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奧園城市更新之道:復(fù)合產(chǎn)業(yè)是很好的優(yōu)勢(shì)
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-8-4 9:45:49
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[提要]低矮破舊的廠房和鐵皮棚、一下雨就水浸的路面、生活配套不完善……有如大部分舊工業(yè)區(qū),2015年前的珠海梅溪工業(yè)區(qū),也是一副破敗落后的景象。

  低矮破舊的廠房和鐵皮棚、一下雨就水浸的路面、生活配套不完善……有如大部分舊工業(yè)區(qū),2015年前的珠海梅溪工業(yè)區(qū),也是一副破敗落后的景象。

  2015年之后,這一切變成了歷史。在完成相關(guān)報(bào)建、規(guī)劃手續(xù)后,珠海奧園廣場(chǎng)在2015年5月正式奠基動(dòng)工。三年后,珠海奧園廣場(chǎng)開(kāi)業(yè),曾經(jīng)的舊工業(yè)區(qū)搖身一變,成為了一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、游樂(lè)于一體的城市商業(yè)中心。

  “做夢(mèng)也沒(méi)想到村里能建起這么高檔的商場(chǎng)!币晃辉诿废逋辽灵L(zhǎng),目前在珠海奧園廣場(chǎng)商場(chǎng)工作的人感慨道。耗時(shí)三年改造的梅溪工業(yè)區(qū),已然成為珠海舊工業(yè)區(qū)改造的范本,而這也是奧園城市更新業(yè)務(wù)上的一個(gè)代表作。

  珠海奧園廣場(chǎng)實(shí)拍圖

  未來(lái),像珠海奧園廣場(chǎng)這樣的案例將越來(lái)越多。2019年9月,廣東省人民政府頒布《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》;12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次重申“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。

  奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁、奧園城市更新集團(tuán)總裁王濤在7月28日接受時(shí)代財(cái)經(jīng)專訪時(shí)指出,國(guó)家已經(jīng)相繼出臺(tái)了一系列關(guān)于舊改的政策,地方政府也會(huì)陸續(xù)頒布細(xì)則方案,現(xiàn)在城市更新處于一個(gè)風(fēng)口期。“尤其在當(dāng)前疫情危機(jī)、中美關(guān)系惡化的情況下,城市更新在拉動(dòng)內(nèi)需、打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)上將起到非常大的作用”。

  應(yīng)勢(shì)而動(dòng),順勢(shì)而為。王濤透露,中國(guó)奧園希望在風(fēng)口期做更多更好的項(xiàng)目,接下來(lái)計(jì)劃加大粵港澳大灣區(qū)的布局,在一些政策穩(wěn)定、有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、人口聚集力強(qiáng)的城市進(jìn)行城市更新建設(shè)。

  “復(fù)合產(chǎn)業(yè)是奧園城市更新的優(yōu)勢(shì)”

  隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快,城市化水平持續(xù)提升,國(guó)內(nèi)不少城市已經(jīng)開(kāi)始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代,城市更新是挖掘存量市場(chǎng)的重要方式,這片藍(lán)海也在吸引著越來(lái)越多房企進(jìn)入。

  中國(guó)奧園從2015年開(kāi)始積極投身到“三舊”改造開(kāi)發(fā)中,珠海是其中一個(gè)重要的起點(diǎn)城市,繼梅溪舊工業(yè)區(qū)之后,中國(guó)奧園又成為珠海翠微和聯(lián)安舊村改造項(xiàng)目實(shí)施主體、平沙奧園廣場(chǎng)項(xiàng)目申報(bào)主體,同時(shí)快速推進(jìn)關(guān)閘村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多個(gè)舊改項(xiàng)目,成為了珠海最大的城市更新企業(yè)之一。

  “這是奧園的戰(zhàn)略考慮,隨著存量市場(chǎng)發(fā)展,舊改是獲取土地儲(chǔ)備的一個(gè)很好途徑!闭劶爱(dāng)年進(jìn)入珠海舊改市場(chǎng)的契機(jī),王濤這樣說(shuō)到。

  在他看來(lái),房企參與舊改除了獲取合理利潤(rùn),也是企業(yè)踐行社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)!巴ㄟ^(guò)舊改改善了原來(lái)臟亂差的環(huán)境,村民可以獲得更好的人居生活,村集體物業(yè)也實(shí)現(xiàn)增值!

