距離2021年結(jié)束僅剩3個(gè)月了，深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)進(jìn)入緊張的年末去化沖刺階段。眼看著一片空置的辦公室，不少寫(xiě)字樓業(yè)主們心急如焚。然而，越是急于出租，越是容易吃大虧。
近期由于寫(xiě)字樓業(yè)主因著急出租，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，忽略了一些重要的細(xì)節(jié)及條款，使得自己不僅沒(méi)收回應(yīng)有的租金回報(bào)，甚至面臨巨額賠款的案例比比皆是。實(shí)際上，寫(xiě)字樓業(yè)主們想要讓物業(yè)資產(chǎn)更穩(wěn)健，許多風(fēng)險(xiǎn)在租賃前做好規(guī)避和防范便可以減少不必要的損失，那么小編為寫(xiě)字樓業(yè)主們盤(pán)點(diǎn)租賃環(huán)節(jié)中，寫(xiě)字樓業(yè)主們最容易忽視的4大風(fēng)險(xiǎn)。
一、盤(pán)點(diǎn)寫(xiě)字樓業(yè)主租賃4大風(fēng)險(xiǎn)
1. 忽略渠道方的“本質(zhì)”
總結(jié)了大多數(shù)寫(xiě)字樓業(yè)主的心態(tài)后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們往往對(duì)租賃放盤(pán)渠道過(guò)分信任，并且風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，完全難以察覺(jué)到其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。
例如，業(yè)主們直接把“擬定租賃合同，簽訂租賃合同”這類(lèi)維護(hù)寫(xiě)字樓業(yè)主利益的重要環(huán)節(jié)，直接撒手交給渠道方即商辦中介處理，認(rèn)為“商辦中介一定是比我專(zhuān)業(yè)，租賃合同條款哪里合理、哪里不合理，中介都一清二楚，我付了傭金，中介就得幫我把控好合同風(fēng)險(xiǎn)......”。
但實(shí)際上，市場(chǎng)上的商辦中介真的會(huì)站在業(yè)主方的角度為你合法避坑嗎？
雖然商辦中介們帶看，促成合作，簽訂租賃合同都比業(yè)主們更專(zhuān)業(yè)，但是業(yè)主忽略的是中介們雖然收取業(yè)主方的傭金，但更多的是站在“服務(wù)好企業(yè)客戶”，為租客爭(zhēng)取更多利益的角度去考慮，畢竟只有租客愿意租，業(yè)主方比較好溝通，達(dá)成一致才能拿到傭金。
然而，多數(shù)中介方為了快速促成交易、快速拿到傭金卻會(huì)使出各種招數(shù)。有的在未與業(yè)主溝通的情況下先允諾了客戶所有“不平等條款”，簽了合同才告知業(yè)主。甚至有的更過(guò)分，直接瞞著業(yè)主，等拿到了傭金中介就拍拍屁股走人了，剩下租戶與業(yè)主在扯皮。
因此，寫(xiě)字樓業(yè)主們盲目過(guò)分信賴(lài)商辦中介，對(duì)于簽訂租賃合同不嚴(yán)謹(jǐn)，容易讓風(fēng)險(xiǎn)藏匿其中，造成不必要的損失和麻煩。
2.疏忽入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)
“租戶出得起高價(jià)租金”是大多數(shù)業(yè)主一直以來(lái)衡量租戶是否優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，然而，業(yè)主方只通過(guò)這一項(xiàng)去考量租戶的風(fēng)險(xiǎn)性也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
假如一直對(duì)于企業(yè)租賃“給錢(qián)就租”，無(wú)論何企業(yè)、資質(zhì)如何都通通收入囊中。久而久之很可能會(huì)讓一些承租能力差、質(zhì)量差甚至“違法高風(fēng)險(xiǎn)”，使得入駐企業(yè)魚(yú)龍混雜，從而導(dǎo)致以下后果：
1）租戶結(jié)構(gòu)不匹配，租戶得不到更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般較差，一旦出現(xiàn)資金斷裂，欠租違約率風(fēng)險(xiǎn)高;
2) 承租能力弱，拖欠租金的幾率高，租金收益低，租金溢價(jià)空間小;
3)將一些原本資質(zhì)不夠、不符合樓宇客群結(jié)構(gòu)的企業(yè)吸納進(jìn)來(lái)，首先樓宇品質(zhì)勢(shì)必會(huì)大打折扣，并且極有可能引發(fā)老客戶租約到期不續(xù)約、甚至流失的情況。
因此，在簽合同前的入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)審查至關(guān)重要。
