北京地區(qū)各大銀行再度收緊房貸閘口,個人購房者申請房貸難度進(jìn)一步增加。8月9日,北京商報記者從北京地區(qū)銀行多位個貸人員處獲悉,目前多家銀行分行以及分支行均無房貸額度可向貸款人發(fā)放,較兩個月前出現(xiàn)收緊,更有個貸人員直言,“今年想要額度應(yīng)該沒戲了,明年可能才會有”。而在強(qiáng)監(jiān)管不斷加碼的背景下,消費貸、信用貸等未還清者也將影響房貸額度的審批。
“已無房貸額度”
一家總部位于北京地區(qū)的國有大行個貸中心人士向北京商報記者介紹稱,“純商貸我們最近已經(jīng)不接了,目前沒有額度,我們是收到北京分行下發(fā)的通知,北京地區(qū)所有的能接房貸的網(wǎng)點應(yīng)該都沒額度了”。
一家總部位于南方地區(qū)的股份制銀行北京分行個貸經(jīng)理也提及,“現(xiàn)在行內(nèi)暫時沒有房貸額度,不受理按揭業(yè)務(wù),什么時候放開額度還不一定”。
事實上,在今年清明小長假后,北京商報記者在調(diào)查過程中就注意到,北京地區(qū)部分銀行房貸額度出現(xiàn)了收緊,但在彼時調(diào)查時,出現(xiàn)無房貸額度情況的銀行僅有2-3家,且多屬于個別網(wǎng)點層面,現(xiàn)如今,多家銀行分行以及分支行均無房貸額度。
另有兩家股份制銀行分支機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員也表示“已無房貸額度”,其中,一家股份制銀行支行的個貸經(jīng)理向北京商報記者介紹稱,“我們這已經(jīng)不簽房貸合同了,因為房貸現(xiàn)在放不出款,沒有額度,今年想要額度應(yīng)該沒戲了,估計要等到明年”。
另一家股份制銀行支行個貸中心業(yè)務(wù)人員說道,“我們行現(xiàn)在只能做純商貸,不能做和公積金一起的組合貸款,一般時間越往下半年走額度就越緊,現(xiàn)在申請已經(jīng)沒有額度了,明年才會有”。
無額度對個人購房者來說,最直接的影響在于申請住房貸款的難度將會增加。光大銀行分析師周茂華在接受北京商報記者采訪時分析稱,造成該現(xiàn)象的直接原因是銀行落實“兩條紅線”政策,導(dǎo)致部分區(qū)域銀行由于此前房貸擴(kuò)張速度較快,額度緊張;更深層次原因是監(jiān)管促進(jìn)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,避免銀行信貸資源過度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。
周茂華進(jìn)一步指出,同時,國內(nèi)落實“房住不炒”理念,促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場中長期健康發(fā)展,房地產(chǎn)過度發(fā)展無疑會透支部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展?jié)摿。從這些原因看,銀行額度緊張狀況中短期內(nèi)難以明顯緩解,畢竟房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展與銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化需要一段較長時間。
消費貸未還清影響審批
“部分購房者為填補(bǔ)房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利,挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金……”今年2月初,北京銀保監(jiān)局發(fā)文要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查,重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題。
在強(qiáng)監(jiān)管鐵腕之下,銀行層面對未還清消費貸或信用貸客戶的審核也進(jìn)一步趨嚴(yán),多位北京地區(qū)銀行人士向北京商報記者透露稱,未還清消費貸或信用貸的客戶有可能會影響房貸的審批額度,甚至不能通過審批。
一位國有大行營業(yè)部個貸中心人士向北京商報記者介紹稱,“我行現(xiàn)在房貸額度比較緊張,需要預(yù)約排隊,一般客戶在滿足貸款要求之后就可以進(jìn)行申請,比如二手房貸款需要用戶的收入覆蓋負(fù)債的兩倍以上,必須要結(jié)清未還清的消費貸和信用貸款才能進(jìn)行房貸申請”。