  以珠海梅溪舊工業(yè)區(qū)為例,改造后,村集體的物業(yè)得到大幅升值。此外,珠海奧園廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后,整個(gè)商業(yè)區(qū)提供了近2000個(gè)就業(yè)崗位。

  “無(wú)論從居住,還是稅收、就業(yè)角度看,改造對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懚挤浅4。”王濤認(rèn)為,舊改本身牽動(dòng)著政府、村民、村集體等多方利益,是一個(gè)共建共贏的過(guò)程。

  經(jīng)過(guò)多年的沉淀,中國(guó)奧園在城市更新方面已經(jīng)形成了一套“奧園舊改模式”,即通過(guò)“專業(yè)團(tuán)隊(duì)+復(fù)合產(chǎn)業(yè)”,將教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育、商業(yè)、文化、產(chǎn)業(yè)、科技等復(fù)合產(chǎn)業(yè)融入到舊改項(xiàng)目中。

  這些復(fù)合產(chǎn)業(yè),都是中國(guó)奧園在地產(chǎn)主業(yè)之外,多元發(fā)展的領(lǐng)域。“奧園一直堅(jiān)持‘一業(yè)為主,縱向發(fā)展’的戰(zhàn)略,所以復(fù)合產(chǎn)業(yè)是奧園城市更新的一大優(yōu)勢(shì),因?yàn)閵W園不只是建房子,還能把更多內(nèi)容裝進(jìn)去,這是更加重要的。”王濤表示。

  在珠海梅溪舊工業(yè)區(qū),中國(guó)奧園打造了商業(yè)綜合體珠海奧園廣場(chǎng),而在去年拿下的珠海翠微村項(xiàng)目,中國(guó)奧園的初步構(gòu)想是將復(fù)合產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容裝進(jìn)去。

  珠海翠微村改造效果圖

  成功范本加上多年經(jīng)驗(yàn),中國(guó)奧園在舊改市場(chǎng)異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)中趟出了一條自己的路。王濤介紹,相較于同行,“奧園舊改模式”有著六大優(yōu)勢(shì),包括復(fù)合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、本土企業(yè)優(yōu)勢(shì)、品牌口碑優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、示范項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。

  多年來(lái),中國(guó)奧園已經(jīng)組成了一支專業(yè)的城市更新專業(yè)團(tuán)隊(duì),從規(guī)劃設(shè)計(jì)、改建、復(fù)建、拆除、財(cái)務(wù)管控、后期運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)都有匹配人才。

  舊改大多存在資金占用多,回報(bào)周期長(zhǎng)的問(wèn)題,在至關(guān)重要的資金層面,集團(tuán)可以做很好的背書(shū)。作為中國(guó)500強(qiáng)企業(yè),中國(guó)奧園去年地產(chǎn)板塊銷售額成功破千億,資金實(shí)力雄厚!傲硗猓F(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)對(duì)城市更新非常青睞,從基金到信托到銀行,根據(jù)開(kāi)發(fā)的不同階段有不同的融資選擇!

  在六大優(yōu)勢(shì)的支撐下,中國(guó)奧園旗下的舊改在實(shí)際操作中推進(jìn)更加迅速。其中,梅溪舊工業(yè)區(qū)從開(kāi)工到奧園廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)僅用時(shí)三年,位于廣州增城區(qū)石灘鎮(zhèn)的南坣村,僅用45個(gè)有效工作日簽約率就達(dá)到了8成,刷新了增城區(qū)舊改簽約紀(jì)錄。

  “希望在風(fēng)口期做更多更好的項(xiàng)目”

  從中央到地方,舊改都成為了一項(xiàng)重要工作。在城鎮(zhèn)化水平相對(duì)較高的廣東地區(qū),也有一大批舊改機(jī)會(huì)正在釋放。