如果前期盡職調(diào)查缺失，錯(cuò)誤引入可能陷入經(jīng)營(yíng)困境的企業(yè)，輕則租金無(wú)法按時(shí)收取，導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)；重則企業(yè)倒閉，面臨二次招商困擾，還可能引來(lái)債權(quán)人上門(mén)維權(quán)，破壞樓宇形象。
P2P企業(yè)，大家最熟悉不過(guò)了。當(dāng)初互聯(lián)網(wǎng)金融熱火朝天的時(shí)候，他們往往是許多寫(xiě)字樓的重要租客來(lái)源之一。然后，泡沫破滅了，P2P們紛紛跑路，寫(xiě)字樓一下也就出現(xiàn)大量的空置。
3.忽略資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)與交接
隨著近幾年來(lái)，在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)之下，寫(xiě)字樓業(yè)主們以豪華裝修、免費(fèi)贈(zèng)送家具家私、辦公設(shè)備等吸引租戶的招租政策越來(lái)越普遍。但同時(shí)，也讓越來(lái)越多租戶和業(yè)主方“撕逼”的導(dǎo)火線之一。
去年在寶安中心區(qū)就發(fā)生過(guò)一個(gè)真實(shí)的案例，業(yè)主方為了更好招租，下重本將出租的辦公空間進(jìn)行一番豪華裝修，還購(gòu)置了幾十萬(wàn)的紅木家具免費(fèi)供入駐企業(yè)使用。然而，入駐不到2個(gè)月，就發(fā)現(xiàn)自己價(jià)值幾十萬(wàn)的紅木家具被租客損壞了，不僅賠償無(wú)門(mén)，租客還扯皮，租出去比沒(méi)出租損失還慘重，最后業(yè)主追悔莫及。
因此，業(yè)主們?cè)诔鲎鈺r(shí)，做好資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)，交接清單十分必要。哪怕還在空置期間也要定期對(duì)空間的資產(chǎn)進(jìn)行巡查盤(pán)點(diǎn)。以便在出租以后，更清晰更完整的交付給租戶。
并且，為了保障業(yè)主自身的合法權(quán)益，建議業(yè)主們?cè)趯?zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下，將“財(cái)產(chǎn)保管”的相關(guān)條款列入合同其中。什么是財(cái)產(chǎn)保管呢？就是辦公寫(xiě)字樓租賃合同生效期間，承租方應(yīng)該妥善保管租賃物，如果未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物損毀等情況應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
4.缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理與應(yīng)急預(yù)案
在深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)“僧多肉少”的情況下，雖說(shuō)深圳的創(chuàng)業(yè)企業(yè)也不少，但因?yàn)榻?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而倒閉的公司數(shù)不勝數(shù)。更重要的是，一旦入駐企業(yè)資金鏈斷裂，極有可能會(huì)出現(xiàn)租金支付困難，拖欠房租，甚至欠租失聯(lián)，那么倒霉的就是寫(xiě)字樓業(yè)主們了。
即便在租戶欠租后，將租戶告上法庭，盡管官司打贏了，但維權(quán)之路耗時(shí)耗力，若是官司打贏了，但由于租戶企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善，其各類(lèi)資產(chǎn)均已被其他法院查封，該租戶無(wú)實(shí)際能力償還債務(wù)租金而溜之大吉，業(yè)主奈何租戶不得。
所以說(shuō)早期防范要遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于最終的訴訟。寫(xiě)字樓業(yè)主需要一套完整的租金催收催繳的機(jī)制，及時(shí)識(shí)別留意租賃活動(dòng)中的危險(xiǎn)信號(hào)，并且在專(zhuān)業(yè)法務(wù)的指導(dǎo)之下，將合理的“拖欠房租”的相關(guān)條款與企業(yè)租戶協(xié)商后列入合同內(nèi)，就能有效避免出更多業(yè)主方的經(jīng)濟(jì)損失。
二、專(zhuān)業(yè)的寫(xiě)字樓租管機(jī)構(gòu)，如何有效規(guī)避以上商辦租賃風(fēng)險(xiǎn)？
▇ 1 嚴(yán)格把控合同條款，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益
