傳統(tǒng)的樓市 “金九銀十”今年成色不足,不禁讓人對房企的債務(wù)兌付問題捏了把汗?硕鹧芯恐行臄(shù)據(jù)顯示,今年四季度200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模達(dá)1812億元,其中海外債約617億元——又一波償債高峰來臨。
而受多地疫情反復(fù)、行業(yè)持續(xù)下行等多重因素影響,地產(chǎn)銷售去化難度加大,房企流動性繼續(xù)承壓,行業(yè)寒冬之下,房企如何破局? 近日,筆者關(guān)注研究了以綠色代建模式運營的民營房企朗詩綠色管理(00106.HK,以下簡稱朗詩),作為努力自救并初見成效的案例給行業(yè)做探索與思考。
重壓之下 躺平還是咬牙堅持?
上海票據(jù)交易所信息顯示,目前房企中資美元債違約形勢嚴(yán)峻,前三季度累計有36家房企美元債違約,較2021年全年增加24家。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房企如果選擇“躺平”,一旦市場好轉(zhuǎn),就將錯失翻身機會。因此,目前不少房企選擇積極自救,主動尋求展期、交換要約等措施,更符合所有利益相關(guān)方的最佳利益,也是在房地產(chǎn)行業(yè)寒冬下比較好的債務(wù)管理方式。盡管這條路不好走,朗詩還是成功了。
朗詩日前發(fā)布公告,本金總額為1.32億美元的債券交換要約已完成,現(xiàn)有票據(jù)已被注銷,新票據(jù)到期日為2024年10月20日。至此,朗詩在今明兩年內(nèi)將沒有到期的信用債。
朗詩此次交換要約成功,與其良好的基本面及償債能力有著重要關(guān)系,展示了資本市場對其長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。在此次交換要約之前,朗詩一直堅持履行到期的償債義務(wù)。今年6月,朗詩按時兌付了2億美元境外債券,其中1.1459億美元是提前回購注銷的;近期朗詩集團(tuán)12億公司債券也已在上海證券交易所提前摘牌,提前足額完成本息兌付;本次交換要約開始前,朗詩也回購了部分現(xiàn)有票據(jù),占現(xiàn)有票據(jù)初始本金額的15.3%。
可以看出,朗詩積極推進(jìn)債務(wù)管理,以真金白銀向市場傳遞信心,也體現(xiàn)了管理層對于公司發(fā)展、資金及財務(wù)健康狀況的堅定信心。
發(fā)力代建業(yè)務(wù) 房企“寒冬”破局新趨勢
需要強調(diào)的是,在行業(yè)真正回暖之前,展期、交換要約都是以時間換空間,最優(yōu)的解壓方法是尋找低杠桿時代的新業(yè)務(wù),恢復(fù)自身經(jīng)營“造血”功能。
與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)相比,代建業(yè)務(wù)無需購置土地,具有行業(yè)周期影響小、低負(fù)債、高利潤率等突出優(yōu)勢,成為當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型升級的行業(yè)風(fēng)口。目前,百強房企中約有40余家入局代建業(yè)務(wù)。如何在代建賽道形成核心競爭力,讓代建業(yè)務(wù)成為可持續(xù)發(fā)展的“第二增長極”,成為房企面臨的新問題。做自己擅長的事,朗詩的代建之路是有益借鑒。
朗詩從2014年就開始輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型,依托二十年來在綠色差異化產(chǎn)品方面積累的能力、經(jīng)驗和口碑,大力開展委托開發(fā)、小股操盤、合作開發(fā)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),已經(jīng)形成“綠建+代建”的核心競爭力!袄试姵銎贰钡目萍甲≌哂薪】、舒適、節(jié)能、環(huán)保、智能等多重特性,在全國主要一二線城市及重點經(jīng)濟(jì)區(qū)域建立了優(yōu)質(zhì)的用戶口碑,去化速度快且溢價率高,老業(yè)主復(fù)購、老帶新成交比例也較高。
比如,落地成都的自由方舟產(chǎn)品朗詩樂府,銷售單價近2.7萬元/平,比同區(qū)位的周邊樓盤每平方米溢價近30%。朗詩與蘇州城投地產(chǎn)合作的朗詩樂府項目,今年1月疫情期間首開,當(dāng)天在線上去化超8成,成交均價30,709元/㎡,高出周邊同類業(yè)態(tài)的住宅項目5,000-6,000元/㎡,是目前吳江成交價天花板的保持者。
從公開數(shù)據(jù)看,朗詩基本完成了從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)模式向資產(chǎn)輕型化模式的轉(zhuǎn)型跨越。根據(jù)2022年半年報,朗詩代建及小股操盤的可售貨值占中國地區(qū)總可售貨值的91%。朗詩公布的最新數(shù)據(jù)顯示,2022年1–9月累計簽約銷售額和累計簽約建筑面積,同比分別提升7%和14%。
立足細(xì)分賽道 探索代建新模式
總體來看,房企的代建業(yè)務(wù)分為政府代建、資本代建和商業(yè)代建。根據(jù)資源稟賦的不同,各家選擇不同的代建業(yè)務(wù)。與其他進(jìn)入代建賽道的房企不同,朗詩將自己定位為地產(chǎn)投行+綠色建商,憑借綠建實力和資源整合能力,成功盤活了多個典型的困境項目。
位于無錫的朗詩新郡在前期開發(fā)中多次停滯,朗詩接手后引入專業(yè)操盤管理服務(wù),打造綠色科技住宅,使項目成為無錫市核心區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿改善樓盤,并成功扭虧為盈。2021年10月,在市場持續(xù)低迷的大環(huán)境下,逆勢開盤,推出的532套全部售罄。
中山朗詩新城也是委托開發(fā)盤活困難資產(chǎn)的代表項目。該項目停滯了近5年時間,幾度易手也沒能擺脫困境,朗詩接手后僅半年,通過債務(wù)和成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化,用少量資金啟動項目,今年5月首開一小時銷售246套,去化9成。
南京朗詩高力璟華府項目,原本開發(fā)、銷售均不暢,朗詩介入后引入首發(fā)的“健康堡壘”科技系統(tǒng),從溫度、濕度、空氣凈化、智控等維度,對項目進(jìn)行全面升級,創(chuàng)造了兩個月售罄收官的記錄。
目前,朗詩代建業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)從專注于新建開發(fā)、科技住宅領(lǐng)域,拓展至存量更新、綠色公建等更多領(lǐng)域、覆蓋更多建筑業(yè)態(tài),擁有新建、舊改、城市更新、不良資產(chǎn)處置(法拍、和解、破產(chǎn)重整)、承債式收購、一二級聯(lián)動等多種模式的成功案例,在代建領(lǐng)域樹立了地產(chǎn)投行+綠色建商的新模式。
中指院的研究數(shù)據(jù)顯示,2021年中國代建行業(yè)的滲透率為4.8%,而按照歐美國家近30%的滲透率預(yù)估,中國代建行業(yè)仍有5.2倍的滲透空間,整體代建市場前景可觀。政策層面,保交樓和保障性住房多次在政府文件中被提及,也為房企帶來大量的代建機遇。不過,在經(jīng)過初期的競相入局和快速增長之后,代建業(yè)務(wù)的競爭格局勢必加大,這需要房企更多維的專業(yè)能力。而有著先發(fā)優(yōu)勢的朗詩已經(jīng)擁有與眾不同的綜合實力和良好口碑,有望順利穿越行業(yè)寒冬,為房企轉(zhuǎn)型升級提供參考樣本。