對低品質(zhì)辦公空間的性價比優(yōu)勢更趨突出，并從中吸引更多有提質(zhì)增效需求的租戶搬遷入駐。長期看，北京市政府近期出臺的促進(jìn)創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)行動、高精尖和中小企業(yè)發(fā)展資金實施指南等政策有望提振企業(yè)信心，推動年內(nèi)需求復(fù)蘇和空置去化。
二、 零售物業(yè)市場
品牌迭代升級刺激客流增長，消費市場表現(xiàn)向好推動租金回升
2024年第一季度，北京零售物業(yè)市場改造更新項目王府井喜悅重裝開業(yè)，同期次級商圈一座購物中心和一座百貨停業(yè)，項目內(nèi)品牌同時撤出導(dǎo)致凈吸納量為負(fù)。受益于部分前期高空置項目完成品牌調(diào)改，全市空置率環(huán)比小幅回落0.3個百分點至7.7%。
本季度多個購物中心加大餐飲招商力度以提升客流。由大眾餐飲、烘焙甜品及茶飲果汁為代表的餐飲業(yè)態(tài)繼續(xù)領(lǐng)跑，占據(jù)總新開店鋪數(shù)量的42%，包括湖北菜"楚采"及東南亞料理"曼奈·肉桂廚房"、甜品首店"The Roll'ING瑞士卷"、連鎖咖啡茶飲庫迪旗下新產(chǎn)品線"茶貓"和喜茶首家黑金店等。其次，服飾鞋包等零售業(yè)態(tài)保持穩(wěn)定的擴張節(jié)奏并占據(jù)總新開店鋪數(shù)量的27%，核心商圈標(biāo)桿項目由于客流轉(zhuǎn)化率較高而更受新進(jìn)入北京市場的零售品牌青睞，如中國首家安踏作品集白標(biāo)店、潮流女裝One Moment首店、戶外國際品牌Peak Performance分別入駐三里屯太古里南區(qū)、朝外THE BOX和朝陽大悅城。
北京雙節(jié)假期期間零售及旅游消費呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，隨著消費者信心的逐步提升，多個項目通過引入首店、店鋪升級、場景打造、主題消費等方式成功提升客流量與自身品牌號召力。全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.5%至每天每平方米32.6元，增長的主要為位于CBD、王府井及三里屯等核心商圈的優(yōu)質(zhì)項目。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 商業(yè)部負(fù)責(zé)人宋津樓表示："未來六個月，將有多家頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商項目在非核心商圈陸續(xù)亮相，如昌平超級合生匯、通州萬象匯、西北旺萬象匯等；同期三里屯T+MALL、西單連廊等傳統(tǒng)商圈改造升級項目亦將有序進(jìn)行。年初北京市商務(wù)局在《北京培育建設(shè)國際消費中心城市2024年工作要點》中指出，要大力推動新商圈建設(shè)和老商圈改造提升，并加快打造一批消費標(biāo)桿項目。北京零售物業(yè)市場格局將逐步優(yōu)化與外延，并進(jìn)一步形成多中心消費圈。結(jié)合區(qū)域與客群特點，對品牌精準(zhǔn)定位，是各商圈及項目取得差異化和市場競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。
三、倉儲物流市場
北京需求及租金同步調(diào)整，環(huán)京市場廊坊需求表現(xiàn)優(yōu)于天津
