“北京現(xiàn)在除了西城區(qū)以外，寫字樓價(jià)格對(duì)比2021年都降了很多，也是一個(gè)抄底的好時(shí)機(jī)。”5月26日，北京某中介機(jī)構(gòu)寫字樓租賃人員向記者表示。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受到疫情影響，北京部分商圈寫字樓出租或出售均價(jià)出現(xiàn)了不同程度下跌。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2022年5月11日，全市九個(gè)甲級(jí)辦公樓子市場(chǎng)中大部分受到了此輪疫情不同程度的影響。
不過(guò)，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海5月26日接受記者采訪時(shí)表示，企業(yè)辦公需求屬于剛性需求，在沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模企業(yè)因疫情導(dǎo)致的破產(chǎn)或由此導(dǎo)致退租的情況下，空置率短期內(nèi)不會(huì)劇烈波動(dòng)。
同日，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)也在接受記者采訪時(shí)表示，因此輪疫情導(dǎo)致的看房量驟減、企業(yè)業(yè)務(wù)流程緩慢等影響造成部分需求的積壓，將在疫情緩和后小幅釋放。
多區(qū)寫字樓市場(chǎng)租售價(jià)下調(diào)
“平均情況來(lái)看，基本此前租金接近10元/平/天的寫字樓，目前成交價(jià)能降至7元/平/天，有些品質(zhì)較高的寫字樓物業(yè)，租金能從12元/平/天降至10元以下�！鄙鲜鲎赓U人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹，“受到此輪疫情的影響，北京多區(qū)的寫字樓租賃價(jià)格出現(xiàn)不同程度下調(diào)。”
按照面積一千平米的辦公樓計(jì)算，此前12元/平/天價(jià)格，日租金在1.2萬(wàn)元，月租金在36萬(wàn)元，年租金約在432萬(wàn)元；價(jià)格調(diào)整至10元/平/天后，日租金在1萬(wàn)元，月租金30萬(wàn)元，年租金360萬(wàn)元。等同于一千平米寫字樓的年租金能減少約72萬(wàn)元。
不僅是租賃價(jià)格，據(jù)3房網(wǎng)5月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月北京望京商圈、三元橋商圈、百子灣商圈、知春路商圈等寫字樓出售價(jià)格也有所下跌。
其中百子灣商圈寫字樓出租及出售價(jià)格雙降，寫字樓出租均價(jià)5.36元/平/天，環(huán)比下跌2.9%，寫字樓出售價(jià)格71895元/平米，環(huán)比下跌0.27%，靜態(tài)投資回報(bào)率約為37年。
對(duì)于部分區(qū)域出現(xiàn)的寫字樓租金調(diào)整情況，米陽(yáng)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“面對(duì)此輪疫情，租戶可以提前進(jìn)行現(xiàn)有租約評(píng)判，主動(dòng)與業(yè)主方進(jìn)行溝通，討論疫期租金減免的可能性及其他靈活性條款。若需原址續(xù)租，積極與業(yè)主協(xié)商續(xù)租成本�！�
雖然市場(chǎng)整體租金承壓，但依舊有部分區(qū)域的寫字樓價(jià)格堅(jiān)挺甚至有所上漲。例如國(guó)貿(mào)商圈寫字樓出租均價(jià)11.31元/平/天，環(huán)比上漲24.42%；寫字樓出售價(jià)格79918元/平米，環(huán)比上漲0.34%。
事實(shí)上，在嚴(yán)區(qū)�？磥�(lái)，疫情防控的三年，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)的影響其實(shí)沒(méi)有什么不同，真正不同的可能是每個(gè)市場(chǎng)參與者的心態(tài)變化。從最開始的手足無(wú)措，到現(xiàn)在已經(jīng)形成常態(tài)化的疫情應(yīng)對(duì)方案，能夠更好的應(yīng)對(duì)疫情防控期和正常經(jīng)營(yíng)期。嚴(yán)區(qū)海向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“作為從業(yè)人員的我們，最顯著的感受可能是此輪疫情影響應(yīng)該是更大，居家辦公期間絕大部分的企業(yè)租賃客戶都停止了新項(xiàng)目的推進(jìn)并持觀望態(tài)度�！�
寫字樓短期承壓
而按照仲量聯(lián)行5月16日發(fā)布的有關(guān)北京疫情波動(dòng)對(duì)辦公樓市場(chǎng)影響的獨(dú)家解讀來(lái)看，疫情下北京辦公樓市場(chǎng)的確出現(xiàn)了短期承壓的情況。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年5月11日，全市九個(gè)甲級(jí)辦公樓子市場(chǎng)中大部分受到此輪疫情不同程度的影響。其中CBD、第三使館區(qū)、望京、奧林匹克區(qū)域以及部分東長(zhǎng)安街子市場(chǎng)項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)范圍內(nèi)，受到顯著波及的總辦公面積達(dá)630萬(wàn)平方米，占全市總存量的近六成。
其中，北京整體辦公樓宇市場(chǎng)租賃行為均有所減緩，主要因?yàn)榭捶咳藬?shù)驟減，以及在談客戶內(nèi)部匯報(bào)流程受阻。
