2021年是行業(yè)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的“大洗牌”時(shí)期，相較于直接被市場(chǎng)拋棄， 更多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇回歸本位，深耕精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，于行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛中尋求突圍。
在變革的當(dāng)下， 運(yùn)營(yíng)管理能力的重要性在商業(yè)地產(chǎn)賽道愈發(fā)凸顯，這也是購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商提升其資產(chǎn)價(jià)值的重要核心。
睿和智庫(kù)研究部通過對(duì)眾多購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商的長(zhǎng)期跟蹤與研究，推出 “2021全年度購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)力30強(qiáng)榜單”，力圖從管理規(guī)模、項(xiàng)目布局、資管水平等多方面解讀其運(yùn)營(yíng)力表現(xiàn)，并對(duì)行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)格局、企業(yè)動(dòng)態(tài)等方面做出分析，以資借鑒。
榜單排名
行業(yè)綜述
1、政策方向：因地制宜，各施特色
2021年出臺(tái)的相關(guān)商業(yè)政策，主要涉及 城市商業(yè)發(fā)展、商圈改造升級(jí)、夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面，給行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展?fàn)I造了健康環(huán)境。
在年內(nèi)被定為首批國(guó)家營(yíng)商環(huán)境創(chuàng)新試點(diǎn)城市后，上海、北京、廣州、天津、重慶相繼出臺(tái)了建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的實(shí)施細(xì)則。從相關(guān)規(guī)劃來看，在打造特色消費(fèi)中心城市上，五城的側(cè)重點(diǎn)有所不同，但總體仍遵循因地制宜原則，制定了各具特色的實(shí)施方向。
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上海打造全球新品首發(fā)地、全球消費(fèi)目的地；
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北京突出大國(guó)首都功能，打造一批具有國(guó)際影響力的消費(fèi)地標(biāo)；
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廣州打造“廣聚天下客、廣賣天下貨、廣貨賣天下”的國(guó)際消費(fèi)高地；
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天津打造面向東北亞，輻射俄羅斯和中東歐的特色型國(guó)際消費(fèi)中心城市；
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重慶打造富有巴渝特色，輻射西部地區(qū)、面向東南亞南亞的特色型國(guó)際消費(fèi)中心城市。
表1：2021年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)重點(diǎn)政策
（橫屏觀看效果更好）
資料來源：政府網(wǎng)站，睿和智庫(kù)整理
2、 大宗交易：一線城市資產(chǎn)仍為主力，外資機(jī)構(gòu)活躍度高
據(jù)睿和智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年大宗交易市場(chǎng)上，購(gòu)物中心相關(guān)資產(chǎn)交易共 19筆，總交易金額 744.7億元。購(gòu)物中心相關(guān)資產(chǎn)數(shù)量雖不及辦公類資產(chǎn)，但資產(chǎn)交易金額和體量都相對(duì)較大，其中最大一筆收購(gòu)案來自于， 平安人壽330億元收購(gòu)凱德旗下六個(gè)來福士項(xiàng)目的部分股權(quán)。
從標(biāo)的所在城市來看，70%的資產(chǎn)仍位于北上廣等一線城市，青島、武漢、杭州、重慶等二線城市，因經(jīng)濟(jì)實(shí)力與商業(yè)氛圍的提升也逐步進(jìn)入投資者視野。
從買方背景來看，近50%的買方為外資企業(yè)，外資企業(yè)具備較強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，在商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)管理方面具備顯著優(yōu)勢(shì)。
表2：2021年度商業(yè)地產(chǎn)（購(gòu)物中心）大宗交易匯總（單位：億元）
（橫屏觀看效果更好）
資料來源：睿和智庫(kù)整理
3、資管模式：輕資產(chǎn)成發(fā)展關(guān)鍵詞，商管公司上市成趨勢(shì)
繼2020年華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)先后從母公司中獨(dú)立拆分上市后，2021年星盛商業(yè)、中駿商管也相繼從母公司中成功 分拆上市，萬(wàn)達(dá)、愛琴海、瑞安新天地也加入商管公司 赴港上市的大潮中。