寫(xiě)字樓業(yè)主除了需要提升自身法律意識(shí)以外，尋求商辦領(lǐng)域的財(cái)務(wù)、法務(wù)來(lái)協(xié)助審核租賃合同細(xì)節(jié)與條款尤為重要。因?yàn)榫邆涮幚韺?xiě)字樓糾紛豐富經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士能夠?qū)Α白夥亢贤敝械募?xì)節(jié)與條款作出準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，為寫(xiě)字樓業(yè)主合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自身合法權(quán)益。
例如，為保障寫(xiě)字樓業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，吉辦托管將從資產(chǎn)管理出發(fā)，以業(yè)權(quán)人視角，全方位風(fēng)險(xiǎn)管理。為寫(xiě)字樓業(yè)主梳理租賃合同、保障租約的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；
以眾多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和案例指導(dǎo)寫(xiě)字樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)、辨別風(fēng)險(xiǎn)并將風(fēng)險(xiǎn)最小化。實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)業(yè)權(quán)人處理各種與租戶的糾紛，確保業(yè)權(quán)人最大利益。同時(shí)，租賃合同也為業(yè)權(quán)人會(huì)以紙質(zhì)、電子文檔等形式保存收錄在案。有必要時(shí)，將隨時(shí)可提供給業(yè)權(quán)人查看使用。
以此，從寫(xiě)字樓資產(chǎn)管理的全流程各個(gè)環(huán)節(jié)入手，詳細(xì)解析法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，協(xié)助商辦業(yè)權(quán)人系統(tǒng)全面防范風(fēng)險(xiǎn)。以此維護(hù)業(yè)權(quán)人合法權(quán)益最大化，同時(shí)也守住了風(fēng)險(xiǎn)防控重要的防線。
▇ 2 租戶資質(zhì)審核，淘汰高風(fēng)險(xiǎn)租戶，排除高風(fēng)險(xiǎn)租戶
針對(duì)“租戶因經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，出現(xiàn)頻繁退租換租，甚至無(wú)故“失聯(lián)”的風(fēng)險(xiǎn)，吉辦托管將為寫(xiě)字樓業(yè)主在房源出租（簽訂租賃合同）以前，對(duì)準(zhǔn)入駐的企業(yè)租戶做一套完整的“租戶資質(zhì)調(diào)研分析”，其中包括租戶的經(jīng)營(yíng)情況是否涉及違規(guī)經(jīng)營(yíng)、是否具有風(fēng)險(xiǎn)隱患等，通過(guò)基本的注冊(cè)資金、融資歷史、股東信息以及股票市值（已上市企業(yè)）等角度，并將調(diào)查及分析為寫(xiě)字樓私人業(yè)主們提供合理建議。生成租戶分析周報(bào)后提供給業(yè)權(quán)人，業(yè)權(quán)人可以初步判斷企業(yè)的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)情況，只需做決策。
這樣不僅能幫助業(yè)權(quán)人隨時(shí)隨地掌控招商動(dòng)態(tài)，將“高危意向租客”排除在外，還能不漏掉任何一個(gè)潛在的優(yōu)質(zhì)租客，更重要的是將“風(fēng)險(xiǎn)”隔離在租賃之前。
▇ 3 家具設(shè)備定期巡查檢測(cè)維護(hù)，業(yè)主固定資產(chǎn)安全有保障
對(duì)于寫(xiě)字樓業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保管維護(hù)工作，吉辦托管將從房源空置直到房源出租后，都采用一套完善的“寫(xiě)字樓租管巡查維護(hù)”的風(fēng)控機(jī)制。
例如業(yè)主的房源出租以前，吉辦托管在接到寫(xiě)字樓業(yè)主的托管后，由一對(duì)一的運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員到服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)，對(duì)房源內(nèi)的設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行檢測(cè)、維護(hù)，且將存在異常情況保存記錄在案，包括（墻體、家具家私、門(mén)窗、消防設(shè)施等等）。
