棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造是民生工程，通過改造的方式，改善老百姓的居住環(huán)境，改善外部生活基礎(chǔ)設施，讓出行更方便、讓生活更美好。

　　那么實踐中，棚戶區(qū)改造、舊城改造的征收流程是什么呢？下面凱諾律師就為大家簡單的梳理一下！

　　01、摸底調(diào)查、確定改造計劃

　　在實施改造之前，相關(guān)部門需要組織人員對擬改造區(qū)域內(nèi)的房子進行摸底調(diào)查，了解房屋數(shù)量以及老舊房屋損失的程度等，然后確定改造計劃。

　　02、需征詢改造意見

　　棚戶區(qū)改造類的項目是民生工程，其目的是為了改善老百姓的居住環(huán)境而非其他目標。所以，確定好改造計劃后，接下來就需要征詢老百姓的意愿。實踐中，不同地區(qū)對同意舊城區(qū)改建人數(shù)的比例規(guī)定不同，我們以上海和北京為例

　　《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》地12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區(qū)改建。

　　《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》中就規(guī)定，舊城區(qū)改建計劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關(guān)單位征詢擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿。

　　區(qū)縣房屋征收部門對征詢意見過程實施監(jiān)督，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。

　　從以上的規(guī)定中我們可以看出，只有絕大多數(shù)人同意改建的，那么相關(guān)部門才能依法進行。

　　03、確定征收范圍后，發(fā)布暫停辦理公告

　　根據(jù)《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》中的規(guī)定，通過征詢的舊城區(qū)改建項目,納入各區(qū)縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

　　區(qū)縣房屋征收部門根據(jù)建設單位提交的征收要件以及房屋征收申請向區(qū)縣人民政府申請啟動房屋征收工作。

　　在收到區(qū)縣人民政府確認意見后3個工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當增加補償費用的行為，違反規(guī)定的不予補償。

　　暫停期限為一年，需要延長暫停期限的，區(qū)縣房屋征收部門應當提前15日在征收范圍內(nèi)及時發(fā)布延期公告，延長期限最長不超過一年。

　　實踐中，被拆遷人一定要注意這個公告了，如果為了獲取更多的補償而在確定征收范圍內(nèi)自行加以擴建、改建的話，那么就如上述所規(guī)定的不予補償，到頭來竹籃打水一場空。

　　04、調(diào)查登記房屋

　　區(qū)縣房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，產(chǎn)權(quán)人、公房承租人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)公布。

　　調(diào)查登記是棚改區(qū)改造、舊城改造類中必經(jīng)的一個環(huán)節(jié)，這也是維護被拆遷人合法權(quán)益的重要程序，實踐中，如果直接開拆、談補償、簽協(xié)議而未經(jīng)過一程序的話，那被拆遷人的合法權(quán)益該如何保障呢？

　　05、擬定征收補償方案并征求意見

　　擬定征收補償方案征求被拆遷人意見也是必經(jīng)程序，無論是《國有土地上房屋征收與補償條例》還是地方性法律條例中都有明確的規(guī)定。

　　以北京為例，區(qū)縣房屋征收部門會同區(qū)縣財政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補償方案，并報區(qū)縣人民政府批準。房屋征收補償方案應在征收范圍內(nèi)公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。

　　不過征收補償方案一公布，那么被拆遷人能具體得到多少補償就已經(jīng)大體的明確了。因此，如果被征收人對擬定的補償方案不滿意，要及時的提出來，如果多數(shù)人對補償方案不滿意，相關(guān)部門還需組織聽證，并根據(jù)聽證會的情況修改補償方案。

　　多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不同意征收補償方案的，區(qū)縣人民政府應當組織由產(chǎn)權(quán)人、公房承租人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。區(qū)、縣人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

　　當然，被拆遷人也可直接通過法律途徑維護自己的合法權(quán)益。

　　06、預簽補償協(xié)議

　　預簽約、預征收一般適用于舊城改造之類的項目，而且“預簽約”、“預征收”、“模擬征收”通常這是發(fā)生在征收決定作出前。

　　但預簽約也是有要求的，只有達到了一定的簽約比例，才方可征收。對于預簽約比例，每個地方都有具體的規(guī)定。

　　《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進一步推進成都市中心城區(qū)舊城改造規(guī)范房屋征收與補償行為的通知》中規(guī)定：舊城區(qū)改造范圍內(nèi)95%以上住戶簽訂模擬搬遷協(xié)議的，相關(guān)部門可依法作出房屋征收決定，模擬搬遷補償方案即作為征收補償方案；改造范圍內(nèi)100%住戶簽訂模擬搬遷協(xié)議的，不再另行簽訂征收補償協(xié)議，模擬搬遷協(xié)議與征收補償協(xié)議具有同等法律效力。

　　《天津市國有土地上房屋征收與補償規(guī)定》第18條：在方案確定的簽約期限內(nèi)達到簽約比例的（不得低于80%，具體由區(qū)政府在征收決定中確定），補償協(xié)議生效；未達到簽約比例的，補償協(xié)議不生效，區(qū)人民政府應當于簽約期限屆滿之日起3日內(nèi)在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，自公告之日起房屋征收決定終止執(zhí)行。

　　對此，凱諾律師提醒大家，預簽約具有一定的風險，因此在簽約之前，一定要考慮清楚自己的補償是否合理，切不可聽信拆遷方口中說“別人都簽了，就剩你了”之類的話，如果覺得補償不合理，可以拒絕簽訂，然后及時的咨詢律師維護權(quán)益。

　　07、作出征收決定和補償決定

　　當完成以上的法定程序之后，相關(guān)部門便會作出征收決定，然后正式實施征收工作。當然，針對個別沒有簽協(xié)議的被拆遷人，相關(guān)部門會作出補償決定。

　　一般而言，征收補償方案、征收協(xié)議、征收補償決定內(nèi)容是基本一致的，區(qū)別在于針對的對象不同。簡單來說，補償方案是給所有被征收人看的，征收協(xié)議是在被拆遷人同意下所簽訂的，而補償決定則是對認為補償不合理而拒絕簽訂協(xié)議的被拆遷人下達的，這三份文件的關(guān)系被拆遷人一定要理清。

　　凱諾律師最后提醒廣大被拆遷人，無論是補償方案還是征收協(xié)議或是補償決定，如果被拆遷人認為補償不合理，均可咨詢專業(yè)律師，或是在法律規(guī)定的期限內(nèi)提起行政訴訟。

　 來 源： 凱諾北京拆遷律師團    

 編 輯：liuy