疫情疊加供求失衡,2020年的武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)如履薄冰。
近日,多家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)年度報(bào)告陸續(xù)傳出基本一致的觀點(diǎn),武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)指標(biāo)在前兩年下滑的基礎(chǔ)上,在進(jìn)一步惡化。
CBRE世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,由于新增供應(yīng)持續(xù)保持高位且需求受到疫情沖擊,2020年,武漢市寫(xiě)字樓空置率同比上漲4.5個(gè)百分點(diǎn),攀升至42.3%。全市寫(xiě)字樓平均賬面租金同比下降4.5%,錄得每月每平方米90.5元。
而年底需求的突然爆發(fā),為武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)增添了一點(diǎn)亮色。仲量聯(lián)行年度報(bào)告認(rèn)為,從季度數(shù)據(jù)看,武漢四季度租金跌幅獲得邊際改善。以甲級(jí)市場(chǎng)為例,二三季度的租金環(huán)比跌幅在3.5%-4.0%,但四季度的環(huán)比跌幅僅為0.3%,租金水平有逐步企穩(wěn)的跡象,這主要緣于年末需求的大幅反彈,通過(guò)對(duì)比近三年的數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)單季0.3%的跌幅基本回歸武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)的正常水平。為此,仲量聯(lián)行認(rèn)為,武漢辦公樓市場(chǎng)有望走出低谷。
年末集中入市,競(jìng)爭(zhēng)更加激烈
由于上半年受疫情沖擊,武漢2020年的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)項(xiàng)目全部集中在第四季度入市,這些項(xiàng)目分別是,位于建設(shè)大道商務(wù)區(qū)的香格里拉中心和武漢環(huán)貿(mào)中心A座,以及位于解放大道商務(wù)區(qū)的恒隆廣場(chǎng)和K11 ATELIER。這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市,一方面提升了片區(qū)的樓宇品質(zhì),另一方面也加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
仲量聯(lián)行年度報(bào)告顯示,截至2020年12月末,武漢市甲級(jí)和乙級(jí)項(xiàng)目共計(jì)636.8萬(wàn)平方米,其中甲級(jí)辦公樓體量為249.4萬(wàn)平方米,同比上升15.0%;乙級(jí)辦公樓體量為387.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)8.0%。
而受疫情影響,武漢市寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年的凈吸納量表現(xiàn)孱弱。2020年全市凈吸納量?jī)H為15.5萬(wàn)平方米,為2011年以來(lái)的最低點(diǎn)。其中甲級(jí)凈吸納量為10.0萬(wàn)平方米,同比減少32.9%;乙級(jí)凈吸納量為5.5萬(wàn)平方米,同比下降75.8%。
一方面供應(yīng)不斷增加,一方面市場(chǎng)凈吸納量大幅下降,武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡并惡化,全市空置率進(jìn)一步攀升逼近40%,其中甲級(jí)辦公樓空置率同比上升5.0個(gè)百分點(diǎn)至35.7%,乙級(jí)辦公樓空置率同比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)至41.7%。
總需求疲弱,增加了業(yè)主的去化壓力,為了爭(zhēng)奪有限的客戶(hù),價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。截至2020年12月末,全市辦公樓凈有效租金為80元每平方米每月,同比回落7.0%。其中甲級(jí)辦公樓凈有效租金為98元每平方米每月,同比下跌7.5%。乙級(jí)辦公樓凈有效租金為68元每平方米每月,同比下跌6.4%。
四季度需求大幅反彈,有望走出低谷
下半年,隨著武漢疫情防控的成功與經(jīng)濟(jì)的回暖,也催生了辦公樓市場(chǎng)需求的恢復(fù)。以甲級(jí)市場(chǎng)為例,前三季度其凈吸納量?jī)H為負(fù)1,669平方米,但第四季度的凈吸納量高達(dá)10.2萬(wàn)平方米。第四季度的凈吸納量中,新入市項(xiàng)目?jī)粑{量占比60%,存量項(xiàng)目占40%。而這40%存量項(xiàng)目的凈吸納量不僅明顯強(qiáng)于前三季度,而且較為接近歷史單季平均水平,為此,仲量聯(lián)行認(rèn)為,武漢辦公樓市場(chǎng)有望走出低谷。
從成交案例數(shù)量看,2020年,武漢一季度“封城”,導(dǎo)致一季度甲級(jí)辦公樓租賃成交數(shù)量接近于零!敖夥狻敝,成交數(shù)量開(kāi)始恢復(fù),四季度成交數(shù)量更是占全年的50%左右,市場(chǎng)活躍度顯著上升。
分行業(yè)看,在線教育行業(yè)成為2020年需求最旺盛的行業(yè)之一,其甲級(jí)市場(chǎng)的成交面積占比高達(dá)22%。疫情的沖擊不改人們對(duì)教育的熱情,資本的推動(dòng)更刺激了在線教育的大幅擴(kuò)張。此外,金融業(yè)、非教育服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)及建筑、科技新媒體等行業(yè)都有活躍表現(xiàn)。金融業(yè)中的保險(xiǎn)公司不斷擴(kuò)張代理人,繼續(xù)催生大面積成交;專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)中的律師事務(wù)所較為突出,這包括受注冊(cè)制背景下企業(yè)上市需求上升以及疫情沖擊之下的經(jīng)濟(jì)類(lèi)訴訟增多等影響。
2020年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃成交(按行業(yè)分)數(shù)據(jù)來(lái)源:仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示:“2020年武漢辦公樓市場(chǎng)第四季度需求的快速?gòu)?fù)蘇,展現(xiàn)出其極大韌性!
辛毅認(rèn)為,雖然武漢寫(xiě)字樓全年租金顯著下跌,但年末租金隨著需求復(fù)蘇而企穩(wěn)。從季度數(shù)據(jù)看,租金跌幅邊際改善。以甲級(jí)市場(chǎng)為例,二三季度的租金環(huán)比跌幅在3.5%-4.0%,但四季度的環(huán)比跌幅僅為0.3%。此外,通過(guò)對(duì)比近三年的數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)單季0.3%的跌幅基本回歸武漢市場(chǎng)的正常水平。
受疫情影響,原本預(yù)計(jì)2020年的供應(yīng)高峰推遲至2021和2022年,供應(yīng)量會(huì)在疊加中集中爆發(fā)。雖然武漢疫情已經(jīng)化解,需求在復(fù)蘇中企穩(wěn),但依然跟不上新增供應(yīng)的腳步,市場(chǎng)仍將供大于求。展望后市,仲量聯(lián)行預(yù)計(jì),武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金持續(xù)承壓,易跌難漲。待2021和2022年的新增供應(yīng)高峰之后,供需關(guān)系將有望緩解,不斷攀升的空置率也有望逐漸企穩(wěn)。
來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
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