并且所有的異常情況直接上傳到寫(xiě)字樓業(yè)主端的小程序內(nèi)，業(yè)主只需通過(guò)手機(jī)就能隨時(shí)隨地查看，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員的處理情況也能隨時(shí)查閱。無(wú)論房源是否空置，寫(xiě)字樓業(yè)主都能隨時(shí)隨地掌握房源情況，若有異常需要維護(hù)，由運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員實(shí)時(shí)跟進(jìn)維修，寫(xiě)字樓業(yè)主省心，只需做決策。
同時(shí)，為減少企業(yè)租戶在入駐后，因家具是否有損壞等情況引起不必要的糾紛，吉辦托管將在簽訂房屋租賃合同（將房屋交付給企業(yè)租戶）時(shí)，將房源內(nèi)的家具設(shè)備及價(jià)值清單一一羅列，待業(yè)主確認(rèn)后，并作為補(bǔ)充協(xié)議列入租賃合同內(nèi)，業(yè)主與租戶雙方簽字蓋章確認(rèn)，將最終拍攝好的相關(guān)家具影音資料，上傳至吉辦業(yè)權(quán)人資管系統(tǒng)保存?zhèn)浒�，保留重要維權(quán)證據(jù)，以備后患。
除了出租前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控外，企業(yè)入駐后的風(fēng)險(xiǎn)管理更是不容忽視，在企業(yè)入駐（已出租）后，吉辦托管將這樣操作：
▇ 1） 專(zhuān)屬運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員，代替業(yè)主日常監(jiān)管，及時(shí)察覺(jué)異動(dòng)
租戶入駐以后，大多業(yè)權(quán)人是無(wú)法了解租戶在自己辦公空間內(nèi)是否會(huì)做出違法違規(guī)或消防隱患等問(wèn)題，為解決寫(xiě)字樓私人業(yè)主平日里沒(méi)有更多時(shí)間和精力監(jiān)管房源、難以知曉企業(yè)租戶是否存在異常的苦惱。
吉辦將指派一名一對(duì)一的專(zhuān)屬運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員，將定期對(duì)房源項(xiàng)目進(jìn)行巡查，除了可以實(shí)時(shí)幫寫(xiě)字樓業(yè)主提供精細(xì)化的企業(yè)服務(wù)以外，還能夠?qū)崟r(shí)代替業(yè)權(quán)人了解租戶是否存在異常動(dòng)態(tài)，并且每月以運(yùn)用月報(bào)的形式，將租戶的情況以運(yùn)營(yíng)月報(bào)的形式，發(fā)到業(yè)權(quán)人手中隨時(shí)查看。
寫(xiě)字樓業(yè)主無(wú)論身處何地、都能隨時(shí)對(duì)租客的情況動(dòng)態(tài)了如指掌。一旦出現(xiàn)任何暴雷、退租、換租等異常傾向，專(zhuān)屬運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員將根據(jù)“租客風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制”的流程，為業(yè)權(quán)人提前預(yù)警并提供對(duì)應(yīng)的解決方案，及時(shí)采取有效措施、以此實(shí)現(xiàn)業(yè)權(quán)人利益最大化。
▇ 2 ）財(cái)、法務(wù)團(tuán)隊(duì)支持，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)管理無(wú)憂，實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化
在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，吉辦托管除了在租賃環(huán)做好風(fēng)控以外，在租客入駐后，若涉及到租客有拖欠租金傾向的，會(huì)通過(guò)完整的“催收催繳流程機(jī)制”采取措施。倘若出現(xiàn)“租客暴雷”或其他突發(fā)情況，專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)法務(wù)團(tuán)隊(duì)以合法合規(guī)提供相應(yīng)的法律支持，及提供合法有效的應(yīng)急措施建議，為業(yè)權(quán)人做好堅(jiān)實(shí)的后盾。
以上為吉辦租管機(jī)構(gòu)為寫(xiě)字樓業(yè)主彌補(bǔ)了風(fēng)險(xiǎn)把控以及專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的缺失，為寫(xiě)字樓業(yè)主的租金收益保駕護(hù)航。建議業(yè)主們收藏，或有其他寫(xiě)字樓租管相關(guān)疑問(wèn)或困難，可及時(shí)向吉辦托管租管專(zhuān)家尋求協(xié)助，吉辦托管始終如一為寫(xiě)字樓業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
