“以前的杭州二手房市場(chǎng),一套房降價(jià)50萬(wàn)元,掛牌半年多可能都賣(mài)不動(dòng),近期部分區(qū)域二手房帶看量開(kāi)始大漲,有些業(yè)主甚至開(kāi)始提價(jià)了。”5月30日,一位杭州當(dāng)?shù)厝耸肯蛴浾咄嘎叮?月中下旬以來(lái),放寬購(gòu)房限制的新政落地后,低迷的杭州二手房市場(chǎng)活躍度已逐漸上升。
事實(shí)上,不僅僅是杭州,隨著近期多地多種放寬購(gòu)房限制的措施落地,部分城市二手房掛牌量、帶看量大增。那么,目前二手房市場(chǎng)處于怎樣的水平?而各地情況又有何不同?記者通過(guò)對(duì)多地一線經(jīng)紀(jì)人、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家及機(jī)構(gòu)分析師的采訪,試圖探尋當(dāng)下重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的真實(shí)情況。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,5月份以來(lái),貝殼50城日均新增二手房掛牌量較4月份日均增長(zhǎng)約10%。而放長(zhǎng)周期看,盡管50城近3個(gè)月(2022年3月份至5月份)新增二手房掛牌量均值較今年1月份至2月份均值環(huán)比增長(zhǎng)約四成,卻均低于2020年同期以及2021年同期均值25%以上。
“可以說(shuō),這個(gè)階段新增掛牌量的變化是在今年年初低位上的恢復(fù)性增長(zhǎng),月份之間的短期波動(dòng)也符合季節(jié)性規(guī)律!必悮ぱ芯吭菏袌(chǎng)分析師劉麗杰表示,整體看,短期二手房供應(yīng)量在恢復(fù)性增長(zhǎng)。而二手房掛牌房源增加后,購(gòu)房群體可以有更多選擇,二手房成交會(huì)有所復(fù)蘇。
二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向活躍
從當(dāng)下交易數(shù)據(jù)來(lái)看,多地二手房市場(chǎng)已經(jīng)加入“復(fù)蘇陣營(yíng)”。
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月份以來(lái),蘇州、徐州二手房日均成交量較4月份增長(zhǎng)超過(guò)130%,南京環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)50%,濟(jì)南、東莞等城市成交量也均環(huán)比增長(zhǎng)。另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì),截至5月26日,深圳、蘇州、南京、青島、佛山、大連等城市二手房成交量超過(guò)4月份。此外,以最能體現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)向的帶看量指標(biāo)來(lái)看,多地城市的部分區(qū)域市場(chǎng)也在回溫。
“從廈門(mén)二手房市場(chǎng)的整體表現(xiàn)來(lái)看,5月份熱度比4月份有所提升。尤其近一周,在廈門(mén)執(zhí)行放寬限購(gòu)政策后(比如外地人在島外購(gòu)房從提供3年工作證明變?yōu)榘肽昙纯、島內(nèi)廈門(mén)戶籍的二孩及以上家庭可以購(gòu)買(mǎi)第三套住房等),客戶購(gòu)房意愿和看房活躍度提升!丙溙锓慨a(chǎn)廈門(mén)某區(qū)域經(jīng)理向記者透露,以廈門(mén)某區(qū)內(nèi)的4家門(mén)店帶看量為例,過(guò)去7天內(nèi),每天帶看量從此前的六七組升至十組左右,上漲約30%。從近30天的帶看量來(lái)看,5月份比4月份大概提升了15%。
另一個(gè)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)較好的城市則是杭州。5月17日,杭州出臺(tái)樓市新政,新落戶者,即使無(wú)社保也可以直接購(gòu)買(mǎi)二手房,非戶籍人口買(mǎi)二手房社保只需1年。毫無(wú)疑問(wèn),對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)兩端都進(jìn)行松綁,將強(qiáng)化存量市場(chǎng)的流動(dòng)性。
“從經(jīng)紀(jì)人的角度看,當(dāng)下的杭州二手房市場(chǎng)讓人看到了希望。從去年6月份到出臺(tái)新政之前,杭州二手房市場(chǎng)交易量萎靡,購(gòu)房者大多擔(dān)心高點(diǎn)入局,所以多數(shù)只看不買(mǎi)。而新政出臺(tái)后,累積的存量需求成交欲望增強(qiáng),交易量猛增!焙贾萱溂夷抽T(mén)店經(jīng)紀(jì)人張先生向記者透露,以前帶10組客戶看房最終可能零成交,現(xiàn)在大概率會(huì)完成兩三單。放到整個(gè)杭州二手房市場(chǎng)看,一天的成交量也從新政前的七八十套回暖至現(xiàn)在的兩三百套水平。
此外,劉麗杰也表示,環(huán)滬城市、東北區(qū)域等城市在疫情受到控制之后,二手房成交量快速恢復(fù),這說(shuō)明疫情會(huì)影響需求入市的節(jié)奏,但并不會(huì)讓購(gòu)房需求消失。
