首先，供需兩旺。除了供應(yīng)量大增，一線城市在過去一年的吸納量也創(chuàng)下新高。比如，北京商辦寫字樓全年凈吸納量達(dá)109.4萬平方米，創(chuàng)歷史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租戶整合面積騰退，以及中關(guān)村、望京、通州及石景山等區(qū)域受新增供應(yīng)影響空置率上升外，其余主要商務(wù)區(qū)空置率均出現(xiàn)不同程度的下降。全年在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，空置率同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。
一個(gè)事實(shí)是，一線城市在疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放，北京TMT和金融行業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)全年新租需求的60%，其中超六成來自頭部企業(yè)。
在投資市場(chǎng)，北京全年成交總額超過600億元，市場(chǎng)活躍度和流動(dòng)性持續(xù)提升，第四季度主要成交有樂融大廈和鵬博士的兩個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。
仲量聯(lián)行華東區(qū)投資與資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎指出，2021 年下半年，上海商辦市場(chǎng)的投資者對(duì)于另類投資項(xiàng)目的關(guān)注度提升。比如上海的張江板塊在過去一年中，憑借有利的市場(chǎng)條件和子市場(chǎng)強(qiáng)大的集群效應(yīng)，共有六個(gè)資產(chǎn)交易。買家主要來自本地和國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者，包括終端用戶和保險(xiǎn)公司。
其次，在發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)的時(shí)代背景下，高新技術(shù)頭部企業(yè)的擴(kuò)張需求成為辦公樓市場(chǎng)去化的主要?jiǎng)恿χ�。在深圳，大宗交易市�?chǎng)成交總額突破兩百億元，主要買家為科技企業(yè)主，主導(dǎo)帶動(dòng)資產(chǎn)型交易。科技板塊位列需求榜首，新租賃需求占比為47.8%，其中9成以上來自科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其次是金融板塊。
縱觀深圳辦公樓市場(chǎng)，在TMT與金融雙核驅(qū)動(dòng)和各行業(yè)多層次發(fā)展的基礎(chǔ)下，2021年凈吸納量超130萬平方米，達(dá)2020年的兩倍以上。
最后，是境外資本活躍度的反彈。2021年商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元，該水平為過去五年第二高值，僅次于疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較去年有了明顯提升，共錄得近60筆成交，成交總額較去年上提35%。辦公物業(yè)投資熱度不減，全年成交占比約56%，成交金額最高案例為二季度以90.6億元出售的SK大廈。知名案例還包括博楓（Brookfield）收購悅薈萬科廣場(chǎng)。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹東表示，后疫情時(shí)代，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)活躍度和流動(dòng)性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個(gè)交易處于談判階段。北京強(qiáng)勁的基本面增強(qiáng)了資本信心，預(yù)計(jì)2022年將有更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)交易將更為活躍。
值得關(guān)注的是，房企融資漸趨迫切的當(dāng)下，更多優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)將釋放到市場(chǎng)，給資本提供了更多收并購的機(jī)會(huì)。
世邦魏理仕深圳投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人古振鵬指出，受新增供應(yīng)持續(xù)高位及宏觀政策調(diào)整對(duì)部分開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)的影響，預(yù)計(jì)未來一年市場(chǎng)整體出售的寫字樓項(xiàng)目會(huì)增加。從需求端來看，一方面，投資者一直在積極關(guān)注深圳寫字樓市場(chǎng)以尋求價(jià)格合適的項(xiàng)目；另一方面得益于多重政策利好、鏈接國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的城市發(fā)展平臺(tái)以及良好的科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，深圳不斷吸引著大量的寫字樓自用型買家前來投資。隨著市場(chǎng)上可售物業(yè)的增多，預(yù)計(jì)寫字樓成交價(jià)格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內(nèi)的購買需求。
正如世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛所指，投資者日益關(guān)注交易標(biāo)的當(dāng)前的租金回報(bào)水平與現(xiàn)金收入，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方的資管能力提出更高要求。
此外，公募REITs的穩(wěn)步推進(jìn)將為以研發(fā)辦公為主體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心和長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域資產(chǎn)提供更多的融資和退出渠道，有望在2022年得到更多投資者的關(guān)注。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：jinbao
