2022年已過(guò)去大半，邊際寬松的政策加持之下上半年沒(méi)有迎來(lái)行業(yè)的春天，倒是出現(xiàn)了普遍的銷售大幅下滑與更多頭部民營(yíng)房企的暴雷。房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展問(wèn)題成了7月28日政治局會(huì)議議題，這還是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上的第一次，一方面說(shuō)明行業(yè)本身在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，另一方面也表明房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，以及土地財(cái)政已成為逆周期調(diào)節(jié)和抗擊疫情等多重增支減收因素之下穩(wěn)定地方財(cái)政的核心問(wèn)題。而上市房企的半年報(bào)顯示已有50多家預(yù)虧，還有多家房企2021年的年報(bào)至今尚未發(fā)布。此輪行業(yè)周期是否如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說(shuō)的那樣已經(jīng)趨向觸底，確實(shí)還是一個(gè)問(wèn)題。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)體現(xiàn)了一個(gè)基本基調(diào)，就是上半年銷售面積、銷售收入都同比降幅較大，但環(huán)比降幅收窄，似乎有觸底勢(shì)頭。其中，1-7月商品房銷售面積78178萬(wàn)平米，同比下降23.1%；銷售額75763億元，同比下降28.8%，在銷售不暢的情況下也就導(dǎo)致了新開(kāi)工面積和拿地面積的下降，分別環(huán)比下降35%和26%，但在“保交樓”之下施工面積和竣工面積降速同比收窄。夏天即將結(jié)束，秋天已經(jīng)到來(lái)，在各地不斷加大的政策刺激下目前依然看不到行業(yè)復(fù)蘇的跡象，形勢(shì)依然相當(dāng)嚴(yán)峻。這其實(shí)也反應(yīng)了行業(yè)基本面和行業(yè)走勢(shì)，已經(jīng)和政策面脫鉤的基本事實(shí)。
這主要是由于過(guò)往的行業(yè)政策更擅長(zhǎng)于從銀根和地根，從市場(chǎng)準(zhǔn)入方面來(lái)管控市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題，而在遭遇行業(yè)信心不足與預(yù)期下行，需要提升需求的時(shí)候往往就顯得束手無(wú)策了。收入預(yù)期下行之下，所有的旨在擴(kuò)張需求的從市場(chǎng)端到資金端的政策施力，都在購(gòu)房者不愿加杠桿、入市意愿下降的情況下失去了市場(chǎng)傳導(dǎo)能力。而在行業(yè)流動(dòng)性困境無(wú)法疏解的情況下，相關(guān)的信貸寬松也就成了無(wú)本之木，反而是大量的流動(dòng)性變成了央行報(bào)表上充裕的M2和快速增加的居民存款，以及消費(fèi)與投資意愿下降之下的大量的提前還貸行為。有數(shù)據(jù)表明，一方面是目前的M2相當(dāng)充裕，商業(yè)銀行的貸款發(fā)放不出去，上半年居民存款在經(jīng)濟(jì)不景氣之下竟然上升超過(guò)10萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，另一方面是房地產(chǎn)全行業(yè)的銷售大幅下滑與市場(chǎng)的愁云慘淡。
之所以去年下半年以來(lái)，從中央到地方不斷連續(xù)推出的促進(jìn)行業(yè)回暖和復(fù)蘇的政策至今不見(jiàn)起效，主要是樓市快速下行疊加宏觀預(yù)期下行，導(dǎo)致具有買漲不買落的樓市與房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題和市場(chǎng)信心雙重問(wèn)題。這兩個(gè)問(wèn)題相互作用之下，只要市場(chǎng)信心不恢復(fù)，樓市不回暖，短期的向房企的輸血式資金紓困，無(wú)論規(guī)模多大都無(wú)法解決問(wèn)題，只要銷售不見(jiàn)起色，暴雷就只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。而近期出現(xiàn)的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”事件更是暴露了預(yù)售制下資金監(jiān)管的千瘡百孔，讓本來(lái)就信心已極度脆弱的新房與期房市場(chǎng)更是雪上加霜，也加大了行業(yè)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇難度的憂慮。今年以來(lái)剛改轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)以及二手房整體上揚(yáng)的交易占比，在很大程度上正是對(duì)于預(yù)售制下新房與期房市場(chǎng)交房風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂的直接體現(xiàn)。