  2019年9月,廣東省自然資源廳發(fā)布了《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動(dòng)方案(2019-2021年)》。方案提到,至2021年,廣東新增實(shí)施“三舊”改造面積23萬(wàn)畝以上,完成改造面積15萬(wàn)畝以上,投入改造資金5000億元以上。其中,大灣區(qū)新增實(shí)施“三舊”改造面積就達(dá)18.76萬(wàn)畝。

  中國(guó)奧園的城市更新業(yè)務(wù)正是在2019年邁入快車道。截至2019年底,中國(guó)奧園累計(jì)獲取30多個(gè)城市更新項(xiàng)目,并有40多個(gè)項(xiàng)目正在推進(jìn)之中,遍布粵港澳大灣區(qū)、環(huán)北京區(qū)域、中西部城市群、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)四大區(qū)域,其中大灣區(qū)占比達(dá)到八成以上。

  中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)“三舊”全覆蓋

  大灣區(qū)仍將是中國(guó)奧園拓展城市更新項(xiàng)目的重要戰(zhàn)場(chǎng)!皧W園希望在風(fēng)口期做更多更好的項(xiàng)目,接下來(lái)計(jì)劃加大在粵港澳大灣區(qū)的布局!蓖鯘Q,中國(guó)奧園會(huì)從好城市、好區(qū)域、好項(xiàng)目三個(gè)維度去獲取項(xiàng)目。

  2020年,雖然不少房企都放緩了拿地的速度,但中國(guó)奧園在拓展上依然積極。在舊改方面,中國(guó)奧園于今年4月,已確認(rèn)成為珠海聯(lián)安舊村改造項(xiàng)目實(shí)施主體;6月,確認(rèn)成為東莞市清溪鎮(zhèn)大利社區(qū)荔枝村南商住更新單元的前期服務(wù)商;7月,東莞市嶺頭社區(qū)城市更新項(xiàng)目舉行啟動(dòng)儀式。

  不僅如此,中國(guó)奧園的舊改合作也明顯增加。今年上半年,中國(guó)奧園先后與卓志集團(tuán)簽約開(kāi)發(fā)廣州黃埔嘉利碼頭改造項(xiàng)目,并聯(lián)合廣東合匯、粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)融投資順利成為廣州市增城區(qū)朱村街橫塱村舊改項(xiàng)目的合作企業(yè);與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資控股集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作,首期合作項(xiàng)目擬為38條舊村改造;7月26日,中國(guó)奧園又與花樣年簽署城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議,就大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目展開(kāi)合作,持續(xù)擴(kuò)張大灣區(qū)的城市更新業(yè)務(wù)。

  在王濤看來(lái),合作是大勢(shì)所趨,“現(xiàn)在很多頭部企業(yè),很多地產(chǎn)項(xiàng)目都在尋求合作,中國(guó)奧園在舊改上也是一樣的,我們歡迎合作,對(duì)合作的態(tài)度是開(kāi)放包容的,合作可以取長(zhǎng)補(bǔ)短,資源整合,實(shí)現(xiàn)雙贏!

  中國(guó)奧園與同行的合作模式是多樣的,既可以是股權(quán)上的合作,也可以共同操盤,或者一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。其中,與青島經(jīng)控集團(tuán)的合作模式是一二級(jí)聯(lián)動(dòng),由青島經(jīng)控集團(tuán)做前期一級(jí)土地整理,中國(guó)奧園介入二級(jí)開(kāi)發(fā)。

  而大量的舊改儲(chǔ)備將成為中國(guó)奧園千億之后重要的增長(zhǎng)引擎。伴隨著項(xiàng)目的不斷豐富,中國(guó)奧園目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊”改造全覆蓋。王濤稱,接下來(lái)希望能在舊城改造上加大力度,此外在微改造、TOD站點(diǎn)結(jié)合城市更新等方面做嘗試。

 來(lái) 源: 時(shí)代財(cái)經(jīng)   

  編 輯:liuy

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