2024年第一季度，北京順義竣工一座倉儲物流項目，帶來3.9萬平方米的新增供應(yīng)。季內(nèi)凈吸納量近10個季度首次為負(fù)，錄得-1.9萬平方米，全市空置率環(huán)比上浮1.4個百分點至16.4%。第三方物流、制造業(yè)租戶由于降本增效或自身業(yè)務(wù)收縮導(dǎo)致的京內(nèi)搬遷、外遷、退租等現(xiàn)象日益普遍，市場競爭壓力日趨明顯。以醫(yī)藥、汽配為代表的制造業(yè)超過第三方物流成為本季新增需求主導(dǎo)，占據(jù)總新租面積的42%，離市區(qū)更近的大興京南、順義空港、經(jīng)開區(qū)表現(xiàn)相對活躍。
北京長期處于高位的租金水平自2010年以來首次走低，平均租金同樣本比環(huán)比下降1.4%至每月每平方米56.5元，其中平谷大幅調(diào)整，可租賃空間較充裕的順義其他、通州、大興京南等子市場亦有小幅下滑，而順義空港、馬駒橋等剛需型核心市場則相對穩(wěn)定。
廊坊本季度固安、廣陽經(jīng)開區(qū)有新增項目交付，共計20.7萬平方米。由于價格及區(qū)位的綜合優(yōu)勢，廊坊新租需求表現(xiàn)優(yōu)于北京及天津，以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流成為需求主力，占總新增租賃面積的45%，其次是批發(fā)零售及本地制造業(yè)。季內(nèi)凈吸納錄得16.9萬平方米，由近京子市場固安領(lǐng)跑。全市空置率環(huán)比下滑1.6個百分點至50.2%。租金加速下行以刺激市場活力，其中高空置外圍子市場降幅較高。
天津本季度于武清、寧河交付三個高標(biāo)倉儲項目，共計31.7萬平方米。受本地消費動能不足拖累，整體新增需求表現(xiàn)低迷，僅北辰、寶坻、濱海新區(qū)有去化，季內(nèi)全市凈吸納量錄得-2.2萬平方米，空置率環(huán)比上浮3.2個百分點至36.5%。各子市場租金皆有不同程度下滑。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："未來六個月內(nèi)，北京預(yù)計將有38.9萬平方米的新增項目交付，大部分位于平谷馬坊，同期廊坊、天津仍有大量空置面積可供租戶選擇，將推動北京租戶倉儲布局策略和業(yè)主租賃策略進(jìn)一步調(diào)整。季內(nèi)北京市政府適時推出外貿(mào)提質(zhì)增效和直播電商高質(zhì)量發(fā)展政策，一方面對物流的精細(xì)化和專業(yè)化提出更高要求，另一方面也為高標(biāo)倉的去化創(chuàng)造利好。
四、 商務(wù)園區(qū)市場
研發(fā)制造類產(chǎn)品表現(xiàn)領(lǐng)先，泛中關(guān)村集群加大租金下調(diào)幅度
2024年第一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場錄得一個新項目約13萬平方米交付，項目為順義子市場核心區(qū)位的小獨棟辦公。
得益于產(chǎn)業(yè)類新租需求的持續(xù)釋放以及大面積騰退現(xiàn)象的收尾，季內(nèi)全市凈吸納量錄得6.9萬平方米，同比上漲30%。包含醫(yī)藥健康、新型生產(chǎn)制造園區(qū)在內(nèi)的研發(fā)制造用途產(chǎn)品表現(xiàn)領(lǐng)先，其中小獨棟物業(yè)尤其突出。而辦公用途產(chǎn)品空置水平持續(xù)上行，主要受新增需求疲軟、租戶到期不續(xù)和騰退面積等因素影響。
分行業(yè)看，以細(xì)胞、藥械為代表的醫(yī)藥及生命科學(xué)季內(nèi)新租需求躍居首位，占比達(dá)40%，去化大興生物醫(yī)藥基地和亦莊經(jīng)開區(qū)的研發(fā)制造類項目面積。租金大幅調(diào)整后的上地和中關(guān)村軟件園吸引來自本區(qū)和臨近區(qū)域的TMT企業(yè)遷入，推動TMT行業(yè)占全市新租需求的22%。3C電子產(chǎn)品在頭部企業(yè)擴租需求驅(qū)動下占比達(dá)17%。另外，芯片制造類企業(yè)亦有表現(xiàn)，需求占比排名上升至第四達(dá)9%。
