二季度,受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)狀況、寫字樓供應(yīng)量提升等因素影響,廣州寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)承壓,但下調(diào)趨勢(shì)變緩,空置率小幅上升。整體來(lái)看,廣州寫字樓市場(chǎng)韌性較強(qiáng),租金降幅和空置率增幅在一線城市均為最低,去化壓力相對(duì)較小,尤其珠江新城、天河體育中心等核心區(qū)域的供需結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡。
宏觀經(jīng)濟(jì)
2020年二季度,廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值10968.29億元,同比下降2.7%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值為116.17億元,同比增長(zhǎng)4.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值為2838.07億元,同比下降7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值為8014.05億元,同比下降0.8%。全市的信息服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng),發(fā)揮了重要支撐作用,其中,信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)14.3%,金融業(yè)增加值增長(zhǎng)8.1%。
二季度廣州地區(qū)生產(chǎn)總值增速轉(zhuǎn)正,同比增長(zhǎng)0.9%。其中,第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值增速全面實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)6.2%,比一季度提高3.8個(gè)百分點(diǎn);第二產(chǎn)業(yè)由一季度下降17.5%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)1.7%,第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)0.4%,比一季度提高2.6個(gè)百分點(diǎn),經(jīng)濟(jì)活躍度總體呈現(xiàn)加快回升態(tài)勢(shì)。
圖:2018年Q1~2020年Q2廣州GDP、第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)值及同比
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二季度,全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額4231.8409億元,同比下降12.89%,降幅比一季度縮小2.11個(gè)百分點(diǎn)。隨著疫情的消散,全市固定資產(chǎn)投資增速減緩,總體形勢(shì)好于預(yù)期。上半年,全市固定資產(chǎn)投資在上年同期快速增長(zhǎng)24.8%的基礎(chǔ)上,同比增長(zhǎng)1.5%。
供給與需求
二季度僅新增越秀商圈的星寰國(guó)際商業(yè)中心入市,新增供應(yīng)8.9萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)在下半年,廣州將迎來(lái)40萬(wàn)㎡的新增供應(yīng),其中琶洲、金融城、萬(wàn)博等非核心區(qū)域的新增供應(yīng)量超過(guò)全市的60%,存在一定的去化壓力;珠江新城和天河體育中心等核心區(qū)域供求相對(duì)平衡。
從辦公樓市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看,2020年二季度全市新開工面積為259.41萬(wàn)㎡,出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng),同比增長(zhǎng)達(dá)154.43%;竣工面積為33.9萬(wàn)㎡,同比下降53.39%。
圖:2018年1月~2020年6月廣州寫字樓新開工和竣工面積
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需求方面,二季度TMT企業(yè)表現(xiàn)突出,錄得多個(gè)升級(jí)搬遷的成交,在占全市租賃交易中占比超八成,其次是專業(yè)服務(wù)業(yè)。
圖:2020年Q2市場(chǎng)租賃需求行業(yè)分析(按租賃面積)
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租金與空置
二季度,廣州甲乙級(jí)寫字樓平均租金為107.7元/㎡·月,同比下跌10.81%;全市空置率出現(xiàn)小幅上升。受疫情和新增供應(yīng)的影響,廣州甲級(jí)寫字樓租金承受下行壓力,租戶策略以節(jié)約成本為主,業(yè)主提供更靈活優(yōu)惠的租賃條款來(lái)吸引租戶,以減輕寫字樓的去化壓力。
分商圈來(lái)看,二季度,天河北、珠海新城、琶洲等區(qū)域的甲乙級(jí)寫字樓的月租金處于相對(duì)高位,分別為126.11元/㎡·月、115.0元/㎡·月和110.71元/㎡·月;越秀區(qū)域的環(huán)市東、北京路的月租金處于中間區(qū)域,分別為92.18元/㎡·月和91.16元/㎡·月,租金走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn);而番禺大道、蘿崗則價(jià)格相對(duì)較低,平均月租金約為70元/㎡·月左右。廣州的核心商務(wù)區(qū)——珠江新城的平均租金水平在全市處于高位,但上半年下調(diào)租金以價(jià)換量,是唯一錄得空置率下降的商務(wù)區(qū)。
圖:2019年5月~2020年6月深圳重點(diǎn)商圈甲乙級(jí)寫字樓租金走勢(shì)
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大宗交易
二季度廣州共錄得6筆大宗交易,總交易額超25億元,較去年同期大幅增長(zhǎng),且二季度交易額明顯多于一季度。從物業(yè)類型看,寫字樓共成交3筆,其次是商業(yè)和工業(yè),各成交2筆和1筆,寫字樓、商業(yè)、工業(yè)交易額分別為9.8、4.6、8.4億元,占比分別為43%、20%、37%?梢钥闯鲭S著中國(guó)快速?gòu)?fù)工復(fù)產(chǎn)以及廣州粵港澳大灣區(qū)的建設(shè),有不少投資人開始尋求廣州市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資機(jī)會(huì)。
隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)生活逐步恢復(fù),預(yù)計(jì)市場(chǎng)上會(huì)有越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)、私人等類型的投資者尋求優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)作為資產(chǎn)保值和增值的機(jī)會(huì)。未來(lái)具備租金上升潛力的核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè),可較少受到周期所帶來(lái)的影響,預(yù)計(jì)該類寫字樓物業(yè)會(huì)受到更多投資者的青睞。除了位于成熟商務(wù)區(qū)的寫字樓,越來(lái)越多的投資者在關(guān)注新興商務(wù)區(qū)琶洲、黃埔等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓投資機(jī)會(huì)。
總結(jié)與展望
預(yù)計(jì)下半年,隨著新增供應(yīng)的入市以及租戶議價(jià)能力的提升,租金下調(diào)的態(tài)勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)到年底。作為新興產(chǎn)業(yè)的TMT類企業(yè)的租賃需求在疫情下表現(xiàn)出相對(duì)的韌性,建議租戶抓住時(shí)機(jī),爭(zhēng)取更優(yōu)惠的租賃協(xié)議機(jī)會(huì)。此外,《關(guān)于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的意見》的發(fā)布,預(yù)計(jì)會(huì)在中長(zhǎng)期內(nèi)吸引相關(guān)人才流入廣州市場(chǎng),從而刺激專業(yè)服務(wù)類,尤其是金融類企業(yè)的寫字樓租賃需求。
來(lái)源:中指研究院
編輯:wangdc