二手房成交參考價(jià)機(jī)制與多地“限跌令”并存,這看似矛盾的表象背后,實(shí)際是樓市發(fā)展區(qū)域分化背景下,“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的不同表現(xiàn)形式。
近日,記者梳理各地樓市政策注意到,由于年內(nèi)少數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫,為實(shí)現(xiàn)樓市“三穩(wěn)”,實(shí)施了二手房成交參考價(jià)機(jī)制;同時(shí),下半年以來(lái),為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,亦有部分城市推出“限跌令”。這一局面究竟成因如何,記者近日展開(kāi)調(diào)查。
少數(shù)城市設(shè)定二手房“參考價(jià)”
二手房成交參考價(jià)機(jī)制,主要源于深圳樓市的持續(xù)過(guò)熱。
據(jù)記者梳理,去年4月份至今年1月份,深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)10個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比兩位數(shù)增長(zhǎng)。針對(duì)上述情況,今年2月8日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,同時(shí)發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格。在該政策出臺(tái)后,深圳多家銀行亦明確表態(tài),將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)。
如今,半年時(shí)間已過(guò)。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月份,深圳二手商品房成交23.3萬(wàn)平方米(2520套),同比下跌77.28%。其中,二手商品住宅成交19.54萬(wàn)平方米(2043套),同比下跌79.96%。
談及二手房成交參考價(jià)機(jī)制,深圳市民畢女士告訴記者,“最近幾個(gè)月,能明顯感覺(jué)到二手房市場(chǎng)有所降溫,尤其是我一直關(guān)注的百花片區(qū)學(xué)區(qū)房,價(jià)格降幅很大。而且,不只是二手房,法拍房的熱度似乎也在下降!
據(jù)畢女士介紹,前段時(shí)間該區(qū)域有一套起拍價(jià)與二手房參考價(jià)相當(dāng)?shù)姆ㄅ姆苛髋,雖然這套法拍房的價(jià)格低于此前市場(chǎng)成交價(jià)約180多萬(wàn)元,但仍然流拍!拔艺J(rèn)為這是一個(gè)信號(hào),說(shuō)明深圳樓市的調(diào)控措施已起到降溫作用。作為意向購(gòu)房者,我的心態(tài)已回穩(wěn),準(zhǔn)備繼續(xù)觀望!
“雖然二手房?jī)r(jià)格本身無(wú)法像新房一樣直接限價(jià),但并不代表二手房?jī)r(jià)格不能被有效管控!58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,二手房的量?jī)r(jià)變化對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體穩(wěn)定意義重大,尤其是在一些二手房成交量已經(jīng)占據(jù)一半、以存量房為市場(chǎng)主體供給的城市,二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定更是起到舉足輕重的作用。整體來(lái)看,建立二手房成交參考價(jià)機(jī)制,確實(shí)能最大程度穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格的預(yù)期。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,至少已有廣州、成都、西安等10個(gè)城市建立了二手房成交參考價(jià)機(jī)制;此外,部分城市還通過(guò)二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)等方式,加強(qiáng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格的管控。
例如,成都市民肖先生告訴記者,“我于6月底看中一套房主報(bào)價(jià)180萬(wàn)元的二手房,先行支付了5萬(wàn)元定金和1.8萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)。可就在我湊首付的兩個(gè)月時(shí)間里,該二手房的房?jī)r(jià)已跌至160萬(wàn)元,為及時(shí)止損,我取消了買房計(jì)劃,已支付的6.8萬(wàn)元也打水漂了!毙は壬慕(jīng)歷,在一定程度上反映出成都樓市的降溫。
此外,上海市某房產(chǎn)中介工作人員亦向記者透露,上海二手房?jī)r(jià)格從去年四季度開(kāi)啟上漲模式,至今年年初達(dá)到高點(diǎn)。隨著政策面出手穩(wěn)房?jī)r(jià),目前全市二手房?jī)r(jià)格基本處于橫盤狀態(tài),甚至個(gè)別地段出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。從數(shù)據(jù)上看,8月份上海二手房成交量環(huán)比、同比均有不同程度下跌。
部分城市明確“限跌令” 防控房?jī)r(jià)非理性“跳水”
下半年以來(lái),相較于個(gè)別熱點(diǎn)城市升級(jí)調(diào)控政策讓樓市“退燒”,部分三四線城市則推出了截然不同的樓市政策——“限跌令”。
例如,日前江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》,要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格,嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn),堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。除此之外,沈陽(yáng)、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出類似政策。
“樓市穩(wěn)定,既要防止房?jī)r(jià)大漲,也要防止房?jī)r(jià)大跌!睆埐ń忉尫Q,今年以來(lái),各地的樓市調(diào)控措施主要表現(xiàn)為控制房?jī)r(jià)上漲,尤其是熱度過(guò)高的城市,其出臺(tái)政策的力度也明顯增強(qiáng)。但隨著調(diào)控不斷深入,房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)也在加劇,即部分城市的樓市成交量持續(xù)低迷。
以江陰為例,江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月份江陰全市商品房成交975套,環(huán)比下跌14.77%,同比下跌59.49%。其中住宅成交780套,環(huán)比下跌22.92%;非住宅成交195套,環(huán)比上漲47.73%。截至9月1日,江陰可售房屋38170套,其中可售住宅21951套。按目前去化速度來(lái)看,全市住宅去化周期大約在13個(gè)月左右。
易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,從目前部分城市推出的“限跌令”來(lái)看,其本質(zhì)在于庫(kù)存較多、去化周期長(zhǎng)且人口虹吸能力相對(duì)偏弱,由此導(dǎo)致房企營(yíng)銷出現(xiàn)亂象,進(jìn)而造成交易秩序的混亂。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示,三四線城市的房地產(chǎn)商出現(xiàn)降價(jià)銷售、打價(jià)格戰(zhàn)等行為,歸根結(jié)底還是為了快速回籠資金。在房企“三道紅線”、貸款集中度管理以及重點(diǎn)城市土拍“兩集中”政策實(shí)施的背景下,今年房企資金管控能力受到很大挑戰(zhàn)。而在部分房屋供給量較多的城市,其需求量無(wú)疑是小于供給量的,購(gòu)房者是有限且固定的。在這種情況下,“以價(jià)換量”成為房地產(chǎn)商的首選。
在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下,“限跌令”的存在就顯得很有必要。嚴(yán)躍進(jìn)表示,房?jī)r(jià)的無(wú)序下跌易引起惡性競(jìng)爭(zhēng),從這個(gè)角度看,限制房?jī)r(jià)下跌有利于市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。
事實(shí)上,近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征發(fā)生了明顯變化,從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看,分化加劇的態(tài)勢(shì)比較明顯。
在張波看來(lái),各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化,亦是基本面的體現(xiàn)。一方面,不同城市的需求增長(zhǎng)存在差異,一二線及熱點(diǎn)城市的人口流入,是需求增長(zhǎng)的直接推動(dòng)因素;另一方面,受土地供應(yīng)節(jié)奏和庫(kù)存影響,不同城市的市場(chǎng)供求狀況亦會(huì)存在明顯差異,這也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的敏感度有所不同。因此需要因城施策,以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體平穩(wěn)健康發(fā)展。
來(lái)源:證券日?qǐng)?bào)
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