【民生調(diào)查局】
編者按:
這里是民生調(diào)查局,見人所未見,調(diào)查民生之變。關(guān)注你想關(guān)注的、你沒關(guān)注的,調(diào)查你想看的、未看到的。
北京9月4日,長(zhǎng)租公寓企業(yè)高管失聯(lián),公司員工工作群被解散,租客交了房租卻無家可歸,房東的租金也沒有進(jìn)賬。近日,這樣的情況在杭州、上海、重慶、成都等多地上演,長(zhǎng)租公寓將成為地產(chǎn)圈的“P2P”?
長(zhǎng)租公寓平臺(tái)頻現(xiàn)“跑路”
8月27日,有杭州的租客表示,剛在長(zhǎng)租公寓友客交了2萬多元房租,中介就拿錢跑了。8月29日,杭州又一家長(zhǎng)租公寓巢客“跑路”。同期,上海嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司(即嵐越公寓)在浦東的辦公室,也是人去樓空。
在成都,巢客遇家、連合之家等多個(gè)包租公司亦突然失聯(lián),疑似卷走房租跑路。據(jù)媒體報(bào)道,僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬人,涉及金額達(dá)3億元左右。
目前,至少還有包括適享、海瑪?shù)仍趦?nèi)的多家房屋租賃企業(yè)的創(chuàng)始人或主要負(fù)責(zé)人失聯(lián),波及西南、華南、華東等多個(gè)省份城市,涉及數(shù)以萬計(jì)的房源的房東和租客。
為何會(huì)出現(xiàn)這種情況?
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為,核心原因是企業(yè)商業(yè)模式存在部分脆弱性以及靈活性差的問題。疫情的沖擊,加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式的問題。
目前大部分長(zhǎng)租公寓采取的都是包租模式,從業(yè)主處租賃房源,之后經(jīng)過裝修再出租給租客。
“裝修和運(yùn)營(yíng)需要較高的成本投入,所以租金成本高!秉S卉說,“而且,通常長(zhǎng)租公寓會(huì)與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同,在約定期限之后租金會(huì)按比例增長(zhǎng)。但在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下,仍然要按約定繳納租金,給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來了較大的成本壓力。”
“長(zhǎng)租公寓企業(yè)理論上來講應(yīng)當(dāng)‘以出定收’”,黃卉認(rèn)為,即根據(jù)出房情況來決定收房速度,將庫存維持在健康水平!艾F(xiàn)實(shí)中,部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模,收房相對(duì)激進(jìn),但出租能力低導(dǎo)致房屋空置率較高,企業(yè)現(xiàn)金流難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)!
多地協(xié)會(huì)緊急發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提示
面對(duì)長(zhǎng)租公寓的“爆倉(cāng)跑路”現(xiàn)象,上海、廣州、?凇⒑戏、成都等城市的相關(guān)地產(chǎn)協(xié)會(huì)近日紛紛發(fā)布住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。
成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)除了在8月28日發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示外,還于近日表示將開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作。
“這些企業(yè)以住房租賃名義采取‘高進(jìn)低出’(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、‘長(zhǎng)收短付’(收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期)高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式開展詐騙行為,最終導(dǎo)致房東租金收不回來,租客房財(cái)兩空!睆V州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)稱,要謹(jǐn)慎選擇租賃企業(yè)!
房東、租客如何避免成冤大頭?
上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)提醒,房東、租客在委托經(jīng)營(yíng)或租房過程中,應(yīng)多方了解周邊住房的市場(chǎng)租金價(jià)格,警惕公司“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”帶來的風(fēng)險(xiǎn)!胺繓|將住房委托給公司時(shí),對(duì)委托價(jià)格明顯高于市場(chǎng)租金水平的,要提高警惕;租客租賃住房時(shí),對(duì)租金明顯低于市場(chǎng)租金水平的,要慎重!
廣州、?、合肥等地協(xié)會(huì)還建議,租客在簽訂租房合同時(shí),使用住房租賃合同示范文本。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)表示,多地協(xié)會(huì)的通報(bào)提示了一種風(fēng)險(xiǎn),即“租金的支付周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大”。
“這也是這兩年長(zhǎng)租公寓中的一個(gè)新情況。部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了加快融資,往往要求租客支付周期長(zhǎng)的租金,這是需要警惕的。后續(xù)租客應(yīng)對(duì)支付周期有足夠的重視和了解!眹(yán)躍進(jìn)說。
“租客支付房租時(shí),一般不超過3個(gè)月的支付周期,避免一次性支付較大額度房租,并向約定賬號(hào)支付房租!鄙虾J蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)建議,租客承租房屋時(shí),還要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”等相關(guān)條款,是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等。
長(zhǎng)租公寓會(huì)成地產(chǎn)“P2P”嗎?
