房訊網(wǎng)訊 全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合中國寫字樓研究中心（CORC）近日發(fā)布《2014年上海甲級寫字樓市場年度報告》。全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，上海寫字樓市場平均售價34250元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上升16.9%；平均租金303元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升9.0%；平均空置率9.2%，與2013年同比上升16.5%。”
概覽
宏觀經(jīng)濟(jì)
上海市統(tǒng)計局公布的《2014年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，全年實現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值（GDP）23560.94億元，按可比價格計算，比上年增長7.0%（見圖1）。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124.26億元，增長0.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值8164.79億元，增長4.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值15271.89億元，增長8.8%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占上海市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到64.8%，比上年提高1.6個百分點。按常住人口計算的上海市人均生產(chǎn)總值為9.73萬元。
在上海市生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟(jì)增加值11391.42億元，比上年增長6%；非公有制經(jīng)濟(jì)增加值12169.52億元，增長7.9%，其中，私營及個體經(jīng)濟(jì)增加值5796.06億元，增長7.9%。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占上海市生產(chǎn)總值的比重由上年的51.3%提高到51.7%。
全年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值3453.23億元，比上年增長7.4%，占上海市生產(chǎn)總值的比重為14.7%。其中，制造業(yè)增加值1613.23億元，增長6.3%；服務(wù)業(yè)增加值1840.00億元，增長8.5%。
全年經(jīng)工商登記新設(shè)立各類市場主體27.46萬戶，比上年增長36%。其中，內(nèi)資企業(yè)（不含私營企業(yè)）6403戶，增長62.4%；外商投資企業(yè)7626戶，增長16.1%；私營企業(yè)21.08萬戶，增長48.7%；個體工商戶4.86萬戶，增長1.2%。
全年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額6016.43億元，比上年增長6.5%。其中，第三產(chǎn)業(yè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重為80.6%；非國有經(jīng)濟(jì)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重為70.1%。
《公報》指出，上海自貿(mào)區(qū)在過去一年的建設(shè)中取得了重要階段性成果，區(qū)內(nèi)新增注冊企業(yè)10000余戶。其中，上海在逐步加快服務(wù)業(yè)融入國際市場的步伐，金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，全年服務(wù)貿(mào)易總額達(dá)1753.9億美元，增長9.7%。
寫字樓市場
得益于快速的經(jīng)濟(jì)增長和自貿(mào)區(qū)的擴(kuò)大，2014年上海依然是全世界企業(yè)投資寫字樓的熱點城市，由外資和中資企業(yè)共同帶動的上海第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定增長，依舊是上海寫字樓市場保持強勁需求的中堅力量。
寫字樓租售價格始終保持穩(wěn)步向上的趨勢，大宗交易頻頻上演，顯示了出高端寫字樓市場背后的強勁需求。
總體來看，2014年上海甲級寫字樓市場整體呈現(xiàn)供需平衡、東熱西冷的格局。全年上海寫字樓供應(yīng)量與吸納量同時創(chuàng)出2012年以來的新高。但區(qū)域間租金與售價走勢出現(xiàn)分化，浦東表現(xiàn)優(yōu)于浦西。
隨著經(jīng)濟(jì)增長速度回歸到預(yù)期水平，上海寫字樓租賃市場結(jié)束了自2013年下半年以來的連跌走勢，在一季度甲級寫字樓租金企穩(wěn)之后，二季度租金開始向上爬升。從不同區(qū)域的表現(xiàn)來看，浦東核心區(qū)由于其緊張的供給和旺盛的需求，成為完全的賣方市場；而浦西的核心區(qū)和非核心區(qū)的供應(yīng)相對寬裕，但作為主力租戶的跨國公司擴(kuò)張意愿不強，導(dǎo)致浦西的空置率差距有所擴(kuò)大，這也直接影響到租金的結(jié)構(gòu)性分化走勢。