輕資產(chǎn)模式的商管公司可以促使企業(yè)將大部分注意力集中于集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，增加企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資金狀態(tài)也更加安全穩(wěn)健，因此受到追捧。但因其自身不持有重資產(chǎn)，主要通過提供運(yùn)營(yíng)、管理等服務(wù)來收獲利潤(rùn)，因此 未來發(fā)展還是要依靠自身的運(yùn)營(yíng)和管理能力。
表3：2021年分拆商管公司上市企業(yè)匯總（包括籌備企業(yè)）
資料來源：睿和智庫(kù)整理
4、發(fā)展方向：運(yùn)營(yíng)企業(yè)尋找機(jī)會(huì)共同開發(fā)
除有輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)外， 企業(yè)與企業(yè)間、企業(yè)與政府間的共同開發(fā)也是未來的趨勢(shì)之一。
如印力集團(tuán)與富士康科技集團(tuán)簽署合作協(xié)議，將共同打造上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的購(gòu)物中心及辦公物業(yè)；寶龍商業(yè)宣布與深圳騰訊展開合作，共同打造存量資產(chǎn)管理、投資、消費(fèi)者和商戶服務(wù)、超級(jí)智能化場(chǎng)景；益田、特發(fā)及印力三家企業(yè)共同成立招商運(yùn)營(yíng)合資公司，全面統(tǒng)籌深圳小梅沙片區(qū)的商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)等。
榜單解讀
1、開業(yè)速度放緩，中小體量更受青睞
據(jù)睿和智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2021年12月31日，全國(guó)范圍內(nèi)共 新開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目530個(gè)（體量≥2萬(wàn)平方米）， 總體量約4552萬(wàn)平方米，相較于2021年初1000+擬開業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量， 新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)大打折扣，開業(yè)速度正在逐步放緩。
其中，新入市的項(xiàng)目中10萬(wàn)平方米以下體量占比約57%， 在行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代后，中小體量的項(xiàng)目更受到投資者青睞。
圖1：2021年新開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目體量分布
數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)整理制圖
2、頭部企業(yè)貢獻(xiàn)量大，新城、寶龍、愛琴海布局加速
2021年，新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量TOP3的企業(yè)依次是萬(wàn)達(dá)、新城、萬(wàn)科（含印力），寶龍商業(yè)、愛琴海集團(tuán)等企業(yè)開業(yè)數(shù)量明顯有所提速。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)力30強(qiáng)的企業(yè)中， 2021年新開業(yè)項(xiàng)目占總開業(yè)數(shù)量50%左右。從運(yùn)營(yíng)力榜單得分也可看出，除頭部企業(yè)外， 各家分差較小，分層不明顯，管理規(guī)模、運(yùn)營(yíng)力水平相差也并不懸殊。
其中， 萬(wàn)達(dá)2021年共計(jì)新開51個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量穩(wěn)居各大地產(chǎn)集團(tuán)榜首，項(xiàng)目分布較廣，主要布局在下沉市場(chǎng)。據(jù)官方數(shù)據(jù)披露，截至2021年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全國(guó)累計(jì)已開業(yè)418座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（不含轉(zhuǎn)給SKP重裝的武漢漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）、90個(gè)萬(wàn)達(dá)酒店、790家萬(wàn)達(dá)影城、340家寶貝王樂園。
新城控股也在持續(xù)發(fā)力，2021年新開業(yè)30座吾悅廣場(chǎng)，新開業(yè)項(xiàng)目多集中在華東地區(qū)。據(jù)新城控股2022年1月8日披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，其公司持有的已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)115個(gè)，管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)10個(gè)，另外有5個(gè)已簽約吾悅廣場(chǎng)尚處于交接過渡期。
寶龍商業(yè)2021年新開商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了22個(gè)（包括廈門將軍祠MIX生活街、寧波老外灘、湖州安吉清華園），項(xiàng)目主要布局在長(zhǎng)三角地區(qū)。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，寶龍商業(yè)新增簽約面積270萬(wàn)平方米，布局商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)超140個(gè)，面積超1400萬(wàn)平方米，共外拓34個(gè)項(xiàng)目。
