憶往昔，東莞寫字樓市場也曾狂飆突進(jìn)，一座座高樓大廈拔地而起……到今年，則好似被摁下了“暫停鍵”。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，除了三六七月，其他月份東莞寫字樓都是零供應(yīng)；截至目前，已連續(xù)4個月零供應(yīng)。

　　供應(yīng)放緩，成交繼續(xù)，消化周期縮短，此時該投資寫字樓嗎？又該如何投資？

　　前10個月寫字樓供應(yīng)同比下降8成

　　近日，記者走訪市場了解到，今年入市的全新寫字樓項目寥寥無幾，其中甲級寫字樓項目只有一個——中熙時代大廈，并且其至今仍在誠意登記中，尚未開盤。

　　新盤寥寥，舊盤加推也不給力，使得今年東莞寫字樓新增供應(yīng)放緩，甚至可以說是摁下了暫停鍵。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，除了3月、6月、7月，其他月份東莞寫字樓都是零供應(yīng)；截至目前，已連續(xù)4個月零供應(yīng)。

　　2020年1-10月，全市寫字樓新增供應(yīng)541套，供應(yīng)面積6.76萬平方米，面積同比下降80.23%；成交1208套，成交面積17.81萬平方米，面積同比下降37.62%。今年寫字樓供需雙雙大幅下降。

　　合富研究院高級分析師李興旺表示，今年寫字樓供應(yīng)放緩，8個月零供應(yīng)，一是因?yàn)榻鼛啄陮懽謽卿N售不理想，很多開發(fā)商都刻意放慢了推貨節(jié)奏；二是節(jié)點(diǎn)湊巧，今年這個節(jié)點(diǎn)寫字樓供應(yīng)就是比較少，這從前兩年的開工量就可以看出來。

　　看好東莞寫字樓長期發(fā)展

　　前10個月寫字樓供需雙雙大幅下降，但成交遠(yuǎn)大于供應(yīng)，這就使得東莞寫字樓消化周期呈降低之勢。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月底，全市寫字樓可售面積為65萬平方米（可售套數(shù)為3329套），按照過去6個月的平均消化速度計算，消化周期為28個月，環(huán)比上個月縮短6個月。

　　“但是，目前寫字樓投資氛圍仍然較弱，去庫存壓力還是比較大。”東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳表示，目前東莞的寫字樓用戶以中小型企業(yè)為主，世界500強(qiáng)、中國500強(qiáng)等大型企業(yè)比較少。因此，短期內(nèi)，寫字樓需求難以擴(kuò)容。但是，隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的推進(jìn)，特別是華為、大疆等知名企業(yè)的進(jìn)駐，東莞寫字樓長期發(fā)展是看好的�！耙虼�，投資寫字樓之前，就要考慮清楚是短期投資還是長期投資。”

　　優(yōu)房超·瑞城搜東莞總經(jīng)理王斌表示，隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，需求逐漸釋放，企業(yè)訂單量不斷恢復(fù)，寫字樓的需求也慢慢恢復(fù)，但是整體去化形勢依然嚴(yán)峻�！拔磥碓谛屡d產(chǎn)業(yè)所帶來的需求助推下，以及東莞CBD、南城總部基地在政策規(guī)劃利好下項目扎堆建設(shè)，東莞寫字樓市場有望逐步企穩(wěn)。”

　　寫字樓升級換代

　　近幾年，隨著民盈·國貿(mào)中心、嘉宏·振興中心、萬科中心、旺南世貿(mào)中心、浙商大廈、G1蜂匯、UCC寰宇匯金中心、國金大廈、碧桂園中心、保利瓏遠(yuǎn)·國際廣場、萬科首鑄·東江之星、碧桂園·灣區(qū)國際、宏川智匯中心、中熙時代大廈等一批現(xiàn)代甲級寫字樓的入市，東莞開始“升級換代”。

　　車德銳告訴記者，20世紀(jì)90年代后，第三代寫字樓(智能型商務(wù)寫字樓)盛行，然而隨著中國的入世、經(jīng)濟(jì)全球化的到來，第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國際化商務(wù)辦公的需要。為此，第四代寫字樓(現(xiàn)代甲級寫字樓)的出現(xiàn)就順理成章。與第三代寫字樓相比，第四代寫字樓是為了滿足國際化商務(wù)辦公需要，硬件品質(zhì)集中提升，比如更強(qiáng)調(diào)智能化、通風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯配置、整體環(huán)境、大堂品質(zhì)等。

　　現(xiàn)代甲級寫字樓的大量出現(xiàn)，對舊寫字樓造成了較大的沖擊。目前，南城總部基地現(xiàn)代甲級寫字樓售價17000-24000元/平方米，而曾賣到17000元/平方米左右價格的市區(qū)一傳統(tǒng)寫字樓，現(xiàn)在則二手價格下降到了12000-13000元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，買寫字樓，首選熱點(diǎn)區(qū)域（GDP比較高的地方）核心地段的現(xiàn)代甲級寫字樓，投資更有保證。要找處于地域的核心和中心位置的。從區(qū)域來看，要選擇GDP比較高的地方，如虎門、長安、東城、南城、厚街等鎮(zhèn)街，而這些鎮(zhèn)街優(yōu)勢最大的是南城，大量甲級寫字樓圍繞在行政服務(wù)機(jī)構(gòu)周邊，將成為新的關(guān)注點(diǎn)。

　　來源：東莞日報i東莞

編輯：wangdc