中國寫字樓研究中心（CORC）認(rèn)為，2014年上海寫字樓出現(xiàn)"東熱西冷"局面。浦東寫字樓租金上漲有兩個因素，一方面內(nèi)資金融企業(yè)的辦公租賃需求持續(xù)強烈；另一方面，最近一年浦東的新增的可租面積仍然相對不足。
浦西寫字樓租金下降同樣有兩個因素，一方面由于新入市的寫字樓的租金均低于市場水平；另一方面，部分租戶搬遷至非核心商圈，對其租金產(chǎn)生了一定影響。
銷售市場方面，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定抑制了生產(chǎn)型企業(yè)購買需求，導(dǎo)致2014年上海散售寫字樓成交低迷，全年散售寫字樓成交同比下跌50%。而大單成交成為銷售市場的亮點，全年整售寫字樓成交同比上升50%。基金收購和企業(yè)大手筆買單頻頻出現(xiàn)，機(jī)構(gòu)投資和房企收購行為占比超過70%。比如平安信托收購虹橋協(xié)信中心的5棟寫字樓，中城聯(lián)盟收購徐家匯的嘉凱城大廈（中城國際大廈）；上實城開攜手南豐集團(tuán)以5.79億美元收購上海世貿(mào)商城，陽光興業(yè)以12.62億元收購銀河賓館。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2014年12月，上海寫字樓市場平均售價34250元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上升16.9%；平均租金303元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升9.0%；平均空置率9.2%，與2013年同比上升16.5%。
市場供應(yīng)
新興商圈表現(xiàn)搶眼 未來庫存壓力加大
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，2014年上海寫字樓的全年供應(yīng)面積為242萬平方米，與2013年同比增加7.5%。
在持續(xù)高供應(yīng)的刺激下，上海的寫字樓存量已從核心區(qū)向新興商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移。2014年上海寫字樓存量超過6000萬平方米，其中浦東、黃浦、徐匯等核心區(qū)占比下跌至34%，而普陀、閘北等新興商務(wù)區(qū)占比增至23%。
2014年全市甲級寫字樓市場主要供應(yīng)量包括浦東商圈保利One56 、陸家嘴世紀(jì)金融廣場2號樓和3號樓、陸家嘴世紀(jì)金融廣場1號樓和東方匯經(jīng)中心、華都大廈等，徐匯商圈綠地中心二期、嘉凱城大廈、保利西岸中心、綠地匯創(chuàng)商務(wù)廣場、匯京國際廣場、蘇寧天御國際廣場、上海世貿(mào)商城，虹口商圈綠地浦創(chuàng)商務(wù)大廈、SOHO 海倫廣場、綠地北外灘中心、上海盛邦國際大廈，閔行商圈虹橋龍湖天街商業(yè)中心一期、華潤萬象城、虹橋萬科潤園、虹橋協(xié)信中心，黃埔商圈融創(chuàng)廣場、瑞金大廈，長寧商圈匯京國際廣場，普陀商圈長城大廈、國盛中心6號樓。
此外，復(fù)星國際所建造的"外灘國際金融服務(wù)中心"完成預(yù)售登記，這個由5棟超甲級寫字樓和商場構(gòu)成的建筑群最高報價達(dá)到了令人吃驚的35萬元/平方米。據(jù)了解，目前租賃情況很好，19萬平方米的寫字樓中有6萬平方米已簽約。
同時，保利地產(chǎn)在上海陸家嘴的寫字樓項目保利one56沿江獨棟寫字樓在網(wǎng)上的最高報價也已高達(dá)30萬元/平方米。
2014年年底，上海中心的土建工程基本竣工，將于2015年年中投入運營。位于世紀(jì)大道，由和記黃埔、陸家嘴集團(tuán)和百聯(lián)合作開發(fā)的世紀(jì)大都會項目，位于花木板塊的陸家嘴世紀(jì)金融廣場、位于聯(lián)洋板塊的丁香國際商業(yè)中心都將在2015年投入使用。短期內(nèi)，這些供應(yīng)將緩解陸家嘴板塊及浦東寫字樓供不應(yīng)求的情況，并提高陸家嘴板塊的空置率。
根據(jù)統(tǒng)計，2015年上海甲級寫字樓供應(yīng)量約200萬平方米，其中浦東、閔行、黃浦、虹口等區(qū)域供應(yīng)急速攀升。各核心區(qū)不斷有高品質(zhì)項目入市，各大新興商務(wù)區(qū)也有大量項目供應(yīng)，如大虹橋CBD、新江灣板塊等。其中，大虹橋板塊將是2015年最大的供應(yīng)區(qū)域，而隨著尚浦領(lǐng)世、創(chuàng)智天地、灣谷科技園等重點項目將入市，新江灣板塊也將成為2015年主力供應(yīng)板塊。
市場需求
市場需求再創(chuàng)新高 大單成交內(nèi)資領(lǐng)跑
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，2014年上海寫字樓的全年供應(yīng)面積為242萬平方米，而市場整體吸納量為196萬平方米，較于2013年同比吸納量增加4.8%。供應(yīng)量與吸納量同時創(chuàng)出2012年以來的新高。
租務(wù)市場
在上海甲級寫字樓租賃市場，傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)中資及金融行業(yè)的企業(yè)客戶積極活躍，跨國企業(yè)客戶相對穩(wěn)定；新興區(qū)域備受企業(yè)客戶關(guān)注，部分知名企業(yè)紛紛入駐。
