“3·15” 國際消費者權益日已至,維護消費者合法權益成為近期各行各業(yè)的關注焦點。而在住房交易中,特別是期房銷售過程中,因工程質量、延期交付、虛假宣傳等問題引發(fā)的維權事件時有發(fā)生。動輒數百萬甚至上千萬的交易,一旦遭遇“陷阱”,將給購房者帶來諸多困擾。
針對商品房交易,律師提醒消費者在購房過程中應提高警惕,并及時通過法律手段維護自身合法權益,而保障購房者的合法權益、促進商品房交易市場良性發(fā)展,是值得整個行業(yè)思考與努力的方向。
貨不對板困擾業(yè)主 各地嚴打虛假宣傳
對購買期房的消費者來說,違規(guī)交付、貨不對板是最大的擔憂。日前頗受關注的某知名開發(fā)商開發(fā)的樓盤受到業(yè)主質疑,據了解,業(yè)主發(fā)布的維權內容主要包括架空層、兒童游樂區(qū)減配,以及未告知業(yè)主便對沙盤進行了修改等內容。
近日,杭州某樓盤業(yè)主反映,目前小區(qū)樓房外立面呈現(xiàn)的樣子,和開發(fā)商當初銷售宣傳的差距非常大。原本承諾的鋁板外立面變成了涂料,導致業(yè)主無法接受。無獨有偶,今年1月份,媒體報道了深圳一樓盤鋁制板外立面變成瓷磚的案例,且樓盤未交付已出現(xiàn)鼓包、瓷磚脫落等情況。
此外,近兩年來,精裝修減配、園林減配等新聞頻頻在網絡上被曝出,甚至有項目被質疑貨不對板后違規(guī)拆除樣板間。比上述情況更讓購房者難以接受的,是公交站牌憑空消失、說好的學區(qū)未兌現(xiàn)等虛假宣傳信息。
不久前,有網友爆料西安某樓盤虛假宣傳,原來承諾的地鐵房成為了鐵路房,只有臨近鐵路線的小路可供業(yè)主通行,業(yè)主無奈到售樓部維權。
去年佛山某樓盤業(yè)主反映,項目銷售時宣傳70年產權,而簽訂合同時才被告知產權為40年,該業(yè)主要求退回首付款與認購金。
近年來,針對高發(fā)的虛假宣傳等違反《廣告法》的行為,相關部門也在采取措施,多地對商品房買賣行為作出規(guī)范,并對相關違法違規(guī)行為開展嚴格的整治與曝光。
例如,北京市住建委去年8月份發(fā)布《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》,通知就規(guī)范設置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任、其他等五部分內容作出相關規(guī)定。
去年11月份,安徽某房企因發(fā)布違法廣告被罰款96萬元;今年1月份,南昌市市場監(jiān)督管理局發(fā)布的行政處罰信息顯示,南昌某樓盤因虛假宣傳被罰款198萬元。
工程質量成投訴重災區(qū) 律師支招如何有效維權
作為一家人居住的場所,住房的工程質量直接影響房主居住體驗,甚至關乎安全。而在樓盤維權中,工程質量問題也是投訴的“重災區(qū)”。中消協(xié)去年發(fā)布的《商品房投訴情況專題報告》中也曾指出,在房屋質量方面,消費者投訴主要涉及房屋質量差、精裝修房暗藏玄機、隱蔽工程偷工減料、水電管線布設不規(guī)范、房屋有質量問題不及時維修或維修質量差等問題。
2020年底,北京一樓盤被指存在諸多施工質量問題,從業(yè)主曝光的信息來看,主要包括保溫層破損、外墻空鼓、內墻有裂痕、車庫裝修簡陋等,甚至用高跟鞋能將地面踩出洞。
據央視報道,去年11月份,北京某小區(qū)業(yè)主集體在網上發(fā)帖曝光項目質量問題,樓盤尚未交付已經出現(xiàn)外立面鼓包、裝修材料降檔等多種問題。盡管經過協(xié)商開發(fā)商給出了優(yōu)化方案,但部分問題因施工完成已經無法修正。
近日,《中國消費者報》對四川省眉山市某住宅項目引發(fā)業(yè)主維權的事件進行了報道。事件中,業(yè)主在2018年認購該樓盤住宅一套,同時與開發(fā)商簽訂《地下車位認購協(xié)議》并交納4萬元定金。而在近期選車位時,業(yè)主發(fā)現(xiàn)部分車位窄小,水泥地面不平、裂縫多、裂口大。在維權過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn),預訂時開發(fā)商并未取得車位預售許可證。
北京市東元律師事務所律師李松表示,針對房屋質量,購房者可以采取三種形式維權:一是采取和解協(xié)商的辦法,準備好充足的證據和必要的證明材料,與開發(fā)商直接交涉,闡明事實經過,提出自己的合理要求。如果房屋在保修期內,房主可要求開發(fā)商進行維修;二是向法院起訴,如果房屋質量存在嚴重問題,消費者可以要求解除合同并要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失;三是如果與開發(fā)商協(xié)商不成功,業(yè)主自己找第三方維修,維修產生的費用最終都由開發(fā)商承擔,但房主要注意保留房屋質量問題的證據,進行必要的催告,保留維修的正規(guī)發(fā)票,以便事后向開發(fā)商追索相關費用。
