自2012年全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作以來，北京老舊小區(qū)改造漸入軌道。過去一年，獲批北京市老舊小區(qū)綜合整治項目的勁松北社區(qū)，改造成果逐步顯現(xiàn)。從2018年7月試點改造工程啟動，到2019年8月“一街兩園”示范區(qū)亮相完工，在為期一年多的改造中，涉及公共空間、智能化、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化四大類16小類30余項改造項目，相繼在勁松北社區(qū)落地。
不同于過往政府出資與主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造，勁松北社區(qū)是北京首個嘗試引入社會資本參與改造的老舊小區(qū)。對于居民而言，引入社會資本參與改造，使得此前呼聲強烈的社區(qū)環(huán)境品質(zhì)和生活服務(wù)短板得以納入日程；之于街道，社會力量參與、物業(yè)服務(wù)“先嘗后買”，勁松北社區(qū)在全市率先引入社會資本，可謂破解了老舊小區(qū)改造資金來源與長期管護的兩大難題。而對于投入改造的企業(yè)而言，通過物業(yè)、便民服務(wù)空間、停車管理等可持續(xù)運營收入，彌補前期自選類改造投資，一方面可使企業(yè)逐步收回成本，創(chuàng)新了微利可持續(xù)的長效管理機制，一方面也補足了老舊小區(qū)生活性服務(wù)業(yè)的短板。
而從升級“硬件”加強基礎(chǔ)設(shè)施，到再造“軟件”建立長效管理，經(jīng)過現(xiàn)實驗證的“勁松模式”，也為更多急需啟動提升改造的老舊小區(qū)探索出了一條行之有效、較具示范意義的改造新路徑。
一改“政府兜底、街道代管”
社會資本成改造新力量
勁松社區(qū)始建于上世紀70年代，共分為一至八區(qū)，是改革開放后北京市第一批成建制樓房住宅區(qū)，目前樓齡已逾40年，隸屬朝陽區(qū)勁松街道管轄。同眾多開發(fā)建設(shè)久遠的老舊小區(qū)一樣，2019年以前的勁松社區(qū)不僅沒電梯、環(huán)境差，而且少配套、缺物業(yè)。伴隨著時代更迭以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓齡40+的勁松社區(qū)作為老樓的“尷尬”愈發(fā)凸顯。
北京商報記者了解到，在勁松北社區(qū)（即勁松一、二區(qū)）獲批2019年北京市老舊小區(qū)綜合整治項目之前，居民對于所在小區(qū)的改造記憶，還停留在小區(qū)2008年、2013年經(jīng)歷的兩次大規(guī)模改造上。在這兩個時間節(jié)點，勁松北社區(qū)曾由政府投資對老樓進行抗震加固、外墻保溫、道路修補、管線更換，并由政府聘用第三方負責垃圾清運、停車管理等。不過，政府只能提供“兜底”服務(wù)，很難大幅提升居住品質(zhì)。居民對于小區(qū)的提升類改造需求，比如補建社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、規(guī)范物業(yè)管理等訴求，未能得到滿足。
“實際上，在‘十二五’期間的改造工程后，勁松小區(qū)的社區(qū)環(huán)境有較大改觀。然而，老舊小區(qū)改造不能一勞永逸，由于小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)進行后續(xù)維護，所以老樓在完成基礎(chǔ)設(shè)施改造后，改造成果也難以長久保持�！� 勁松街道辦事處四級調(diào)研員何海軍在接受北京商報記者采訪時表示，在此背景下，對于勁松社區(qū)而言，新的、更高要求的改造勢在必行。2018年間，社區(qū)居民以及街道都在竭力尋找實現(xiàn)小區(qū)居住品質(zhì)提升的出口。
“十三五”期間，北京啟動新一輪老舊小區(qū)綜合整治試點，這為勁松社區(qū)提供了“改頭換面”的全新契機。為了從根本上解決小區(qū)長期以來的“老大難”問題，勁松社區(qū)在全國率先引入了社會資本愿景集團，共同推進老舊小區(qū)綜合改造和有機更新。