印力2021年新開了11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，除印象匯外，其余三條產(chǎn)品線均有項(xiàng)目開業(yè)，且繼上海南翔印象城MEGA外，全國(guó)第二座印象城MEGA也在溫州得以亮相。
萬(wàn)科2021年在全國(guó)新開了12個(gè)項(xiàng)目，既有區(qū)域型的萬(wàn)科廣場(chǎng)，也有社區(qū)型的萬(wàn)科里。2021年七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)總營(yíng)業(yè)額突破30億元，相比2020年創(chuàng)下的26億元營(yíng)業(yè)額提升了15%，成績(jī)亮眼。
世紀(jì)金源商管2021年共新開9個(gè)購(gòu)物中心，其中輕資產(chǎn)產(chǎn)品方圓薈項(xiàng)目7個(gè)，持有類產(chǎn)品世紀(jì)金源購(gòu)物中心項(xiàng)目2個(gè)。項(xiàng)目布局包括重慶、長(zhǎng)沙、無錫、石家莊等強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市，也有遵義、阜陽(yáng)、亳州、凱里、莆田等下沉市場(chǎng)。截至2021年12月底，據(jù)睿和智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，世紀(jì)金源商業(yè)體量超過1000萬(wàn)平方米。
龍湖商業(yè)2021年全國(guó)新開12個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，連續(xù)三年保持在每年10座左右的新開項(xiàng)目增長(zhǎng)量上。新開項(xiàng)目主要分布在，北京、杭州、長(zhǎng)沙、蘇州、武漢、成都、南京、重慶等一線或新一線城市。截至2021年末，根據(jù)睿和智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，龍湖商業(yè)累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目超過60個(gè)，體量超過600萬(wàn)平方米。
愛琴海不包括年內(nèi)改造升級(jí)重新開業(yè)的大連福佳愛琴海購(gòu)物公園，2021年共新開9個(gè)項(xiàng)目，且大多集中在12月開業(yè)。開業(yè)速度明顯提升。
大悅城控股2021年新開業(yè)7個(gè)項(xiàng)目，其中“春風(fēng)里”項(xiàng)目4個(gè)，“大悅城”項(xiàng)目3個(gè)，主要布局在一線及二線核心城市。截至2021年末，根據(jù)睿和智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，大悅城累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目體量超過350萬(wàn)平方米。
圖2：部分企業(yè)2021年購(gòu)物中心項(xiàng)目開業(yè)情況
數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)整理制圖
3、 新開業(yè)項(xiàng)目上海最多，二三線城市為布局重點(diǎn)
2021年全國(guó)新開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目中， 71%的項(xiàng)目集中在二三線城市。當(dāng)下一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)市場(chǎng)趨于飽和，二三線城市成為現(xiàn)階段企業(yè)布局的重點(diǎn)。
從城市來看，2021年 上海是新開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量最多的城市， 共30個(gè)，項(xiàng)目類型主要以高端市場(chǎng)為主； 深圳、蘇州、重慶、成都的新項(xiàng)目開業(yè)量雖排在上海之后，但項(xiàng)目數(shù)量也均超過了15個(gè)。
從企業(yè)布局來看，根據(jù)產(chǎn)品線類型的不同， 萬(wàn)達(dá)商管、新城控股、寶龍商業(yè)選擇在三四線城市布局，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、印力集團(tuán)等企業(yè)則更多選擇在一二線城市布局，加速擴(kuò)張高端項(xiàng)目市場(chǎng)。
圖3：2021年全國(guó)新開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目城市布局占比
數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)整理制圖
榜單說明
表4：購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)力指標(biāo)體系
備注：
1、榜單數(shù)據(jù)截至2021年12月31日。
2、數(shù)據(jù)來源為：
1）納入測(cè)評(píng)的上市公司年報(bào)、半年報(bào)、季報(bào)等各項(xiàng)公告；
2）睿和智庫(kù)自有數(shù)據(jù)庫(kù)；
3）其他公開渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)研究報(bào)告等信息渠道。
3、榜單中所引用數(shù)據(jù)，如有偏差，歡迎后臺(tái)留言或來電，睿和智庫(kù)研究部會(huì)在第一時(shí)間更正。