租金繼續(xù)在下降渠道，季內(nèi)全市租金報價錄得環(huán)比下降0.8%至每月每平方米155.8元，尤其以泛中關(guān)村集群租金下調(diào)領(lǐng)先。另外，熱門板塊生命科學(xué)專項園區(qū)季內(nèi)租金報價同樣本比維持平穩(wěn)錄得每月每平方米109.2元。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："未來六個月，預(yù)計會有三個新項目共計體量21.1萬平方米投入市場，新項目涉及中關(guān)村軟件園、大興和亦莊經(jīng)開區(qū)，其中兩個為研發(fā)制造用途，由于新增體量較小，該類產(chǎn)品預(yù)計保持緊俏。開年北京市發(fā)改委發(fā)布的《北京市產(chǎn)業(yè)地圖》進(jìn)一步定義和深化各區(qū)對細(xì)分產(chǎn)業(yè)的布局，此外北京市政府陸續(xù)出臺貸款貼息、保險補貼、獎勵、撥款補助等資金支持政策，加速電子信息、新能源和智能網(wǎng)聯(lián)汽車、醫(yī)藥健康、智能制造和商業(yè)航天等高精尖產(chǎn)業(yè)的落地，預(yù)計推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)在商務(wù)園區(qū)市場釋放更多生產(chǎn)、研發(fā)和辦公的租賃需求。
五、 物業(yè)投資市場
機構(gòu)投資者布局核心區(qū)位寫字樓，寫字樓資本化率再度走擴
2024年第一季度，北京物業(yè)投資市場交易一共錄得九筆交易，共計交易總額64.5億元，環(huán)比上漲24%，同比下降7%。
本季度辦公板塊一共錄得五筆交易且金額占比超過70%，成為最活躍的交易板塊，其中金額最大的兩筆交易均為險資機構(gòu)投資者從地產(chǎn)基金手中購得位于核心地段的寫字樓。友邦保險以24億元購入位于CBD的凱德星貿(mào)項目95%股權(quán)，賣家凱德集團于2022年通過法拍購得項目并在升級改造后退出，而買家友邦保險通過此次收購實現(xiàn)了投資兼自用的雙重目的。長城人壽則以10.2億元購入同樣經(jīng)過地產(chǎn)基金改造增值的新街高和。該項目原為社區(qū)購物中心，2017年被高和資本購入后轉(zhuǎn)型為精品辦公綜合體。
私人和企業(yè)投資者在市場資產(chǎn)價格松動的環(huán)境下，尋找高性價比的可投資產(chǎn)，尤為青睞核心位置、標(biāo)識性強、中小總價和體量的零售物業(yè)和酒店。如某財團以8.4億元購入東三環(huán)緊鄰CBD商務(wù)區(qū)的凱德雙井購物中心，以及某私人老板以2.4億元購入海淀某小區(qū)底商等。
本季度整體大宗交易量仍顯平淡，尤其是投資型買賣活躍度遠(yuǎn)未恢復(fù)至疫情以前水平。寫字樓板塊在租賃基本面挑戰(zhàn)下資本化率再度走擴，而零售和倉儲物流板塊得益于相對穩(wěn)定的租賃表現(xiàn)以及C-REIT擴容的利好，季內(nèi)維持平穩(wěn)。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩指出："根據(jù)世邦魏理仕年初發(fā)布的《2024投資者意向調(diào)查》，租賃需求較弱和買賣雙方對價格的預(yù)期差，是當(dāng)前物業(yè)投資市場面臨的主要挑戰(zhàn)。投資者對資產(chǎn)價格的重新錨定會以租賃市場的筑底和明朗為前提，因此租賃穩(wěn)定且價格有較大優(yōu)勢的寫字樓，以及基本面穩(wěn)步修復(fù)的零售物業(yè)、酒店、長租公寓等板塊有望年內(nèi)率先發(fā)力并有更多交易落地。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