2014年上海寫字樓市場主要驅(qū)動力來自金融、專業(yè)服務(wù)、消費品及貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)租戶。金融行業(yè)是寫字樓需求的最大來源，租賃面積占比26％，而專業(yè)服務(wù)、零售和制造業(yè)亦各自貢獻(xiàn)租賃面積的20％。比較而言，陸家嘴作為金融產(chǎn)業(yè)聚集板塊，受到的產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)更加明顯。
2014年金融機(jī)構(gòu)強勁的租賃需求繼續(xù)推動浦東寫字樓市場租金上漲。浦東尤其是陸家嘴板塊寫字樓市場供不應(yīng)求，與政策利好和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的良好表現(xiàn)密不可分。然而在浦西，盡管內(nèi)資企業(yè)租賃活動逐漸活躍，但是市場總體需求疲軟，加之2014年有多個新增項目入市，導(dǎo)致浦西部分商圈寫字樓市場平均租金反而出現(xiàn)了小幅下滑的情況。
全年主要寫字樓租賃交易包括：益普索梅租賃隴鎮(zhèn)廣場5,000平方米，哈納斯新能源租賃國際金融中心二期4,800平方米，康奈可租賃萬都中心3,000平方米，艾比森租賃金虹橋國際中心2,100平方米，惠氏租賃中信泰富廣場2,000平方米，花旗平方米，興業(yè)證券租賃財富廣場4,000平方米，威富租賃恒基688大廈6,000平方米，太平洋保險資產(chǎn)管理租賃環(huán)球金融中心4,800平方米，當(dāng)納利租賃蘭生大廈4,000平方米，托德斯租賃會德豐廣場2,100平方米，中建中匯律師事務(wù)所租賃金外灘國際廣場3,300平方米，駿福股權(quán)基金租賃會德豐國際廣場2,100平方米，優(yōu)衣庫租賃名人商業(yè)大廈4,500平方米，康德新藥租賃復(fù)興SOHO 3,000平方米，中國國際金融有限公司租賃匯亞大廈3,000平方米，長信基金租賃陸家嘴時代金融中心2,200平方米等。
銷售市場
上海銷售型寫字樓市場近兩年市場成交良好，成交價格略微上升。這主要源于可銷售型寫字樓來自金融機(jī)構(gòu)的需求持續(xù)旺盛，尤其是自用買家對上海甲級寫字樓的購買興趣濃厚。
中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，2014年全年散售寫字樓成交同比下跌50%；而大單交易相當(dāng)活躍，全年整售寫字樓成交同比上升50%。
一方面，寫字樓散售市場通常以自用為主，而自用型物業(yè)成交回報率依然較低，導(dǎo)致散售寫字樓成交額大幅下跌。
另一方面，寫字樓價格始終保持穩(wěn)步向上的趨勢，大宗交易頻頻上演，顯示了出高端寫字樓市場背后的強勁需求。
除了核心商務(wù)區(qū)依舊受到較多投資者追捧外，得益于自貿(mào)區(qū)政策的利好，一些外圍區(qū)域如張江、外高橋板塊也出現(xiàn)了多筆大宗交易。比如凱龍瑞第四只人民幣基金募集總額超過13億元，總投資5.4億元，投資于上海張江兩棟辦公樓物業(yè)；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以4.84億元的總價收購了外高橋保稅區(qū)一在建商辦項目。
受經(jīng)濟(jì)疲弱和低回報率影響，國際投資者因為貨幣風(fēng)險、回報率不穩(wěn)定和疲軟的經(jīng)濟(jì)形勢而在投資行為上十分保守。另一方面國內(nèi)投資者由于能獲得低成本的融資渠道而成為市場上的主力買家。例如首峰基金以15.5億元購入上海盛邦國際大廈，成為境外機(jī)會型基金在2014年的唯一投資成交。
除了上述案例之外，全年的大單成交還包括：平安信托以44億元收購綠地中心二期6.8萬平方米，浙江泰隆商業(yè)銀行收購保利國際中心1.6萬平方米，平安信托收購虹橋協(xié)信中心的5棟寫字樓，中城聯(lián)盟收購徐家匯的嘉凱城大廈（改名中城國際大廈）3.5萬平方米；上實城開攜手南豐集團(tuán)以36億元收購上海世貿(mào)商城，陽光興業(yè)以12.62億元收購了銀河賓館，玫琳凱以收購8.5億元靜安門，寶華集團(tuán)以21.18億元收購錦滄文華大酒店，寶礦集團(tuán)以16億收購瑞金大廈，攜程網(wǎng)以30.5億元收購SOHO凌空10萬平方米。
其中，最引人關(guān)注的是，在第一季度金融街控股耗資人民幣30.55億元收購了位于虹口區(qū)的SOHO海倫廣場。同時，金融街控股還收購了曹家渡的SOHO靜安項目，成交金額達(dá)人民幣21.77億元。在第四季度，上海新富港房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與歌斐資產(chǎn)管理有限公司成立的核心資產(chǎn)基金訂立協(xié)議，整體出售盛世濱江配套的甲級寫字樓新富港中心，總成交價約人民幣31.26億元。
市場綜述
租售價格區(qū)域分化 供應(yīng)需求同創(chuàng)新高
總體來看，2014年上海甲級寫字樓市場整體呈現(xiàn)供需平衡、東熱西冷的格局。全年上海寫字樓供應(yīng)量與吸納量同時創(chuàng)出2012年以來的新高。但區(qū)域間租金與售價走勢出現(xiàn)分化，浦東表現(xiàn)優(yōu)于浦西。