延期交付、樓盤爛尾引糾紛 “開發(fā)商還款”判例提供參考
“保交樓”是當前行業(yè)屢屢提到的焦點之一,除住房質量外,能否如期交付也是期房業(yè)主心中的一塊大石頭。
記者了解到,某地一樓盤交付時間屢次延遲,且項目進展緩慢,有業(yè)主因擔心新房交付時間影響子女入學,無奈選擇在其他區(qū)域重新購置現(xiàn)房。
據湖南臺都市頻道報道,長沙一樓盤開發(fā)商因資金問題導致項目爛尾。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)已有其他住戶入住,但自己辦理交房手續(xù)時卻被要求補交購房款。
近兩年內,多家知名開發(fā)商因項目停工、延期交付等問題遭到投訴維權,而房企因流動性問題導致資金緊張,從而造成項目延期交付甚至爛尾的問題也引起高度重視。不久前有消息稱,全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已制定出臺,業(yè)內認為,加強商品房預售資金監(jiān)管將有利于緩解房企流動性問題,促進房地產行業(yè)良性循環(huán),也將對預防爛尾樓事件起到一定作用。
2月24日,國新辦就推動住房和城鄉(xiāng)建設高質量發(fā)展舉行發(fā)布會。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹表示,要堅決處置個別房地產企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產項目逾期交付風險,以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標,以法治化、市場化為原則,壓實企業(yè)主體責任,落實屬地政府管理責任,維護社會穩(wěn)定,維護購房群眾合法權益。
對于已經發(fā)生的爛尾樓事件,如何保障購房者的合法權益,是后續(xù)解決的重點。今年1月底,浙江嘉興市中級人民法院宣判了一起案例。許先生2014年貸款購買一套住房,因所購買樓盤爛尾、開發(fā)商破產而解除商品房買賣合同。此后許先生因無法取得房屋所有權停止支付月供,遭到銀行起訴。嘉興中院二審判決認為,開發(fā)商應承擔剩余貸款的還款責任。很多購房者表示,該案件的判決結果為類似事件提供了借鑒與參考。
對此,北京市瑞得律師事務所高級合伙人單文豪表示,我國不是判例法國家,判例在國內只能作為相同類型案件的一種參考,各地法院對判例有自己的尺度,因此上述判例整體而言有一定的示范作用,但并不是絕對性的。
霸王條款防不勝防 應重點關注免責、違約等內容
去年年初,北京一共有產權房項目被質疑存在“霸王條款”,一度引起廣泛關注,業(yè)主不滿的合同內容主要涉及退房需承擔的房屋使用費,面積差異處理,房屋質量、交付、規(guī)劃變更的處理方式等。經過幾個月的協(xié)商及有關部門介入,修訂后的《預售合同》簽約版本和《附加補充協(xié)議》簽約版本得以公示,但仍有部分購房者對合同條款存有質疑。
更有業(yè)主爆料,有樓盤簽署購房合同時只給業(yè)主簽字頁,還有購房者在簽署合同時被開發(fā)商補充霸王條款,涉及“無論房屋是否延期交房,綠化是否達標,購房人不得解除合同”等內容。
為避免簽訂“霸王條款”導致權益受損,單文豪提醒購房者,在簽訂合同時應重點關注免責條款和違約條款。而在實際操作中,購房合同多為開發(fā)商制定的格式合同,購房者很難進行調整,單文豪表示,購房者不用過度擔心,在《民法典》實施之前,《合同法》有過相關規(guī)定,對顯失公平的格式條款,可以確定為無效,《民法典》中也有相應條款對此予以繼承。
“不過,這不代表購房者可以隨意簽訂合同,”單文豪表示,“購房者還是要認真閱讀條款,特別是延期交房、合同解除、違約金等相關內容,條件允許的話,可以通過補充協(xié)議的形式,與開發(fā)商進行補充條款的約定!
除以上違法違規(guī)行為外,房屋交易中還存在著捆綁銷售、違規(guī)降價等“深坑”,給購房者帶來很多困擾。而在當前市場環(huán)境下,單文豪認為,房屋交易中的矛盾點多集中在幾個方面:一是合同中存在對購房者不利的條款而引發(fā)后續(xù)矛盾;二是房屋交付后無法辦證;三是開發(fā)商資金緊張,因債務等問題導致糾紛。
對于以上問題,單文豪提醒購房者,在購買商品住宅時,要提高自身法律意識,仔細閱讀合同條款,關注開發(fā)商證件是否齊全、債務情況如何、是否存在產權抵押等問題。此外,李松表示,購房者要詳細查驗欲購買房屋是否與許可證中批準的具體項目幢號、層次一致。購買期房要認真弄清所購房屋的具體位置,以及所處的周圍環(huán)境和中長期建設規(guī)劃,不要被廣告所迷惑,避免房屋建成交房時才與開發(fā)商交涉,甚至發(fā)生糾紛。
“一定要在購房前做好相關工作,不要等到事后維權,如果確實在購房后發(fā)現(xiàn)問題,應及時提起訴訟,用法律手段維護自身合法權益! 單文豪強調。
來源:央廣網
編輯:wangdc