記者獲悉,各家銀行對于房貸的審核要求各不相同,同一銀行也因房貸業(yè)務(wù)的種類不同而在審核方面有不同的要求,但總體而言,此類要求均主要包括基本情況、購房資格、貸款資格、還款能力、信用狀況、共同借款人/共同還款人/保證人的審查情況等。
“北京地區(qū)針對客戶的審核要求目前沒有收緊,您只需信用良好、擁有穩(wěn)定的工作或經(jīng)營,能夠按時償還貸款就可以,除此之外還能提供身份證明、婚姻證明、貸款用途證明、收入證明材料等文件。不過行內(nèi)對有負(fù)債的客戶審核還是比較嚴(yán)格,消費貸、信用貸負(fù)債占比較高的客戶可能不會通過審批!绷硪患铱偛课挥谀戏降貐^(qū)的股份制銀行北京分行人員介紹道。
另據(jù)一家城商行支行客戶經(jīng)理提供的信息,“有消費貸或信用貸的客戶每個月都會繳納月供,所以在申請房貸時銀行要計算客戶每個月的還款能力,如果每個月需要還的消費貸比較多,負(fù)債比較高,在申請房貸時審批下來的額度就會受到影響,銀行一般建議用戶還清消費貸和信用貸,沒有負(fù)債對貸款審批也有好處”。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,當(dāng)前的房貸集中度管控以及房貸市場秩序管控,都會對銀行貸款工作產(chǎn)生影響。將消費貸或信用貸等還貸情況納入監(jiān)管,也說明銀行對于申請房貸的人會有更嚴(yán)苛的管理。通過此類監(jiān)管,能夠規(guī)范貸款發(fā)放,對于此類還背負(fù)其他債務(wù)的人員來說,要獲取購房方面的貸款,也會面臨壓力。
周茂華進(jìn)一步指出,消費貸等未還清者將影響審批也是調(diào)控后的連鎖反應(yīng),銀行由于房貸額度緊張,在市場供需機(jī)制作用下,會提升審貸標(biāo)準(zhǔn),挑選更為優(yōu)質(zhì)的客戶。
會否繼續(xù)收緊
從宏觀層面來看,銀行房貸放款出現(xiàn)緊縮主要源于房貸集中度的合規(guī)性壓力。去年12月31日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,明確對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行,共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。
其中,第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%;第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5%和20%,監(jiān)管對占比超標(biāo)的銀行設(shè)置兩年或四年調(diào)整過渡期。就已經(jīng)公布2020年年報數(shù)據(jù)的銀行來看,已有多家銀行房地產(chǎn)貸款占比或個人住房貸款占比出現(xiàn)超標(biāo)。
但值得關(guān)注的是,在調(diào)查過程中,北京商報記者注意到,一些占比并未超標(biāo)的銀行也在同時對房貸額度進(jìn)行收緊。談及出現(xiàn)該現(xiàn)象的原因,周茂華解釋稱,“這可能與區(qū)域房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有關(guān),如果部分銀行及其分支機(jī)構(gòu)所在區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控壓力較大,也可能影響這些機(jī)構(gòu)的房貸投放,加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控是抑制區(qū)域房地產(chǎn)過熱的重要手段。下半年房貸資金供給情況取決于兩方面情況:一是要看部分銀行房貸額度是否緊張;二是取決于區(qū)域樓市整體情況,如果存在過熱苗頭,相應(yīng)房貸資金供給必定緊張”。
正如嚴(yán)躍進(jìn)所言,沒有超標(biāo)的銀行也采取了行動,說明近期管控房地產(chǎn)市場的任務(wù)也開始落到銀行本身。下半年還是要落實穩(wěn)定金融秩序和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序的雙重任務(wù),所以下半年銀行基調(diào)很明確,會繼續(xù)收緊。
來 源:北京商報
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