易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,多地二手房成交量復(fù)蘇的背后,一是政策放寬力度增加,從放松限購(gòu)、限貸、限售到多孩家庭住宅支持,再到調(diào)整公積金等多種政策組合拳連番祭出,激活供需兩端;二是政策暖風(fēng)頻吹,市場(chǎng)預(yù)期有望從低迷轉(zhuǎn)向穩(wěn)定,信心有望逐漸得到修復(fù),從而讓撬動(dòng)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)交易成為可能。
有議價(jià)空間房源才有成交機(jī)會(huì)
“從市場(chǎng)反饋來(lái)看,‘放松限購(gòu)+取消認(rèn)房又認(rèn)貸+取消限售或縮短限售時(shí)間’,若能疊加降低二套房首付比例,這種政策組合可以釋放更多購(gòu)房需求。”某頭部房企營(yíng)銷(xiāo)人士向記者表示,對(duì)改善性需求來(lái)說(shuō),不少購(gòu)房者需要先賣(mài)掉名下二手房再置換新房,這就需要二手房市場(chǎng)先活躍起來(lái),騰挪出用于換房的房票和資金,才能激發(fā)新房銷(xiāo)售活躍度。
“南京部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛,所以一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)成交比率比較高。我這個(gè)月成交的5單都是換房單,其中4單是賣(mài)了二手房去買(mǎi)新房,這類(lèi)業(yè)主一般會(huì)以比同類(lèi)房源之前成交價(jià)低10%至15%的價(jià)格賣(mài)出,但近期砍價(jià)空間確實(shí)縮小了!蹦暇╂溂医(jīng)紀(jì)人劉先生向記者透露,至于其換房動(dòng)因,除了買(mǎi)價(jià)格較低的新房外,現(xiàn)在買(mǎi)房貸款利率與去年高點(diǎn)買(mǎi)房時(shí)相差比較大,今年貸款100萬(wàn)元可能要比去年少還10萬(wàn)元到20萬(wàn)元利息。
同時(shí),劉先生強(qiáng)調(diào),當(dāng)下達(dá)成交易的多數(shù)是比之前同類(lèi)房源成交價(jià)低5%至10%的房源,如此才能在短期內(nèi)出手,有極個(gè)別社區(qū)和房源確有漲價(jià),但客戶不一定接盤(pán)。總體而言,剛需仍舊占成交量的大頭,改善性需求置換意愿也很強(qiáng),整體市場(chǎng)呈現(xiàn)從低谷走向復(fù)蘇的跡象。
正如上述麥田房產(chǎn)廈門(mén)某區(qū)域經(jīng)理進(jìn)一步稱(chēng),在廈門(mén)二手房市場(chǎng),除了有教育需求的剛需家庭入市比較積極外,鑒于島內(nèi)部分一二手房?jī)r(jià)格倒掛,近期又有央企國(guó)企拍到有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的新地塊等待入市,如此一來(lái),有置換買(mǎi)房的改善性需求會(huì)提前掛牌出讓二手房,且成交誠(chéng)意較強(qiáng),因?yàn)槠淇梢造o待賣(mài)二手房的資金入手,再去“打新”(用搖號(hào)等方式買(mǎi)新房)。
不過(guò),該經(jīng)理也直言,雖然剛需和改善性需求同時(shí)都在入場(chǎng),但還是有議價(jià)空間的房源才有成交機(jī)會(huì),整體議價(jià)幅度約為10%,總價(jià)高的房源議價(jià)空間大,反之則小?傮w而言,有買(mǎi)房需求且有購(gòu)買(mǎi)力的客戶,只要價(jià)格點(diǎn)位達(dá)到心理預(yù)期,出手會(huì)比較積極。同時(shí),即便帶看量的提升將會(huì)縮短成交周期,但整體市場(chǎng)表現(xiàn)仍以“穩(wěn)”為主。
“從杭州二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,也是剛需和改善性需求在入市,但有議價(jià)空間的房源依然是成交主力軍,只不過(guò)議價(jià)幅度在收窄。比如,一套300萬(wàn)元的房子有5萬(wàn)元至10萬(wàn)元降價(jià)空間,不像之前動(dòng)輒砍價(jià)幾十萬(wàn)元了!睆埾壬硎荆罢w而言,杭州二手房市場(chǎng)并未進(jìn)入客戶‘蜂擁而至’搶房的階段,只是新政給予了市場(chǎng)信心,加快了存量需求的釋放!
對(duì)此,諸葛找房研究中心認(rèn)為,5月份市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)好轉(zhuǎn)跡象,釋放了積極的信號(hào),政策的寬松效應(yīng)已逐步顯現(xiàn),接下來(lái),在全國(guó)疫情好轉(zhuǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)合理購(gòu)房需求得到支持之下,疊加各地寬松政策,樓市加速修復(fù)已現(xiàn)端倪,預(yù)計(jì)6月份市場(chǎng)成交將會(huì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
來(lái) 源:證券日?qǐng)?bào)
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