隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，各大房企似乎已經(jīng)走出疫情的陰霾，較低的估值水平以及業(yè)績恢復(fù)的預(yù)期讓房地產(chǎn)板塊的配置價(jià)值逐步得到凸顯。
其中，有著“舊改之王”稱號(hào)的富力地產(chǎn)備受機(jī)構(gòu)看好，隨著公司基本面持續(xù)改善的預(yù)期，國內(nèi)大行中金公司給予富力地產(chǎn)“跑贏大市”評級，今年以來管理層的多次出手增持也表明對于公司未來增長前景的樂觀。
發(fā)力城市更新業(yè)務(wù)，聚焦一二線，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)有望持續(xù)改善
當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入白銀時(shí)代，過去野蠻生長、跑馬圈地的階段已經(jīng)過去，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場注定轉(zhuǎn)向存量競爭。伴隨著上述變化，越來越多的房企將存量時(shí)代的紅利寄托在城市更新業(yè)務(wù)上。一般來說，通過城市更新轉(zhuǎn)化出的土地儲(chǔ)備相較于招拍掛更具成本優(yōu)勢，對房企來說也意味著更高的利潤率。而在所有布局城市更新業(yè)務(wù)的房企中，富力地產(chǎn)最值得關(guān)注。
資料顯示，富力地產(chǎn)在發(fā)展初期就專注于舊改項(xiàng)目，從1994年參與廣州荔灣區(qū)化工廠舊改項(xiàng)目開始，到2001年，富力地產(chǎn)在廣州已完成10個(gè)大型舊改項(xiàng)目，總面積超過250萬平方米。在拓展舊改業(yè)務(wù)的進(jìn)程中，富力地產(chǎn)經(jīng)手的獵德村一舉成為業(yè)內(nèi)舊改領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目。
2007年5月，獵德村宣布啟動(dòng)城中村改造，作為廣州市首個(gè)啟動(dòng)城中村改造的項(xiàng)目，經(jīng)過14輪舉牌競價(jià)，最終被富力地產(chǎn)與合景泰富以46億元聯(lián)合競得，成為當(dāng)年的“地王”。三年之后, 富力地產(chǎn)就將獵德村打造成了廣州第一個(gè)舊改土豪村。據(jù)媒體報(bào)道，改造后的獵德村環(huán)境得到根本改善，綠地率由改造前的5%提高到30%, 增加綠化面積1萬多平方米，建筑密度由原來的60%降低到28%。
時(shí)光荏苒，即便現(xiàn)在富力地產(chǎn)已經(jīng)成長為以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，兼具酒店發(fā)展、商業(yè)運(yùn)營、文體旅游等多元化發(fā)展的綜合性集團(tuán)，但城市更新仍然是體現(xiàn)富力地產(chǎn)競爭力的重要一環(huán)。尤其是在2019年，富力地產(chǎn)在城市更新業(yè)務(wù)上更是動(dòng)作頻頻：2019年4月，富力地產(chǎn)正式成立了富力城市更新集團(tuán)，隨后又相繼成立了富力陜西城市更新集團(tuán)、富力華北城市更新集團(tuán)、富力深莞惠城市更新集團(tuán)——富力地產(chǎn)在城市更新業(yè)務(wù)的全國布局正逐步鋪開。
據(jù)了解，富力城市更新集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括舊村改造、舊廠改造及舊城改造，目前已簽約改造的村莊超過20個(gè)，其中白云區(qū)陳田村、黃埔區(qū)筆村、茅崗村等項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)，富力地產(chǎn)也因此成為廣州市范圍內(nèi)舊村改造項(xiàng)目簽約數(shù)最多的開發(fā)企業(yè)。
根據(jù)已披露的年度業(yè)績報(bào)告，截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平米，可售建筑面積超過4000萬平米，為公司未來穩(wěn)健增長奠定基礎(chǔ)。其中，預(yù)計(jì)短期通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)面積可達(dá)1000萬平方米，相當(dāng)于2000億元可售貨值。
上一輪去庫存的大環(huán)境讓三四線城市受到了更多關(guān)注，但從人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局等多方面考慮，一二線城市相對長期價(jià)值更高、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)，因此不少房企在今年選擇重回一二線。對于富力地產(chǎn)來說，通過發(fā)力城市更新成為推動(dòng)能級結(jié)構(gòu)提升的可選項(xiàng)。