據(jù)何海軍介紹，2018年7月，勁松街道經(jīng)反復(fù)調(diào)研，最終選定與具備投資、設(shè)計、運營等全鏈條業(yè)務(wù)能力的北京愿景明德管理咨詢有限公司（以下簡稱“愿景集團”），就勁松一到八區(qū)的整體綜合整治與改造提升達成了戰(zhàn)略合作，授權(quán)愿景參與小區(qū)改造，并開展物業(yè)管理，合約期為20年。同時決定將勁松一、二區(qū)作為先期試點。
事實上，當前人們常常提及的“勁松項目”，指的就是勁松一、二區(qū)。改造中首先面世的是“一街兩園” 示范區(qū)，包括勁松西街、勁松園以及209號樓花園，約占勁松一、二區(qū)總面積的10%。
對于勁松一、二區(qū)之所以被確定為新一輪改造的先期試點，何海軍向北京商報記者介紹稱，一方面是因為一、二區(qū)均位于勁松路以北，與位于勁松路以南的三至八區(qū)并不相鄰，所處位置的相對獨立性，方便改造的靈活實施；另一方面，則是因為一、二區(qū)有著比較豐富的、可供社會力量運營的低效空間資源，一旦推進也更容易看到效果。
值得一提的是，勁松街道與民營企業(yè)愿景集團就老舊小區(qū)改造簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在行業(yè)內(nèi)也具有一定示范意義。在何海軍看來，上述合作在全國范圍內(nèi)率先落地了社會力量參與的市場化機制，這改變了長期以來社區(qū)治理嚴重依賴“政府兜底、街道代管”的局面。
“以前的改造都是‘政府兜底、街道代管’，現(xiàn)在引進了愿景集團這個社會機構(gòu)，我們終于有專業(yè)的機構(gòu)來做這件事�！焙魏＼娊榻B稱。
從“打補丁”到 “菜單式”
社會資本盤活閑置空間
據(jù)了解，北京市從“十二五”期間便已啟動了“老舊小區(qū)改造”，在2017年啟動的新一輪老舊小區(qū)綜合整治行動中，改造方式由“打補丁”式的專項改造，變成了“菜單式”改造。
在勁松北社區(qū)的老舊小區(qū)改造案例中，對于政府老舊小區(qū)綜合整治菜單中的基礎(chǔ)類項目，由街道按程序申請市、區(qū)兩級財政資金進行改造，此外的自選類項目以及其他提升項目經(jīng)費由愿景集團投入3000萬元資金推進。
社會資本參與老舊小區(qū)改造，并非一蹴而就。如何盤活老舊小區(qū)資源，是愿景入駐勁松項目后，擺在改造團隊面前的一道待解題。
確保改造工程達到居民滿意度的最大化，最穩(wěn)妥的辦法是改造的每一步都踏在民意征集之后。根據(jù)愿景方面的調(diào)研結(jié)果，勁松社區(qū)居民的需求主要集中在缺少停車位、小區(qū)整體破舊、缺少綠化衛(wèi)生環(huán)境差、缺少公共空間、需要加裝電梯這5個方面�；诖�，項目改造團隊“對癥下藥”，制定了改造方案。
以加裝電梯為例，增設(shè)電梯是勁松北社區(qū)居民呼聲較高的意向改造內(nèi)容，但這項改造實施起來并非易事，前期阻力聲音較大。愿景集團旗下電梯團隊累計訪問了32棟樓、134個單元、2241戶居民意見，經(jīng)過多番協(xié)商，最終征得了此前持反對意見的地下室居民的同意。預(yù)計到今年底，示范區(qū)3部電梯將正式啟動安裝。
“停車難”是老舊小區(qū)的通病，勁松一、二區(qū)同樣面臨著這個問題。愿景方面表示，專業(yè)物業(yè)公司進駐后，首先對停車位進行優(yōu)化整理，重新施劃停車位、清理堵塞消防通道車輛，加設(shè)道閘管理排除非小區(qū)車輛，使得勁松一、二區(qū)的停車秩序得到了有效提升。為進一步解決“停車難”問題，愿景集團以及街道開始挖掘勁松社區(qū)周邊企事業(yè)單位停車資源，以求建立錯時停車機制。目前“潮汐停車”以及“露宿停車”兩個方案正在推進中。
“我們引入便民業(yè)態(tài)，不是什么賺錢投什么，而是居民需要什么投什么�！编崟F硯表示，根據(jù)居民反饋意見，社區(qū)食堂、美好會客廳、自行車棚、匠心工坊等大量的便民業(yè)態(tài)相繼在示范區(qū)內(nèi)落地。