作為政策失效的最典型代表，并購(gòu)貸款和AMC入場(chǎng)作為力度較大的促進(jìn)回暖和行業(yè)復(fù)蘇的兩項(xiàng)政策，正是政策面對(duì)行業(yè)基本面和市場(chǎng)心理缺乏認(rèn)知、脫離行業(yè)運(yùn)行實(shí)際的具體體現(xiàn)。去年下半年推出的并購(gòu)貸款政策，旨在以向優(yōu)勢(shì)房企發(fā)放貸款，以促進(jìn)行業(yè)并購(gòu)整合的方式向行業(yè)注入流動(dòng)性來(lái)恢復(fù)行業(yè)活力，但“二手車效應(yīng)“卻讓市場(chǎng)中出現(xiàn)的只是較差的項(xiàng)目，出險(xiǎn)房企在未最終放棄自救努力前還指望以優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)翻盤(pán)和出讓較差的項(xiàng)目來(lái)挽救自身流動(dòng)性，而“撿尸心理”卻讓優(yōu)勢(shì)房企期待出險(xiǎn)房企情況更差之后再低價(jià)獲取其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目而遲遲不肯出手，這就致使并購(gòu)貸款成了少數(shù)優(yōu)勢(shì)房企借機(jī)優(yōu)化自身融資結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)而并無(wú)入市并購(gòu)的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。
而AMC的入場(chǎng)更是如此。AMC既有經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，也有資金實(shí)力和市場(chǎng)資源，但是在出險(xiǎn)房企尚未放棄自救努力，也未發(fā)生行政接管的情況下，AMC的介入只能成為其脫困方案的技術(shù)咨詢者和增信、注資等資源提供者。而后者在AMC沒(méi)有獲得出險(xiǎn)房企資產(chǎn)主導(dǎo)權(quán)之前是不可能發(fā)生的，除非是在行政指派之下。年初一些全國(guó)性AMC已經(jīng)入場(chǎng)并被寄予厚望，卻至今不見(jiàn)具體動(dòng)作，正是因?yàn)槭袌?chǎng)化、法制化原則讓專長(zhǎng)于不良資產(chǎn)管理AMC在未接受出險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置權(quán)之前無(wú)法施展其天然優(yōu)勢(shì)。而鄭州地方AMC近期的下場(chǎng)，是旨在化解爛尾樓這一社會(huì)問(wèn)題來(lái)幫助政府履行社會(huì)責(zé)任的，與此前AMC的入場(chǎng)截然不同。所以行業(yè)同仁們也不要對(duì)AMC出手拯救自己抱有太大期望，當(dāng)您的命運(yùn)與MC發(fā)生交集的時(shí)候，您往往也就失去了左右自己方向與命運(yùn)的機(jī)會(huì)了。
在爛尾樓業(yè)主們“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮的影響與壓力之下，各地政府主動(dòng)或被動(dòng)加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，但監(jiān)管的強(qiáng)化在地方政府“保交樓”訴求之下卻往往演變?yōu)椤案鲯唛T前雪”的以鄰為壑，對(duì)于多項(xiàng)目、跨區(qū)域的大型房企本來(lái)就十分緊張的資金面而言更是雪上加霜，反而可能造成更多的項(xiàng)目停工停貸和爛尾，也就有了走向了合理監(jiān)管以促進(jìn)資金高效使用和行業(yè)流動(dòng)性恢復(fù)的政策愿望反面的可能。這是當(dāng)前需要行業(yè)主管部門和監(jiān)管層從行業(yè)整體角度關(guān)注和協(xié)調(diào)的一個(gè)現(xiàn)象與問(wèn)題，不然就容易出現(xiàn)為解決問(wèn)題而制造更多問(wèn)題的結(jié)果發(fā)生。
目前，地根與銀根高度受控，房地產(chǎn)行業(yè)已演變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為表、以土地財(cái)政為里，與作為解決國(guó)民住房需求的市場(chǎng)化渠道和市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一的過(guò)往完全不同的性質(zhì)，行業(yè)供求關(guān)系也已發(fā)生了質(zhì)變，而行業(yè)格局也以當(dāng)前土拍市場(chǎng)出現(xiàn)的以國(guó)央平（國(guó)企、央企、平臺(tái)公司）為主力的現(xiàn)象昭示著行業(yè)的未來(lái)。因此，在去杠桿、低周轉(zhuǎn)化之下的重資產(chǎn)化將推動(dòng)行業(yè)將投資開(kāi)發(fā)和持有業(yè)務(wù)等向具備長(zhǎng)線資金、大資金、低息資金和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)央企、平臺(tái)公司和少數(shù)頭部?jī)?yōu)勢(shì)民營(yíng)房企集中，而大多數(shù)民營(yíng)房企將主動(dòng)或者被迫轉(zhuǎn)型進(jìn)入以代建、運(yùn)營(yíng)等為主的輕資產(chǎn)專業(yè)化服務(wù)領(lǐng)域。
形勢(shì)如此，形勢(shì)比人強(qiáng)。審時(shí)度勢(shì)，量力而為，早轉(zhuǎn)型早主動(dòng)，以轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的萬(wàn)達(dá)已經(jīng)為此作出了表率。
（作者系IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）
來(lái)源：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