據(jù)悉，在富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目中，一二線城市面積占比92%。2020年，富力地產(chǎn)將目標(biāo)設(shè)定為1520億元，同比增長10%，同時(shí)預(yù)計(jì)將有近三分之二來自一線及二線城市。隨著城市更新業(yè)務(wù)的持續(xù)深耕，由此帶來的能級結(jié)構(gòu)和土儲(chǔ)質(zhì)量的改善，富力地產(chǎn)有望重新打開增長空間。
估值處于歷史地位，董事長持續(xù)增持提振市場信心
近年來，房地產(chǎn)融資政策持續(xù)收緊，以及“房住不炒”主基調(diào)的延續(xù)，資本市場對于地產(chǎn)股預(yù)期謹(jǐn)慎，進(jìn)而壓低地產(chǎn)板塊的整體估值。截至目前，Wind房地產(chǎn)指數(shù)市盈率為8.59倍，逼近歷史最低的8倍水平，最新市凈率為1.29倍，與歷史低值1.13倍相差無幾。其中有不少優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的市盈率被壓低為個(gè)位數(shù)，市凈率也低于1倍。
例如，萬科市盈率為7.52倍，保利地產(chǎn)(14.740, 0.43, 3.00%)為6.79倍，新城控股(31.770, 0.56, 1.79%)為5.36倍，碧桂園為4.83倍；此外，寶龍地產(chǎn)、榮盛發(fā)展(8.120, 0.17, 2.14%)、合景泰富股價(jià)均跌破凈資產(chǎn)。值得注意的是，截至4月27日，富力地產(chǎn)的市盈率僅為3.07倍，市凈率僅為0.38倍，在被估值承壓的地產(chǎn)板塊內(nèi)也屬于估值較低的個(gè)股（見表1）。
但與資本市場對地產(chǎn)股態(tài)度謹(jǐn)慎不同的是，不少房企卻表現(xiàn)出對自家公司的看好。今年以來，房地產(chǎn)板塊內(nèi)部涌現(xiàn)出一股“增持潮”，其中萬科、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等多家房企管理層或主要股東親自出手增持公司股票。其中，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼執(zhí)行董事李思廉先生分別于3月27日、4月14日和4月22日分三批共買入公司400萬股股份，成本約為每股9.97港元。
全球股市繼續(xù)低迷，宏觀環(huán)境面臨不確定性，由此帶來房地產(chǎn)板塊集體承壓。作為公司管理層，李思廉先生出手增持，也表明對公司目前估值被低估的態(tài)度，以及對公司未來增長前景的樂觀。不過，相較于不少地產(chǎn)股在增持后的股價(jià)上漲，富力地產(chǎn)的股價(jià)目前尚未有相應(yīng)表現(xiàn)，但從另一方面，這也為富力地產(chǎn)未來股價(jià)上漲帶來較強(qiáng)的預(yù)期。
隨著國內(nèi)疫情陰霾的消散，以及今年地產(chǎn)政策改善的可能性預(yù)期加大，地產(chǎn)股整體估值已經(jīng)隱含了過度悲觀的成分。通過3月銷售數(shù)據(jù)可以看到，富力地產(chǎn)的日常經(jīng)營正重回正軌，疊加政策寬松的預(yù)期，預(yù)計(jì)公司估值未來有望迎來重塑。
結(jié)語：富力地產(chǎn)配置價(jià)值凸顯，聰明錢正在行動(dòng)
管理層的持續(xù)增持體現(xiàn)出對公司未來的樂觀態(tài)度，隨著富力地產(chǎn)重新向一二線核心市場靠攏，能級結(jié)構(gòu)和土儲(chǔ)質(zhì)量的改善將推動(dòng)公司業(yè)績的穩(wěn)健增長，城市更新業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力也為富力地產(chǎn)重新打開增長空間。
4月19日，國內(nèi)大行中金公司發(fā)布研究報(bào)告稱，2020年富力地產(chǎn)土儲(chǔ)質(zhì)量有望改善以及杠桿率實(shí)現(xiàn)下降，預(yù)計(jì)2020-2021年預(yù)測股息率分別達(dá)12.4%、13.7%，將進(jìn)一步提升投資收益。中金公司認(rèn)為，目前富力地產(chǎn)股價(jià)對應(yīng)3.2倍2020年預(yù)測市盈率及較每股凈資產(chǎn)折讓68%，安全邊際較高，重新覆蓋給予“跑贏行業(yè)”評級，同時(shí)將目標(biāo)價(jià)高看至13.1港元，相較目前約9.5港元的股價(jià)有約38%的上漲空間。面對富力地產(chǎn)低估值帶來的高配置性價(jià)比，“聰明錢”也在行動(dòng)——3月19日，花旗集團(tuán)增持477.259萬股，每股均價(jià)為8.5883港元。
來 源： 樂居財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