不過(guò)，記者在與前述租賃人員交談過(guò)程中也了解到，雖然目前多數(shù)寫字樓因疫情影響到崗率有所下調(diào)，但目前還是能實(shí)地看項(xiàng)目的，成交上也沒(méi)有太明顯浮動(dòng)�！耙�?yàn)槟壳霸S多寫字樓給出了免租期、減租等一系列優(yōu)惠，還是有意向客戶抄底的�！逼湎颉度A夏時(shí)報(bào)》記者表示。
嚴(yán)區(qū)海也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“從我們觀察到的客戶需求來(lái)看，依然是有新增的辦公需求的，只不過(guò)受疫情影響，暫時(shí)放緩了，所以市場(chǎng)感受還好，不過(guò)整體二季度的市場(chǎng)表現(xiàn)和疫情影響還要等到季度末的最終數(shù)字出來(lái)以后才能更清楚�！�
此外，據(jù)米陽(yáng)介紹，雖然大部分業(yè)主方仍持觀望態(tài)度，尚未提出明確的降租計(jì)劃，但已有部分業(yè)主方在調(diào)整其租賃策略。另外，部分國(guó)企辦公項(xiàng)目正在落實(shí)為符合要求的服務(wù)業(yè)中小微企業(yè)減免租金的措施。
《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，針對(duì)目前寫字樓面對(duì)的承壓情況，部分國(guó)企辦公項(xiàng)目延續(xù)2020年租金減免政策，對(duì)于符合要求的服務(wù)業(yè)中小微企業(yè)減免3或6個(gè)月租金。
而根據(jù)仲量聯(lián)行研究部對(duì)北京辦公樓市場(chǎng)的調(diào)查，業(yè)主方普遍對(duì)當(dāng)前的租賃市場(chǎng)表示出謹(jǐn)慎、略微向好的整體預(yù)期。仲量聯(lián)行方面5月26日向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“盡管面對(duì)多重壓力，在當(dāng)前看房難的疫情防控嚴(yán)格環(huán)境下，北京的辦公樓租賃市場(chǎng)并未停滯，仍有大客戶的新租及擴(kuò)租簽約。在業(yè)主方積極調(diào)動(dòng)資源及應(yīng)對(duì)措施的情況下，有搬遷或擴(kuò)租需求的租戶也在尋求抄底機(jī)會(huì)�！�
嚴(yán)區(qū)海在5月26日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)還透露，據(jù)其了解，后續(xù)會(huì)有相關(guān)的租金優(yōu)惠或減免的政策出臺(tái)，已經(jīng)知道的是朝陽(yáng)區(qū)對(duì)外發(fā)布的《朝陽(yáng)區(qū)關(guān)于鼓勵(lì)商務(wù)樓宇減免租金政策支持事宜的實(shí)施細(xì)則》，各樓宇業(yè)主方目前也有正在討論制定中。
需求有望在疫情緩和后小幅釋放
而綜合此次寫字樓市場(chǎng)的整體情況來(lái)看，米陽(yáng)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在今年一季度指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，復(fù)蘇勢(shì)頭明顯，但此輪疫情導(dǎo)致主要決定需求端走勢(shì)的新租、擴(kuò)租類需求明顯減緩，市場(chǎng)租金在短期內(nèi)承壓�！�
不過(guò)，嚴(yán)區(qū)海表示：“因疫情直接原因?qū)е碌氖袌?chǎng)停滯都是暫時(shí)性的，隨著本輪疫情防控結(jié)束，整體市場(chǎng)會(huì)回歸常態(tài)。針對(duì)北京的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，疫情對(duì)于整體市場(chǎng)并沒(méi)有決定性影響，其影響更多在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化方面�！�
實(shí)際上，記者在采訪米陽(yáng)時(shí)還了解到，面對(duì)因疫情出現(xiàn)的短期寫字樓市場(chǎng)承壓情況，當(dāng)前市場(chǎng)上已有租戶考慮一定程度的分散式辦公，分散式辦公的場(chǎng)景可以是創(chuàng)新型靈活辦公空間，為企業(yè)提供臨時(shí)業(yè)務(wù)連續(xù)性解決方案。
而展望未來(lái)，嚴(yán)區(qū)海表示，在疫情緩和后，需要重點(diǎn)關(guān)注的還是需求端的變化。
嚴(yán)區(qū)海向記者表示，在關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)科技、金融和專業(yè)服務(wù)三大支柱行業(yè)的持續(xù)性經(jīng)營(yíng)情況時(shí)，也要關(guān)注到新興成長(zhǎng)或疫情受益的行業(yè)在下半年的擴(kuò)張情況，比如醫(yī)療健康，新能源汽車、集成電路等產(chǎn)業(yè)，還包括細(xì)分賽道的龍頭企業(yè)需求情況，如傳統(tǒng)行業(yè)信息化、元宇宙等。“如果今年疫情不再出現(xiàn)反復(fù)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)可以正�；侥菚r(shí)企業(yè)需求才能真正得到釋放，這些也是我們下半年將持續(xù)關(guān)注的重要方向�！眹�(yán)區(qū)海講道。
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
