“7月份一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，二三線城市環(huán)比整體呈降勢(shì)�！�15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年7月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市仍處于分化之中。
7月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有40個(gè)和51個(gè)，比上月分別增加2個(gè)和3個(gè)。房?jī)r(jià)指數(shù)面臨繼續(xù)降溫的壓力，亟需各地積極出臺(tái)政策確保市場(chǎng)復(fù)蘇。圖為無(wú)錫市惠山區(qū)一處樓盤。(資料圖) 孫權(quán) 攝圖為無(wú)錫市惠山區(qū)一處樓盤。
一線城市仍是“領(lǐng)頭羊”
“市場(chǎng)整體處于緩步復(fù)蘇狀態(tài)，政策在各地釋放的效力依然呈現(xiàn)分化，從區(qū)域來(lái)看長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和長(zhǎng)江中游不少熱點(diǎn)城市的政策放松頻率加快，對(duì)市場(chǎng)熱度提升的效果較為明顯�！�58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲
幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
“一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大�！必悮ぱ芯吭菏紫袌�(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，一線城市的韌性主要是住房需求支撐性較強(qiáng)。
張波指出，與價(jià)格總體上漲相對(duì)應(yīng)的是，北上深7月在政策放松層面依然保持著更多謹(jǐn)慎，這本身和市場(chǎng)穩(wěn)定復(fù)蘇有直接關(guān)系，不但房?jī)r(jià)表現(xiàn)穩(wěn)定，并且從商品房成交金額，土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看都可圈可點(diǎn)。
“從新房來(lái)看，北上廣單月環(huán)比上漲較為明顯，北上均上漲0.5%，這一價(jià)格變化和市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系。二手房中上海月度上漲0.8%表現(xiàn)最為明顯，也顯示出疫后市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇的節(jié)奏還在持續(xù)�！睆埐ū硎�。2022年7月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。 截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)2022年7月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。
二線城市分化持續(xù)
“相對(duì)而言，多數(shù)弱二三線城市住房需求支撐性相對(duì)較弱，7月二三線城市房?jī)r(jià)整體呈下降走勢(shì)，二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅較上月擴(kuò)大。”許小樂(lè)說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅均與上月相同。
“成都、杭州和西安等城市表現(xiàn)較好。這也說(shuō)明了當(dāng)前樓市復(fù)蘇過(guò)程中，有部分重點(diǎn)二線城市表現(xiàn)較好。但其他城市的市場(chǎng)壓力普遍比較大，包括蘭州和南寧等城市樓市偏弱。同時(shí)北海安慶等三四線城市也明顯偏弱�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
這也體現(xiàn)了當(dāng)前二三線樓市的一大特點(diǎn)——分化還在持續(xù)。張波指出，從市場(chǎng)分化表現(xiàn)來(lái)看，新一線相比三四線表現(xiàn)更為明顯，同時(shí)從新一線政策松綁的節(jié)奏來(lái)看，大都偏向于分步驟放松的模式，尤其限購(gòu)和首付比例層面的調(diào)整會(huì)更偏于保守。
成都樓市在7月的表現(xiàn)依舊亮眼。數(shù)據(jù)顯示，7月，成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居全國(guó)首位。成都單月新房和二手房分別上漲1%和1.3%，顯示出政策在當(dāng)?shù)匦Я︶尫鸥鼮橛辛Α埐A(yù)計(jì)，熱點(diǎn)二線城市熱度提升會(huì)成為市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的第二股力量。2022年7月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)。 截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)2022年7月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)。
降溫持續(xù)，如何修復(fù)？
同日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，1-7月份，商品房銷售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。
“這體現(xiàn)了7月新房市場(chǎng)階段性降溫。”許小樂(lè)指出，7月全國(guó)商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比降幅超過(guò)45%，銷售額環(huán)比降幅均超過(guò)40%。累計(jì)來(lái)看，1-7月新房銷售面積、銷售額累計(jì)同比降幅較上月有所擴(kuò)大。
許小樂(lè)認(rèn)為，新房市場(chǎng)短期銷售下降，一是因?yàn)?月部分城市期房項(xiàng)目停工引發(fā)業(yè)主停 貸事件使得購(gòu)房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩；二是因?yàn)榉科鬀_刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開(kāi)盤量減少，市場(chǎng)銷售季節(jié)性回落。
從供應(yīng)端看，房企投資開(kāi)工也確有回落。7月商品房開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積分別均環(huán)比下降30%以上，1-7月累計(jì)同比降幅較上月擴(kuò)大。7月銷售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企償債高峰，房企投資開(kāi)工動(dòng)力較弱。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實(shí)，項(xiàng)目復(fù)工情況或有所改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)。企業(yè)資金壓力疊加銷售恢復(fù)不明顯下，企業(yè)開(kāi)工力度及意愿或仍較弱。
“因此，修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵�！痹S小樂(lè)表示，8月以來(lái)地方住房支持性政策仍在加碼，據(jù)媒體報(bào)道，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市降首付。較寬松的信貸和調(diào)控政策下，新房項(xiàng)目有序復(fù)工、交房，加快房企風(fēng)險(xiǎn)化解才能修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。
同時(shí)，央行MLF意外縮量降價(jià)，被不少分析人士認(rèn)為房貸利率再降或可期，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期帶來(lái)一定提振。8月15日，央行公布的中期借貸便利(MLF)操作和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。
“從市場(chǎng)的角度來(lái)看，短期市場(chǎng)信心修復(fù)仍需一定時(shí)間，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大�！标愇撵o表示。
張波同樣指出，本輪回暖周期偏長(zhǎng)，后續(xù)依然需要釋放出更多市場(chǎng)潛力以提振樓市。
來(lái) 源：中國(guó)新聞網(wǎng)
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