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第二批集中供地規(guī)則持續(xù)細(xì)化 央企成土拍市場拿地“主力軍”
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021/9/23 8:46:58
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[提要]第二批集中供地還在進行當(dāng)中,相對于第一批集中供地而言,第二批集中供地走的些許艱難,不少城市出現(xiàn)延期出讓、終止掛牌、地塊流拍等現(xiàn)象。

  “兩集中”供地作為2021年的熱門話題備受關(guān)注。

  第二批集中供地還在進行當(dāng)中,相對于第一批集中供地而言,第二批集中供地走的些許艱難,不少城市出現(xiàn)延期出讓、終止掛牌、地塊流拍等現(xiàn)象。

  據(jù)統(tǒng)計,目前有11座城市已經(jīng)完成第二批次土地出讓,成交總金額2688.5億元。從成交結(jié)果中看,第二批集中供地中,民企身影明顯減少,央企成拿地“主力軍”。

  半數(shù)城市完成出讓 央企漸成主流

  各大城市第二批集中供地走得更加艱難。據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計,截止發(fā)稿時間,有11城已經(jīng)完成土地出讓,9城發(fā)布土地掛牌公告,僅剩鄭州、寧波未發(fā)布掛牌公告。

  從已經(jīng)完成土地出讓的城市來看,廈門、長春、福州、天津等11城合計掛牌518宗地,成交353宗地塊,成交總金額達(dá)2688.5億元。除廈門平均溢價率達(dá)25%外,其余城市基本以低溢價率甚至底價成交;長春、無錫、福州等多個城市均有地塊流拍或提前終止出讓,土拍市場整體降溫明顯。

  值得注意的是,與第一輪土拍相比,第二批集中供地中拿地較多的均為央企。

  其中,中海以85.46億元競得天津市3宗地塊、中鐵37.55億元競得天津6宗地、金茂35億元斬獲青島8宗地、中國鐵建74.32億元摘得蘇州2宗住宅用地。此外,五礦、保利、華潤、招商蛇口、中國鐵建、北京城建等均有斬獲。

  此外,本次拿地較多的民企為龍湖,分別在天津、合肥、無錫、長春、蘇州、成都等地均有斬獲,成交金額超百億。

  多城調(diào)整土拍規(guī)則 上海加入“隨機值”

  在第二批集中供地中,多個城市土拍規(guī)則的修改制定與第一批不同。據(jù)不完全統(tǒng)計,在第二批集中供地的過程中,深圳、蘇州、天津、濟南等10余個城市曾先后發(fā)布延期土地出讓的公告,在修改土拍規(guī)則后,重新掛牌出讓。

  經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn),不論是與第一批集中供地相比,還是各個城市之間調(diào)控政策的變化,第二批“兩集中”供地規(guī)則有共性,也有特性。其中,禁馬甲、競品質(zhì)、限制土地價格的溢價率、審核購地金額的來源以及房企資質(zhì),成為各大城市的共識。

  與第一批集中供地相比,第二批供地在溢價率方面更加嚴(yán)格。多城住宅用地溢價率上限調(diào)整為15%。其中,北京規(guī)定整體溢價率控制在10%以內(nèi),單宗溢價率不高于15%;天津地塊溢價由不高于50%下調(diào)至不高于15%;深圳地塊溢價率上限由45%降至15%等。

  其次,嚴(yán)格競買準(zhǔn)入機制,審核參拍房企的開發(fā)資質(zhì);對房企參拍地塊進行限制,禁止馬甲公司參與,提高拿地公平性,降低市場熱度;建立購地資金來源審查制度,競買方資金來源應(yīng)為自有資金。

  此外,部分城市取消了競自持、競配建、無償代建等規(guī)則,更加側(cè)重建筑品質(zhì)的保障。據(jù)統(tǒng)計,目前深圳、成都、廣州還有競自持規(guī)則,但天津、杭州已經(jīng)取消;濟南、廣州取消了競配建規(guī)則,廈門、長春還在執(zhí)行。成都還在實施競?cè)瞬欧恳?guī)則。

  在第二批集中供地中,部分城市上調(diào)保證金比例、禁止合作開發(fā),提高房企參拍門檻。據(jù)悉,蘇州保證金比例統(tǒng)一上調(diào)至50%,南京部分地塊禁止合作開發(fā)。而武漢新的競拍規(guī)則顯示,在競拍達(dá)到出讓最高價仍有競爭的,轉(zhuǎn)為競一次性付款。