預(yù)計隨著2015年定向?qū)捤傻呢泿耪叩膶嵤�，中小企業(yè)的融資成本會降低，相應(yīng)的成本負(fù)擔(dān)減輕，會使得對租賃寫字樓的需求增加。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2014年12月，上海寫字樓市場平均售價34250元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上升16.9%；平均租金303元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升9.0%；平均空置率9.2%，與2013年同比上升16.5%。
從供需關(guān)系來看，根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，2014年上海寫字樓的全年供應(yīng)面積為242萬平方米，而市場整體吸納量為196萬平方米，較于2013年同比吸納量增加4.8%。供應(yīng)量與吸納量同時創(chuàng)出2012年以來的新高。
從租售價格來看，2014年上海甲級寫字樓市場整體呈現(xiàn)供需平衡、東熱西冷的格局。上海寫字樓售價、租金雙雙出現(xiàn)上漲，但區(qū)域間租金與售價走勢出現(xiàn)分化，浦東表現(xiàn)優(yōu)于浦西。
從商圈結(jié)構(gòu)來看，上海寫字樓市場去中心化趨勢已經(jīng)勢不可擋。近年來，包括世界500強在內(nèi)的部分企業(yè)從核心商圈逐步遷至非核心商圈的趨勢愈加明顯。租戶向非核心商務(wù)區(qū)流動的原因在于，企業(yè)租戶出于在成本控制，或辦公室整合，人力資源獲取及稅收優(yōu)惠方面的考量，非核心商務(wù)區(qū)寫字樓在這些方面以及寫字樓質(zhì)量、交通網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配套等方面，都顯示出可與核心商務(wù)區(qū)比擬的優(yōu)勢與生命力。
展望
中國寫字樓研究中心（CORC）預(yù)計，2015年至2018年上海將出現(xiàn)寫字樓的大批新增供應(yīng)，每年都會有約200萬平方米的甲級辦公樓入市。尤其是在漕河涇和張江等一線商務(wù)園區(qū)，這將有可能帶來短期內(nèi)整體空置率的上升。
未來，隨著虹橋樞紐打造未來國際貿(mào)易中心；徐匯濱匯打造未來服務(wù)業(yè)中心；前灘打造下一個陸家嘴；臨港新城將打造未來國際航運、物流和制造業(yè)中心。對于擁有高規(guī)格寫字樓供應(yīng)和完善基礎(chǔ)設(shè)施配套的非核心商務(wù)區(qū)中心商務(wù)區(qū)來說，必將迎來發(fā)展良機(jī)。
中國寫字樓研究中心（CORC）2015年上海寫字樓市場預(yù)測：第一，預(yù)計浦東市場租金將持續(xù)增長，而浦西市場租金則將保持平穩(wěn)；第二，2015年，上海甲級寫字樓供應(yīng)量約200萬平方米，尤其是在漕河涇和張江等一線商務(wù)園區(qū)，這將有可能帶來短期內(nèi)整體空置率的上升。
關(guān)于全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會是隸屬于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的專業(yè)二級機(jī)構(gòu)，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)下開展工作。面向中國寫字樓物業(yè)開發(fā)企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、規(guī)劃設(shè)計公司，針對開發(fā)、運營、管理等問題，依托發(fā)起單位和成員單位強大的資源優(yōu)勢，建立行業(yè)組織，加強對我國寫字樓開發(fā)建設(shè)的引導(dǎo)，規(guī)范寫字樓的經(jīng)營管理，提高寫字樓的服務(wù)質(zhì)量，實現(xiàn)開發(fā)運營經(jīng)驗和資源共享，并通過會員持續(xù)合作，促進(jìn)行業(yè)信譽體系和開發(fā)運營標(biāo)準(zhǔn)體系建立，進(jìn)而加強行業(yè)聯(lián)合，提升會員單位開發(fā)運營效率，降低開發(fā)運營成本，促進(jìn)我國寫字樓行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)于中國寫字樓研究中心（CORC）
中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商務(wù)地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，成立于2009年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會提供行業(yè)指導(dǎo)。囊括了國內(nèi)國際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位，共同打造中國商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的智庫平臺。
定義
供應(yīng)量
指報告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報告期供應(yīng)量=上期存量+報告期新竣工量。
空置率
指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。
報告首席顧問：
劉 凱 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會 秘書長
中國寫字樓研究中心（CORC）主任
來源：房訊網(wǎng)