長(zhǎng)租公寓接連“跑路”讓一批租客、房東談“租”色變,進(jìn)入低信任度階段!邦愃葡乱粋(gè)跑路的各種‘P2P’?”有網(wǎng)友問。
“2019年很多的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)租客使用租金貸,運(yùn)用低租金的模式提前收回租客一年的租金去擴(kuò)張規(guī)模,存在的風(fēng)險(xiǎn)很大,運(yùn)營(yíng)不下去就采用跑路的方式,確實(shí)很像P2P。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為。
劍指住房租賃市場(chǎng)秩序混亂的現(xiàn)象,2019年12月,住建部、國(guó)家發(fā)改委等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》,對(duì)住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限、貸款額度等作出明確要求。
中新網(wǎng)注意到,2020年,多地已啟動(dòng)資金監(jiān)管新舉措,進(jìn)一步限制“二房東”們。
4月16日,南京市發(fā)布《關(guān)于落實(shí)住房租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度的通知》及租賃機(jī)構(gòu)托管協(xié)議示范文本,要求南京市所有的住房租賃機(jī)構(gòu)建立租金托管制度。
南京規(guī)定,采用“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃機(jī)構(gòu),應(yīng)將在銀行設(shè)立的租金托管專戶變更為租賃資金監(jiān)管賬戶,設(shè)立經(jīng)營(yíng)規(guī)模相匹配的風(fēng)險(xiǎn)保證金,并將相關(guān)租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監(jiān)管賬戶。
8月7日,西安發(fā)布《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實(shí)施意見(試行)》,明確從2020年10月1日起,住房租賃行業(yè)管理部門將對(duì)“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進(jìn)行監(jiān)督。
8月13日,杭州也發(fā)布相關(guān)規(guī)定:9月30日前,“托管式”住房租賃企業(yè)對(duì)2020年新增委托房源,應(yīng)將對(duì)應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位;對(duì)存量委托房源,應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%,剩余風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納時(shí)間按規(guī)定順延執(zhí)行。
長(zhǎng)租公寓還有沒有未來?
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示,2020年上半年,長(zhǎng)租公寓出租率明顯下降、違約率提升,同時(shí)仍然需要正常給業(yè)主支付房租,企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊。同時(shí),疫情期間租賃企業(yè)的管理成本提升。
再加上各地的風(fēng)險(xiǎn)提示和監(jiān)管收緊,長(zhǎng)租公寓還是門好生意嗎?
王小嬙認(rèn)為,國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)還在起步階段,目前還未有一家機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)盈利,但通過幾年的摸索,機(jī)構(gòu)對(duì)運(yùn)營(yíng)的方向更加清晰,在政策的傾斜下,未來長(zhǎng)租公寓仍有機(jī)會(huì)。
“長(zhǎng)期看,長(zhǎng)租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)變。”黃卉也看好長(zhǎng)租公寓的未來,她認(rèn)為,雖然疫情會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境,但行業(yè)的長(zhǎng)期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)變。
“品質(zhì)居住是消費(fèi)升級(jí)背景下的必然需求,也是消費(fèi)者用腳投票的結(jié)果,這種市場(chǎng)需求的動(dòng)力并未改變。”黃卉表示,疫情會(huì)加速行業(yè)洗牌和進(jìn)化,經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰,行業(yè)集中度不斷提升。
“長(zhǎng)租公寓要想持久運(yùn)營(yíng)下去,要加強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng),做好對(duì)租戶的保障,從而提高續(xù)租率,降低房源空置帶來的成本增加”,王小嬙表示,付款方式不應(yīng)該依賴金融手段,降低“租金貸”付款方式的占比,對(duì)長(zhǎng)租公寓來說并不一定是壞事。
你租房嗎?未來會(huì)否選擇長(zhǎng)租公寓?
來 源:中國(guó)新聞網(wǎng)
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