  除了共性之外,部分城市因城施策,開始試點現(xiàn)房銷售。其中,在北京掛牌的43宗地塊中,大興黃村海戶新村地塊引人關(guān)注,該地塊引入“競現(xiàn)房銷售”試點,當(dāng)競價達(dá)到合理上限價格后,轉(zhuǎn)入“競現(xiàn)房銷售”面積;當(dāng)可出讓居住建筑規(guī)模全部競報為“現(xiàn)房銷售”,轉(zhuǎn)入競高品質(zhì)建設(shè)方案。需要注意的是,所在樓棟需在拿到竣工備案表后整棟現(xiàn)房銷售。而杭州也有10宗地明確要求現(xiàn)房銷售。

  上海更是觸發(fā)新規(guī)則,引入“隨機值”。9月13日晚間,上海發(fā)布第二批集中供地詳細(xì)公告稱,當(dāng)競價進入一次書面報價階段,一旦有競買人報價相同,將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個大于中止價且不大于一次書面最高報價的任一萬位整數(shù)“隨機值”。書面報價環(huán)節(jié)僅新增一個隨機值,隨機值可與競買人的報價重復(fù)。平均價為一次書面報價結(jié)束后所有有效報價的算術(shù)平均值(有三個及以上有效報價的,“隨機值”納入平均價計算),未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。

  換句話說,一旦在一次書面報價階段出現(xiàn)競買人相同報價的,系統(tǒng)將自動產(chǎn)生一個隨機值,并被納入后續(xù)平均價的計算過程中,之后出價最接近這個平均值的房企就能拿到地塊。

  由此可以看出,房企在上海拿地的隨即行將增加,考驗的不僅是拿地的房企的實力,更多了運氣的成分。

  保利投顧研究院也表示,全國多城第二批集中供地規(guī)則的改變,更加聚焦于“控溢價”“房企資質(zhì)”和“住房品質(zhì)”上,意味著調(diào)控從單純“穩(wěn)住地價”向“穩(wěn)住實際地價”轉(zhuǎn)變。

  規(guī)則生變 房企該如何突圍?

  從上述規(guī)則中可以看出,相對于第一批次集中供地而言,第二批次兩集中供地規(guī)則更加嚴(yán)格。兩集中供地規(guī)則的不斷調(diào)整,對房企提出了更大的考驗,企業(yè)只有合理分配現(xiàn)金流、提高融資能力、改變拿地策略才能在競爭中突圍。

  首先,面對兩集中土拍政策,房企內(nèi)部投拓人員要提高自身專業(yè)度。集中供地新政下,城市研究、拿地策略、產(chǎn)品體系等的精準(zhǔn)判斷,都將會對企業(yè)拿地成效產(chǎn)生重大影響。

  其次,在現(xiàn)金流方面,房企應(yīng)拓展銷售渠道,合理運用營銷戰(zhàn)略,加快庫存去化速度,提高變現(xiàn)能力,回籠資金;同時尋找更多的融資渠道,雙管齊下。

  第三,提高產(chǎn)品品質(zhì)。房企要不斷提升軟實力,為市場提供更好的設(shè)計、具有更好居住體驗、更過硬質(zhì)量的住宅,只有高品質(zhì)產(chǎn)品的保障,才能贏得更多購房者的信賴。

  第四、制定符合公司的發(fā)展規(guī)劃,多元化布局和發(fā)展,提高企業(yè)抗風(fēng)險能力。房企可以緊盯國家發(fā)展規(guī)劃,在租賃市場、物管服務(wù)、老舊小區(qū)改造、社區(qū)養(yǎng)老等領(lǐng)域中尋求更大的發(fā)展機遇。

  第五、合作共贏,多渠道拿地發(fā)展。房企要突破現(xiàn)有拿地模式,可以通過城市更新、合作開發(fā)、收并購等多元化的拿地模式來拓展土地儲備。在這一過程中,房企可以增大拿地優(yōu)勢,實現(xiàn)抱團取暖,也可以抵御風(fēng)險。

 來 源:中國網(wǎng)     

 編 輯:liuy

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