作為對改造方的扶持，勁松街道設(shè)置了為期三年的物業(yè)扶持期，統(tǒng)籌提供相關(guān)服務(wù)和低效資源的運營權(quán)等優(yōu)惠政策，讓物業(yè)公司能夠通過對閑置空間資源的盤活獲取合理收益，以實現(xiàn)一定期限內(nèi)的投資回報平衡。
老舊小區(qū)要自我“造血”
建立長效機制是關(guān)鍵
今年1月12日在接受市人大代表詢問、政協(xié)委員咨詢活動時，北京市住建委主任王飛曾透露，老舊小區(qū)綜合整治是今年市住建委的“1號”工程，該委正研究制定老舊小區(qū)綜合整治的政策機制，推廣“勁松模式”，支持社會資本引入老舊小區(qū)綜合整治。
而在“勁松模式”被官方推廣之前，專業(yè)物業(yè)管理的缺失，也是困擾勁松社區(qū)管理與提升的大難題。何海軍透露，此前勁松街道每年收到的投訴，也大多與物業(yè)相關(guān)。而老舊小區(qū)若想實現(xiàn)自我“造血”，專業(yè)的物業(yè)管理勢必要盡快落實到位。
為了從根本上實現(xiàn)由街道管理向物業(yè)
服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理社區(qū)過渡，順利引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐社區(qū)，勁松街道從2019年3月起，向居民做了大量的宣傳工作。2019年8月，勁松北社區(qū)以“居民過半、建筑面積過半”的形式，正式選聘愿景集團旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐，這也是本市首個通過正規(guī)“雙過半”程序引入專業(yè)化物業(yè)管理公司的老舊小區(qū)。
而在引入物業(yè)公司對社區(qū)進行專業(yè)化管理后，對于社區(qū)認同感提升的勁松北社區(qū)居民，在物業(yè)費繳納上變得更為積極。
據(jù)悉，在經(jīng)過半年的物業(yè)服務(wù)“品嘗期”后，2020年1月1日，勁松北社區(qū)40多年來首次開始收取物業(yè)費。標準與直管公房一致，多層0.43元/平方米、高層1.42元/平方米。開年第一周，收繳率就突破了30%。截至6月底，收繳率達到了60%。
“目前勁松北社區(qū)的物業(yè)費是低于市場價格的。三年物業(yè)扶持期后，街道會委托專業(yè)評估公司對我們的物業(yè)服務(wù)標準進行評估，根據(jù)評估價格，經(jīng)全體業(yè)主‘雙過半’同意后調(diào)整，達到物業(yè)費用與市場接軌�！� 鄭旻硯說道。
在業(yè)內(nèi)觀點看來，對老舊小區(qū)實行綜合整治，不僅僅要一次性地升級小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，更要建立起老舊小區(qū)管理的長效化機制，讓改造成果保持下來，避免小區(qū)因為后期的失管漏管再次回到老舊狀態(tài)。
事實上，為鞏固老舊小區(qū)綜合改造成果，防止改后失管現(xiàn)象，2019年北京市住建委已將完善小區(qū)物業(yè)服務(wù)列為老舊小區(qū)綜合整治的前置條件。
據(jù)悉，在勁松北社區(qū)之外，目前三至八區(qū)的物業(yè)引進計劃也在推進中。截至目前，勁松一至八區(qū)物管會已經(jīng)成立，愿景集團已經(jīng)向街道領(lǐng)導(dǎo)匯報三至八區(qū)物業(yè)引進方案，擬采用“雙過半”“先嘗后買”等方式來引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)。
改造難題疊加盈利預(yù)期
企業(yè)探索“微利可循環(huán)”
2019年以來，在官方層面的發(fā)聲中，老舊小區(qū)改造變得愈發(fā)高頻。進入2020年，老舊小區(qū)改造更是“加速出圈”。盡管國家及地方均對老舊小區(qū)改造提供了一定政策及資源支持，但從愿景集團投身勁松老舊小區(qū)的改造案例來看，在目前老舊小區(qū)綜合整治實踐中，像愿景一樣的社會資本改造方，仍然面臨著很多“現(xiàn)實困境”。
