2月16日，惠譽確認合生創(chuàng)展集團有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)為“B+”。展望穩(wěn)定。同時確認合生創(chuàng)展集團的高級無抵押評級及其未償還的高級無抵押票據(jù)的評級為'B+'，回收率評級為'RR4'。

　　評級反映了該公司生成現(xiàn)金流償還債務的能力，因為該公司的合同銷售相對具有韌性，土地和建筑資金外流可控。合生創(chuàng)展集團即將到期的無抵押債務有限，并在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基礎的支持下，擁有堅實的銀行融資渠道。

　　惠譽表示，市場對合生創(chuàng)展集團物業(yè)的需求可能保持強勁。預計2023年其銷售額將增長5%，而惠譽預測該行業(yè)的銷售額將下降0%-5%，這是因為合生創(chuàng)展集團在北京、上海和廣州有大量可銷售資源。

　　惠譽預測合生創(chuàng)展集團有足夠的自由現(xiàn)金流來償還2023年12月至2024年上半年到期的約60億港元無抵押債務(包括美元債券和銀團貸款)。還注意到，如果合同銷售弱于預期，該公司可以靈活減少土地收購。

　　在大幅削減債務后，合生創(chuàng)展集團的可用現(xiàn)金余額從2021年底的230億港元減少到2022年上半年的160億港元。根據(jù)300億港元的短期借款計算，相當于可用現(xiàn)金與短期債務的比率為0.5倍。然而，約280億港元的貸款是境內(nèi)擔保的銀行及其他貸款，鑒于集團擁有穩(wěn)固的境內(nèi)銀行融資渠道及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基礎(包括一線城市的發(fā)展項目及投資物業(yè))，惠譽相信大部分貸款可獲展期。

　　合生創(chuàng)展集團已與中國一些大型國有銀行簽署了戰(zhàn)略協(xié)議，并計劃用這些銀行提供的更多貸款來取代即將到期的借款。該公司面臨到期的債券和其他無抵押債務有限。惠譽相信，其手頭的現(xiàn)金和FCF將提供足夠的流動性來解決債務到期問題。

　　截至2022上半年，合生創(chuàng)展集團的凈杠桿率為40%，惠譽相信它將繼續(xù)去杠桿。惠譽估計，合生創(chuàng)展集團的總債務(不包括股權(quán)投資的保證金貸款)從2021年底的約1150億港元減少到2022年底的990億港元。

　　合生創(chuàng)展集團近期在廣州和上海推出的兩個旗艦項目應可提供總計約600億元人民幣的可銷售資源。預計到2023年，該公司將擁有約1000億元人民幣的可銷售資源，包括其在北京的大型項目和廣州啟動的重建項目的剩余庫存。截至2022年6月底，該公司擁有2170萬平方米的大型開發(fā)土地儲備，其中75%位于一線城市，根據(jù)2022年的合同銷售額(140萬平方米)，這足以支持其中長期的銷售。

　　合生創(chuàng)展集團計劃繼續(xù)專注于重建項目中的土地收購機會。該公司在廣州的幾個重建項目上正在取得進展，其中一些項目可能在未來一到兩年內(nèi)啟動。這些項目可能會產(chǎn)生土地溢價，但在進度上具有靈活性�；葑u預計，在當前充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境下，合生創(chuàng)展集團將把削減債務置于增長之上。

　　合生創(chuàng)展集團的土地儲備質(zhì)量和銷售表現(xiàn)強于金輝股份，后者在2022年的合同銷售額下降了55%。合生創(chuàng)展集團專注于一線和實力較強的二線城市，而金輝股份則專注于二線和實力較強的三線城市，因此惠譽認為金輝股份的需求和銷售復蘇將較為緩慢。此外，高線城市的資產(chǎn)可能有更好的機構(gòu)偏好。

　　合生創(chuàng)展集團是一家專注于在中國高線城市開發(fā)中高端大型住宅物業(yè)的房地產(chǎn)公司。該公司2022年的合同銷售額為人民幣330億元，同比下降23%。截至2022年6月底，合生創(chuàng)展集團擁有2170萬平方米的開發(fā)土地儲備。該公司還擁有主要位于北京和上海的投資物業(yè)組合，每年產(chǎn)生約30億港元的租金收入。

來源：惠譽

編輯：jinbao