首先是融資難。鄭旻硯直言，老舊小區(qū)改造屬于長期惠民型社會事業(yè)，在財務(wù)上具有盈虧平衡周期長、項目利潤率低、需長期穩(wěn)定運營才能獲益的特征，如不能獲得長周期低成本銀行融資產(chǎn)品等支持，將造成企業(yè)融資成本高企，老舊小區(qū)更新改造的規(guī)模和速度也會受限。
鄭旻硯指出，當前社會資本投入資金，主要獲取的是老舊小區(qū)更新改造形成的便民空間運營權(quán)益，而目前我國金融機構(gòu)運營權(quán)質(zhì)押類產(chǎn)品種類、審批流程和風(fēng)控體系還有待健全；社會資本在以運營權(quán)向金融機構(gòu)申請貸款支持時，仍然需要滿足足額資產(chǎn)抵押和較高擔保措施等硬性要求。同時，擔保公司也要收取較高擔保費并提供反擔保措施，社會資本融資難度較大。
“此外，社會資本投資參與老舊小區(qū)改造屬于新鮮事物，相應(yīng)投資缺少可研報告、政府審批文件等，與金融機構(gòu)既有的審批程序性條件難以匹配，在申請金融機構(gòu)貸款過程中往往也會遇到障礙�！� 鄭旻硯補充道。
像愿景集團這樣以社會資本身份切入老舊小區(qū)改造的新生力量，迫切需要國家加快健全金融支持機制。鄭旻硯向北京商報記者表示，希望看到的是出臺金融機構(gòu)支持老舊小區(qū)綜合整治的相關(guān)措施，在經(jīng)營權(quán)質(zhì)押、貸款利率、擔保費率等方面提供支持。
克而瑞研究總監(jiān)馬力向北京商報記者表示，融資對于參與小區(qū)改造的企業(yè)而言確實是個難題�！案鞣蕉加懈髯缘睦碛�。沒有抵押物，銀行存在風(fēng)險；融資難，參與企業(yè)的資金門檻就高。中央鼓勵通過PPP模式或者企業(yè)發(fā)債的方式融資，具體措施政府還在研究中，風(fēng)控是關(guān)鍵。改造老舊小區(qū)對政府而言是個民生工程，對社會資本而言是個生意，兩者怎么平衡、風(fēng)險怎么控制都是涉及融資問題的關(guān)鍵�！�
在馬力看來，老舊小區(qū)改造當前比較主流的形式，還是“政府出資、政府主導(dǎo)”。“社會資本參與老舊小區(qū)改造未來能否成為主流，主要看幾個核心問題能否解決：老舊小區(qū)改造利潤從哪里來？如何解決融資和政策問題，讓更多的社會機構(gòu)和資本能夠參與其中？政府希望社會資本參與解決資金問題，但是雙方的出發(fā)點不同，只有達成平衡，民營資本才能真正積極地參與其中�！�
值得注意的是，在融資難的現(xiàn)實問題下，老舊小區(qū)改造背后的企業(yè)盈利模式也被重新審視。
據(jù)悉，愿景集團與勁松北社區(qū)簽訂的是20年合作協(xié)議，憑借對項目可持續(xù)的設(shè)計、改造與運營，愿景集團提出了“微利可持續(xù)”的長效管理機制，即通過物業(yè)、便民服務(wù)空間、停車管理等可持續(xù)運營收入，彌補前期自選類改造投資。
北京商報記者了解到，愿景集團在勁松改造項目中的收入結(jié)構(gòu)大致可以分為幾大塊：閑置空間出租收入46%，物業(yè)管理收入26%，停車管理收入19%，多種經(jīng)營收入5%，政府三年補貼4%�，F(xiàn)階段，愿景集團在勁松北社區(qū)的收益，更多地還是依靠閑置空間出租收入以及停車管理收入。盡管在開始收費后半年，愿景集團物業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了60%的物業(yè)費收繳率，但是街道及企業(yè)方面均表示，這樣的水平之于企業(yè)而言仍然是“虧本服務(wù)”。
事實上，愿景集團對于老舊小區(qū)改造周期長、利潤微薄，也有著清楚的認知。按照愿景的內(nèi)部規(guī)劃，后續(xù)通過賦予對社區(qū)低效空間經(jīng)營權(quán)和物業(yè)服務(wù)、停車服務(wù)收費以及可能落地的養(yǎng)老、醫(yī)療等業(yè)態(tài)實現(xiàn)投資平衡，項目預(yù)計十年左右收回投資。
“如果這些新增業(yè)態(tài)，順利落地并進行規(guī)模化運營，我們在勁松項目中的管理成本、運營成本還能進一步降低�！编崟F硯說道。
來 源： 北京商報
編 輯：liuy
